以案说法，结合案例聊聊审判实务中的房屋善意取得？(3)

经有那么个能解决大问题的案例在我面前，我没有珍惜，直到我后来再碰上类似情况，我才追悔莫及。如果上天再给我一次机会，我一定会把案例记录下来，同时我会把案例以最方便查阅的方式记录下来

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情况四（案例四）：原房东伪造房屋相关证书被公安法院正式定罪，骗取购房者部分房款，并不认定该涉嫌诈骗房屋买卖合同无效

案情简介：

宋某以伪造的房屋产证、土地证骗取高某的房款，房款总额为39万，刑事判决书认定诈骗数额为5万，即未认定宋某与高某签订合同的行为构成诈骗，故不能依据该刑事判决认定双方签订的合同无效。

宋某在于孙某房屋买卖中，因为没有及时支付房款，房屋没有过户，后孙某主张解除合同。

孙某与高为争夺房屋的所有权，诉至法院。

裁判精选：

被上诉人宋圆虽未取得涉案房屋的所有权证，属于无权处分，但其与上诉人孙闪闪签订的售房合同是其可能取得涉案房屋所有权的依据，故其与上诉人高顺霞签订的房屋买卖协议应属有效合同。但因宋圆在与上诉人高顺霞签订的合同履行期限届满时仍未取得涉案房屋所有权，导致其不能给高顺霞办理不动产权证，而不动产依法办理登记才发生物权效力，未经登记，即使房屋已实际交付，也不发生物权变动的法律效力。故上诉人高顺霞对涉案房屋不能取得所有权。《物权法》第一百零六条规定： “ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： ( 一 ) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的； ( 二 ) 以合理的价格转让； ( 三 ) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ” 依照上述法律规定，上诉人高顺霞未办理不动产登记，不属于善意取得。上诉人孙闪闪作为涉案房屋所有权人，有权追回房屋，故上诉人高顺霞应向上诉人孙闪闪返还涉案房屋。

裁判结果：

1、 孙某取得房屋产权；

2、 孙某代宋某返还房款；

评析：

1、 房屋买卖合同涉及法院生效文书认定的诈骗，并不代表着合同必然无效；

2、 希望善意取得房屋，需要满足“善意取得”全部要件，缺少任何一个，即便现实占有房屋也无法善意取得。