上周和一个30强地产企业聊,他们开发的楼盘有公共空间,物业在管,这些空间都是居民共有产权,称之为“社区配套”的空间。
该企业把此类空间称为“灰空间”,这些空间的产权等各方面都存在一定的问题,所以称之为“灰”。
他们想用好这些空间,但到底怎么进入、什么项目可以进入、怎么运营、能否挣钱等都是问题。
当然,企业希望它能盈利,哪怕微利也可以。但还是会遇到很多问题。
何谓“灰空间”?我认为,在居民权利意识不强、参与习惯还没有养成的情况下,产权属于居民共有、管理责任还不够清晰、运营机制不明确的社区公共部位,称为“灰空间”。
此类“灰空间”有这些特点:
1、一般都是不好的位置,好的位置大家都会抢,居委会也要,政府也要。
2、政府管不过来,或者没钱管。拿过来没问题,可装修要钱,如果这些空间全部变成纯服务的公益空间,政府不一定有钱。
3、居委会也没有思路管。
4、居民还没有意识去管。
5、按惯例,目前基本都是物业公司在管。
当下,社区是个很热的入口,很多有先见之明的企业、社会组织、机构都想进入这些“灰空间”,他们认为,这些空间在社区之内,有非常潜在的价值,并且既有市场价值,也有经济价值。
作为开发商,有先天优势获得这些空间的运营权,并且事实上也是这些开发商的物业公司在管。
另外,很多外来力量也想进入这样的“灰空间”,这里面最多的是教育培训机构。他们觉得,在这里开课,离居民近,招生方便,培训学生更方便,对居民很有吸引力。并且租金低,运营成本可以下来。
还有一些社会组织想在里面办公,服务居民,开展项目。
也有一些社区O2O企业想在里面卖东西等等,好多外来力量都想进入“灰空间”。
而“灰空间”并不是你想进就能进的,很多“坑”,让你死得很惨。
我们小区物业楼上本来引进了一个教育培训机构,结果居民说这是我们共有的,物业租出去有问题,并且上课又扰民,所以就联合起来,把他们轰走了。至今快10年了都废弃,浪费在哪里。
所以,这“坑”够大了,你投资、装修、运营、人力什么的,投了不少,但是居民一反对,你就不能用。
如果想进入这些“灰空间”,你要考虑清楚。
第一步要考虑,你能不能做到无我?
这个境界很高,我是企业,肯定是要盈利的。但是,要进入这样的企业,你能否做到不以一个企业的角度出发考虑问题,第一考虑的不是盈利,而是居民需求;不是我要挣多少钱,而是为居民提供什么样的服务,树立社会价值优先的机构文化才有可能有一个好开端。
第二步是去企业化。
如果是一个企业运营,总会有一定的问题,办证照办不出,收费没由头,可能随时被投诉。居民们肯定认为,你企业肯定是要盈利的,哪怕你说是社会企业,要说服居民相信你是不以盈利为主要目的、是为我服务的,或者是微利的,其实都很难。所以,如果要进入,需要去企业化,常见的方式是注册一个社会组织。
第三步是从市场化走向社会化。
“灰空间”是公共部位,要考虑公共利益、公共需求,你完全以盈利为目的在这里就行不通,定价不能市场价,功能要考虑社会功能,用工是社区居民或者贫困居民、特殊群体。
社会化意味着你要研究政府购买服务、参与社创大赛等活动,要面对居委会、业务会,和方方面面的合作,而不能一门心思只讲面向服务对象去赚他的钱。
所以,“灰空间”的运营就变成了一件复杂的治理之事,不光是要服务居民,想怎么样各方面协作,还要考虑怎么参与社区治理,怎么样在社区里体现你的价值,甚至你赚的钱有一部分要捐到社区基金会,这都是社会化的一部分。
第四步,治理机制取代企业流程。
企业做事,肯定走企业流程,如何立项、审批、收费、算账……,都是这些企业流程。但我认为,流程中一定要考虑治理机制。
比如,如何定产品服务的价格?是不是企业自己定?不是,而是成立一个“灰空间”治理委员会(或议事会),让他们来定。而由收费而引发的诸多解释、矛盾以及协调事务,就可以不由企业出面,而是由这个治理委员会来处理了,因为你的定价大家都商量过、协商过,把他推到前台,形成一个隔离,你的运营才能不受影响。
最后一步,想利用社会化资源,借助免费的力量,争取政府的支持,先要开放自己让别人检视。
免费力量是啥?就是志愿者、社区的居民参与、社区的免费资源,这个“灰空间”不用付租金,这就是免费的资源。
想用免费力量,先要开放自己,让人检视,让人觉得你是透明的,你不是钻钱眼里的,你的成本是透明的,我确是为社区提供了一个好的服务,让人觉得你的确出于公心,是一个负责任的社会企业。
说了这么多,你可能要打退堂鼓了!太烦了。
总体上说,这样的“灰空间”的运营还不是一个好的商业模式,希望所有想进入的人要慎重。
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