与行业巨头同日张榜的命运就是，我很帅，你却视而不见。
昨天，佳兆业的2018成绩单开榜，郭英成先生继2017年业绩大反弹后，再迎新高度，在财务安全度与经营格局上，均有不俗的批量数据证明。
按权益口径，佳兆业去年卖了700亿元，如果按照行业通用口径，可能它已经进入千亿军团。
我通读了一遍它的财报，也看了郭英成在香港现场的答问实录，对以下几个数字印象很深刻，不成体系，谈谈个人理解。
303%
2018年，佳兆业的核心净利润翻了三倍有余，创纪录达到了47亿元。这个数字剔除了佳兆业资产池子里较多的投资性物业，是分量十足的干货。
2017年，佳兆业同一口径的净利润仅有11.7亿元，这种涨幅，折射的是身体里的潜力值。
18261元
2018年，佳兆业销售均价为18261元/平米，比去年每平米增加了2200元。这样一个均价绝对值，大概率可以进入行业十强。
111亿元
2018年，佳兆业的毛利润规模，历史上第一次突破百亿大关，达到111亿元。
229亿元
房地产公司最怕的是流动性，最不怕的是钱贵。钱贵了，可以暂时用时间换空间。而钱多了，意味着你能从银行借来更多的钱。
按照时点数据，佳兆业去年最后一天手握229亿元，现金相对充裕。但是，众所周知，杰总认为还应该综合考虑它的债务结构。
16%
2018年底，佳兆业的总债务规模达到了1090亿元。这个数字的既视感是，好吓人。
但是，结构性拆分可以看出，62%是境内债务，38%是境外债务。
另外，仅有16%是一年内到期的债务，粗略计算相当于174亿元。覆盖掉短期债务，佳兆业的财务安全性应该是三年来的最佳水平。
香港上市公司更习惯用EBITDA利息覆盖率来评估安全性，佳兆业的这一指标为1.7倍，比去年增长了50%。虽然不是特别高，但是把债务结构综合来看，应该属于安全红线以内。
8.42%
过去三年，佳兆业的综合融资成本均在8%—8.42%之间运行，去年相对最高。
5%是民企与国企的融资成本分水岭，而8%通常是超级民企与一般民企的成本分界线。
如果只计算国内银行，佳兆业的融资成本仅有8.1%。佳兆业经历三年前的风波，能够保持在今天这样一个8字头的融资区间，其实超出我的预料。
1580亿元
未来一年，佳兆业管理层为自己准备的货值约1580亿元，可售面积约880万平米，其中，48%分布在二线城市，46%分布在一线城市。
按照行业内六成的去化均值来看，2019年，佳兆业的销售规模大概率将进入千亿。
如果来年佳兆业冲刺千亿成功，并且在200%以上的净资产负债率下保持安全，那将刷新很多业内人士的三观，它将传递一个不打折扣的信号：把你的核心资产放在一个高价值的区域里，关键时刻，能救命。
400亿元
2018年，佳兆业花在买地上的钱约为155亿元，新增项目30个，合计约330万平米的新增土地储备，首次进入了三亚。
2019年，据郭先生官宣，买地钱今年有望突破400亿元，而且与去年大致保持一致，56%的预算将投放在大湾区，主要方式是旧改与收并购为主。
13%
佳兆业的最新土地储备是2400万平米，总货值4640亿元。其中，13%放在了深圳，约为315万平米，是佳兆业土地储备量排名第二的城市。
排在第一的是惠州，土地储备高达571万平米，广州是180万平米。如果合并计算中山，珠海等大湾区城市，大湾区的土地储备量得到了1300万平米，占比高达54%。
这个数字，在我看来，便是凯撒能够顺利回归的重要原因。资产的抵押价值，高流动性与价值重估能力，这些在商业世界里统统都是硬通货。
87%
我们评估一家企业的土地储备量，还要额外重视里面的水分。
很多企业土地储备很大，但是往往自己的权益面积占比都在50%左右，水分略大。
相比之下，佳兆业2400万平米的土地储备中，高达87%是权益面积，水分很少。
3000万
谈佳兆业，不能不谈旧改。
但是，旧改的土地储备量与我们熟悉的上市公司土地储备量不同，前者通常是指占地面积，不算容积率，而后者指的是总建筑面积，已计算了容积率。
3000万平米是佳兆业的旧改土地储备量，99%是大湾区。其中，深圳高达954万，广州高达952万，中山高达700万平米。
我在上一篇文章说，只谈大湾区旧改储备量，不谈可售货值是耍流氓，意思就是说，应该额外重视这些旧改土地的释放速度，不能只谈纸面土地盛宴，而背后甘苦自知。
一个池子里的旧改项目，通常需要五年时间，才能够真正供地入市，形成可售货值。期间，数字看着很美好，但是你可能就是吃不到嘴里，因为你前期需要大量的资金供养与沟通的耐心。
佳兆业在旧改市场上的强大，自有其秘诀。但是，我看了一些它的历史资料后发现，有一个原因可能很朴素：由于从1999年代便介入，它的旧改项目历史储备库大，足以让它形成一个梯度的供地节奏感，新释放的用来补充子弹，以时间换来空间。
下面这张图，很好的呈现了佳兆业在广深旧改市场的梯度供应链，短期，中期与长期，比例搭配还不错。
94万平米
重点来了！这个数字最见意义。
过去十年，佳兆业平均每年转化旧改项目的总建筑面积，约为94万平米。
以2018年为例，佳兆业去年转化了包括深圳、广州与珠海的三个新项目入市，合计约57万平米进入土地储备。
寸土寸金，旧改之王佳兆业倘若如此，其他那些新贵房企还能玩出多大的土地魔术？
在此，希望越来越多的大湾区故事玩家们，向郭先生学习，如实公布每年自己的旧改盛宴成功转化为土储的真实数字，不制造焦虑，不贩卖焦虑，踏踏实实，兑现深圳梦、广州梦、中山梦。
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