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一枝独秀不是春,百花齐放春满园。
01
未来可期:非住宅物业多业态化格局
非住宅物管领域具有空间广、业态多的特点,从目前国内物企已布局的业态区分,非住宅物管领域主要分为三大块:公建类物业、商办物业和城市服务。这类物业具有服务群体特殊、业主方单一以及服务流量大等特点,与住宅物业面向C端客户不同,非住宅物业则面向B端客户。
公建类物业
学校、医院、政府大楼、公园及公共场所等大型公有类场所;
图片来源:网络
商办物业
商业大楼、产业园区以及写字楼;
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城市服务
包括道路、桥梁、绿化带、河流、海域、地下管网等诸多市政设施;
嘉和家业监测百强物企中,过半物企布局办公、商业以及学校等非住宅物业,其中超过90%的物企布局办公物业领域,商业物业覆盖面仅次于办公,成为百强物企进军非住宅物业领域的重要选择标的。
数据来源:嘉和家业整理
02
知已知彼:非住宅物管模式特点
国内住宅物业项目资源更多来源于关联地产企业,所以导致未来住宅市场的格局相对确定;
相较于住宅业态,非住宅物业业态具有收缴率更高、细分赛道多、专业门槛更高、政策环境更好的特点。
01 门槛高
从住宅物业和非住宅物业的服务群体以及管理需求点出发思考:
首先服务对象不同:住宅物业管理的服务对象较为单一,具有相对稳定的住户和用户,而非住宅物业更多作为经营场所和工作活动区域,业态众多,服务群体人员构成复杂,客户群体综合性较强。
02 收缴率高
非住宅各业态收缴率均高于住宅。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体,对于物业费的上涨相对不敏感。同时非住宅的利润率也相对更为稳定。众多非住宅业态中,医院、学校和写字楼的收缴率位居前三,医院和学校作为单一业主方,收缴率更是突破99%,而商业的业主主要为各家入驻商户,收缴对象较为分散,收缴率为94%但仍旧高于住宅物业。
数据来源:嘉和家业整理
03 赛道多
住宅物业行业参与者众多,且彼此之间没有细分市场的壁垒。非住宅物业赛道众多,专业技术存在门槛,且特殊业态(例如高校、机场、美术馆、音乐厅、图书馆等)固有运营经验在招投标中能明显加分。由于不同业态是城市功能分区的物理展现,不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推广到其他非住宅业态的产品和服务,因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。
04 政策环境好
政策主要分为两大主线,第一是后勤社会化改革,第二是国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营。
03
探究非住宅物业背后发展的逻辑
为什么非住宅会成为主流方向
中短期内,具备规模房企背景的物管公司主要的项目来源为承接母公司或者其他关联企业开发竣工的项目,来保证在管面积规模的快速扩张。
但长期来看,随着土地供应的控制,新竣工项目的减少,以及物管公司已有的在管面积基数的提升,仅仅依靠母公司项目资源不足以支撑物企的持续高速发展,而且资本化的物企需要时刻接受资本市场的考核,一旦陷入规模增长降速的泥潭,对企业在资本市场的表现将会产生重大不利影响,从而会引发一系列连锁反应。
所以,目前很多中大型物管公司依靠资金和品牌优势,通过收并购或者市场外拓发力第三方项目拓展,为企业的长远可持续发展打基础。
数据来源:嘉和家业整理
非住宅与住宅盈利能力的差距
从上市公司数据来看,国内非住宅物管营收占比较高的招商积余、保利物业、雅生活服务和佳兆业美好,2019年基础物业服务毛利率分别为 9.8%、14.1%、25.3%、27.3%,平均毛利率为19.1%,而碧桂园服务、中海物业、彩生活、新城悦服务、滨江服务等住宅营收占比较高的上市物管公司,2019年基础物业服务平均毛利率为28.9%。
数据来源:企业年报、嘉和家业整理
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