前段日子我们针对业委会治理问题对杭州西湖区的张先生进行了采访。在本次采访中，我们从张先生这里了解到了许多关于业委会治理的经验和看法，这些都对我们以后的工作提供了莫大的帮助。
张先生所在小区位于杭州市西湖区，小区交付20年左右，物业费较低，历史上多次进行过物业的更换。张先生本人是一名热心业主，从事过软件开发，现在政府工作，致力于推动所住小区业委会治理规范化民主化科学化，认为当前做好业委会工作，主要是要正确处理好业委会与社区、业主和物业公司三个关系。
一、关于业委会与社区的关系。
张先生说，在我们国家，党是领导一切的，社区党组织和居委会是党和政府联系基层群众的纽带，业委会应该在社区的指导下开展工作。社区居委会和业委会都是群众自治组织，都是做群众工作、为群众服务的，业主自治的工作很多也是居民自治的内容，而且社区拥有行政资源以及与街道、部门更直接的沟通渠道，可以向上争取资金、资源增加对小区的投入。基层党组织和政府也一直在关注着小区管理，并积极探索小区管理模式。小区内的各个主体，不论是业委会、物业公司还是第三方社会组织，都应该主动联系社区、街道或者房管部门，请求指导、服从指挥、加强协同、密切配合。
二、关于业委会与业主的关系
张先生首先分享了对现有普遍的业委会治理模式的看法。按照法律定位，业委会只是业主大会的执行机构，但在实践中来看，业主大会往往形同虚设，导致业委会权力缺乏足够的监督制约，业委会的履职也缺乏来自业主的有效支持。由于缺乏监督，一些业委会被少数人控制，甚至财务不公开，可以任意妄为，长期下去，业主民主意识日益觉醒，结果便可能导致“业主革命”、小区动荡。由于缺乏有效支持，业委会很容易弱势、难有作为，也有开发商、物业公司反过来控制业委会的例子。
在这种情况下，张先生说，业委会治理关键要做好两个事情，一是财务一定要规范透明。传统的都是告示栏里贴贴的方式，这样的公开不会有几个业主去留意，因此容易产生业主和业委会的矛盾。进入网络时代了，业委会可以通过微信公众号这样的方式广而告之，既方便了业主关注，所有公开的事情也都可以有效留痕。二是建立业主代表会议制度，很多小区已经在探索。
张先生重点阐述了对业主代表会议制度的看法：因为现在的小区规模都很大，动辄上千户的规模，召开业主大会的成本太高，也只能通过书面征求意见的形式进行，普通业主既无法充分讨论，也不能有效进行监督。而且公共事务管理中往往会出现“二八”现象，大部分小区中真正愿意并积极参与小区事务的业主通常也就20%左右，甚至相当多小区业主大会因为无法达到法定的“双过半”要求，无法成立业委会。进一步的，愿意进入业委会参加决策、愿意为此付出的可能也就 5%左右。只有极少数的小区，多是在特殊情况下，如因公共工程涉及拆迁补偿、业主在闹维权风波等，业主参与率才会较高，但在事件过后也会渐趋于平淡。所以，法律法规规定了一条“从众原则”或者叫“随大流原则”，把参会不投票的票计入已投票的多数意见票数，以应对业主参与率太低无法达到“双过半”要求，以免业主大会议而不决、业主自治无法开展。
在这种普遍现象下，想要真正的管理好小区，业委会应该首先抓住这5%的热心业主，这5%的业主也基本上是小区的人才精英、意见领袖，通过建立业主代表会议制度，让他们当“业主代表”都吸收到业委会治理体系中来，建立业主大会—业主代表会议—业委会的三级治理架构。日常的管理中通过业主代表会议进行商议表决，并通过业主代表对全体业主进行意见收集和公告。这样的制度设计可以起到“延揽人才、凝聚人心、消除噪音、减少阻力”的作用。
对于业委会职业化的问题，张先生认为，业委会委员普遍的兼职化，大部分小区完全职业化不现实，可以半职业化，业委会通过招聘专职的秘书或经理人，处理业委会的日常事务。
三、关于业委会与物业公司的关系
之后我们聆听了张先生对于物业的看法：目前物业服务模式主要有三种，分别是包干制、酬金制和自管物业。自管物业对规模比较小的小区比较适用。包干制是当下最常见的模式，但是问题很多。他主张酬金制，据说国外比较通行。
张先生说，包干制下，物业的主要收入来源于物业费以及在小区内开发部分营利项目的收入（占比较少、在新入住小区占比较大），主要支出在于人力成本、维护小区投入、税费，收入支出相减后的才是物业的利润。这几年的情况是物业行业人力成本大幅度上涨，但是物业费没有相应的变动，导致大部分物业公司支出大幅度提高，处在薄利或者亏损的状态，在这种情况下物业公司一方面会在基础人力资源上降低质量，例如使用年纪大的保安保洁；另一方面也更没有心思和资金去增加小区投入维护改造，最终降低了服务质量。对于新的小区，基础建设较好、开发营利项目的利润空间也也比较可观。与此同时，基础建设陈旧、低物业费、营利项目少等原因导致了旧小区的不受待见。因此旧小区在和物业沟通、更换物业方面的矛盾更加突出。酬金制下，物业公司利润可以得到保障，能够更多的关注服务质量提升，业委会可以对物业服务质量进行更有效的考核。但是，这个模式对业委会的能力要求较高。
四.关于网络投票
最后我们讨论了业委会之家推出的小区网络投票功能：目前，小区召开业主大会大多以扫楼入户的方式进行，主要有三种方式:一是社区或业委会组织热心业主、社工、楼道长、物业保安等充当志愿者，进行扫楼入户；二是通过联络高校请大学生帮忙，通常5元/票；三是通过寻找第三方专业会务机构进行，现行市场价格在15-20元/票，由于小区治理矛盾有日益增加的趋势、业主民主意识日益增强、新建小区业委会财力相对充足等等因素，导致了第三方专业机构服务模式的兴起。
张先生说，现在，有不少机构在开发网络投票。一方面无法解决业主没有参与热情的根本矛盾，另一方面认证流程稍微复杂，业主即不愿意去点击投票。同时，对部分不懂网络的老年人，也有不便。业委会之家要开发适用的网络投票，首先必须要有参与业委会治理的深度实践。
张先生对于业委会治理工作的思考值得我们借鉴。感谢张先生为业委会工作的付出！也希望更多的业主加入到对小区治理中来！
联系客服
