作者：杨钦仁律师（yang-qin-ren）
当合同名称与合同内容不符时，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。
【相关法律风险提示】
【54】为贷款目的抵押或出卖房屋并不为法律所禁止，但以虚假房屋买卖合同骗取银行贷款，符合《民法典》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，会导致合同无效甚至承担刑事责任的后果。
【55】借名或借房（抵押担保）为他人贷款提供便利，在实际用资人无法偿贷时，出借人作为合同相对人，负有直接清偿义务。
【56】我国物权制度中并无让与担保制度，学理上通说认为应归于非典型担保的“类物权”，由于涉及到对物权法定原则的遵循，所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利，仍要受到《民法典》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后，虽已办过户手续，但卖方为回赎房屋设定限制出售条款，符合让与担保的法律特征，亦有可能会被认定为名为房屋买卖实为借贷。
【57】以抵押借款方式成立房屋买卖合同关系，易导致法律关系上的争议，应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表述或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示，而非合同形式，合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行。为借贷目的而拟定房屋买卖合同，为避免名实不副导致合同效力之争，应尽量回避“流押”、“投资回报”字眼，并最好办理过户，将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。
【58】在《民法典》实施前，机关团体未经批准购买私房，为《城市私有房屋管理条例》严格禁止，但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。
【59】以长期租赁的形式实现买卖合同的目的，存在产权未过户的最大风险，买受人应对此有充分估量。
相关问题：问题答案归纳总结于最高人民法院法官主编的《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》
观点一，买卖合同应该认定无效，出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的；
观点二，买卖合同一般认定为无效，但不应绝对。
法官采纳观点二。
出卖人转让房屋后，有权国家机关采取了查封等强制措施，不影响已成立的房屋买卖合同效力。
观点一，酒店管理者与投资者之间委托经营法律关系。在这种模式，投资者为委托人，酒店管理公司为受托人，委托事项为酒店的经营管理；
观点二，酒店管理者与投资者之间是租赁法律关系。投资者只是取得约定的租金及一定期限的免费入住权。
法官认为，
1、 税法上，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入（法官认为该规定欠妥）；
2、 租赁关系模式是投资者与酒店管理之间的管理之间的法律关系的模式之一，而不是唯一模式，具体采用哪一种模式应由当事人自主协商确定，法律法规不应强加当事人。（结论上是实事求是，按照现实确定。）
关于商铺转让费的法律性质，存在以下不同观点：
观点一，其是对优先续租权的一种购买。转让费其实就是购买租赁优先权；
观点二，商铺门面转让费的法律性质只能是在承租人在有权转租（在租赁合同中明确预定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人未获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。
法院采纳观点二。
商铺门面转让费的法律性质只能是在承租人在有权转租（在租赁合同中明确预定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人未获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价，如果还包括装潢、设备等，门面转让费有部分是对装、设备的购买。合同到期，次承租人不能当然获得优先承租的权利，只是取得一个机会，一个更大的机会。
观点一，此类虚假房屋买卖合同套取银行贷款的行为，是属于双方恶意串通、损害第三人利益的合同，应当认定房屋买卖合同和贷款合同全部无效；
观点二，虚构房屋买卖关系和效力应当结合多种因素判定，即使房屋买卖合同无效，以虚假的房屋买卖合同为基础的贷款合同，因与房屋买卖合同是相互独立的合同，因此，并不必然导致贷款合同无效；
法官采纳观点二。
当虚构房屋买卖套贷事实认定后，才能确定房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖关系是否真实，应重点审核以下事实：
其一，房屋买卖合同约定；
其二，房款实际支付情况；
其三，房屋产权证及相关资料、票据的保管情况；
其四，当事人对交易细节熟悉程度；
其五，还贷的实际情况；
其六，交易后房屋的实际居住情况；
房屋买卖合同与房屋按揭贷款合同的关系，两者属于紧密联系但又相互独立的合同关系，房屋买卖合同关系无效并不必然导致贷款合同无效。详述参房产新政下商品房买卖纠纷篇。
采纳观点二。
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