【话题】住宅小区能不能自管？如何自管（实操措施）？

1，制订一份小区自管章程。把执行管理规约和议事规则用章程来进行规范。也可为确定自管的合法地位和实施法人资格提供保障及依据。

2，建立起业主的议事机制，最好引入微信社区或线上投票平台，线下把业主组织工作落实到楼栋或楼层群，为自管运行提供群众基础建设，有利于推进小区业主自我治理。

3，组织制订小区的区规楼约，把自律内容落实到区、落实到楼、进而落实到户。没有自律的规矩，自管只能是少数人空忙，自治缺乏自下而上的保障。

4，自管的财务管理建议委托给社会财务公司。由第三方管帐、管表、管报、管税。自配专职的出纳兼秘书。这样既可实现账款分离、账款分管的财务管理要求，也可以确保业委会决策，监督发挥独立作用。还有利于公开公平公正透明运行，同时还能节省成本。注意在委托协议中必须明确财务公司对财务公示、财务分析、预决算审核的责职要求。（可能要每月增加几百元钱，但这也比养个专职会计省钱）。

5，自管起步时最好还是聘用物业企业，以便给业委会一个必要的熟悉、过渡时段（最长不要超过一年，且财务管理要从物管委托协议中分离出来，采取自管措施。同时必须采取措施，对于物管中的所有对外合同和协议实施公章管理以保证业委会的监督和一票否决权。

6，自管物业建议最好实施物业经理人聘用制。聘用制比所谓包干、酬金制要实用。干得好可奖励加薪，干不好可解聘。同时可由经理人负责招聘管理人和执行员工。对物管费用实施预算控制、财务控管。这样更有利于把业委会从事务中解放出来，更好发挥监管、治理、协控、建设功能。

7、注意事项

1）聘用物企托管请注意，千万不要让物企把他们那套行政模式带过来实施。

2）现行物企的那套行政模式是既被动、又耗钱、还漏财。其模式的内耗成本至少20%（我专门组织调研过）。引入物企必须对其的垂直交叉管理架构调整为扁平架构，对不必要的中间层实施取消。其二对现有物企的账务科目必须调整要明确记帐借贷范围、对象、内容及相应关系（对记帐软件二级科目必须逐一审核）。这项工作比较专业，最好请专业人帮忙。若需要，我可提供资料做参考。

本文不代表平台观点