大兴区从2015年启动了集体经营性建设用地入市试点,制定了相应的出让、租赁、入股办法,摸索出了一条农民自主城镇化的新路。日前大兴区委书记谈绪祥在“一把手谈改革”媒体采访中表示,大兴区4200余宗集体经营性建设用地已全部实现“镇级统筹”,有效破解了多年来存在的分布不均、分配不公问题。
西红门率先尝试“农地入市”
近两年来,“农地入市”成了热门话题。2015年12月,大兴区国土资源局发布集体经营性建设用地使用权出让公告,大兴西红门镇的绿隔产业用地挂牌出让。这也成为了北京首宗农村集体建设用地入市,让大兴再次成为了土地市场中备受关注的区域。
2015年,大兴区被列为全国土地制度改革试点区县,集体经营性建设用地入市工作正式展开。谈绪祥介绍,大兴区有集体经营性建设用地总计4200余宗,由于分布不均,碎片化严重,导致“穷村越穷、富村越富”。
为兼顾公平与效率,大兴区在西红门镇经验的基础上,在全国率先提出了集体经营性建设用地入市“镇级统筹”模式——以镇为基本实施单元,一是锁定土地总量,优化总体布局。二是降低土地存量,提高用地质量。通过征地拆迁、打非拆违、拆除腾退等措施,清退小散低劣、低端产业所吸附的人员。三是明细土地产权,完善股权设置。采取“以人入股、以地入股和人地混合”等模式,合理考虑各村集体土地面积、区位、规划用途以及人口等权重设计股权结构。通过进行乡镇土地资源公平配置的统筹,确保了镇域内各村土地发展权共享和收益平衡。
确保农民每年都有稳定收入
土地合作社、集体联营公司为土地入市主体,每村一名股东代表,政府部门不干预企业自身经营行为,真正做到了市场化运作。
谈绪祥说,集体经营性建设用地入市收益能否合理分配,是衡量改革试点成败的关键。大兴区综合考虑土地增值收益形成、城乡建设发展、农民利益保障等因素,制定了增值收益调节金征收使用管理办法。一是确定征收土地增值收益调节金的比例范围为土地交易总额的8%-30%,统筹用于农村基础设施建设支出,以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。二是保证农民更多获得感。通过入股村民地租保底,每5年增长5%;土地入市后收益去除成本外,优先用于项目滚动发展,待该联营公司所统筹土地全部入市后,再对所有集体经济组织成员进行“二次分红”;地块上市后,合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方式,确保农民每年都有稳定收入。
例如,在今年年初,一块土地出让收入8亿元分配安排大体为“1133”:1亿元为调节金,1亿元支出农民既得收入,3亿元偿还贷款,3亿元用于开发,联营公司的每户农民因这一地块增收5000元以上。
“农地入市”后引入高科技产业
业态的发展水平直接关系到集体经营性建设用地入市的价值,更事关经济组织成员的收益。结合“十三五”经济社会发展规划,大兴研究制定了符合首都功能定位、京津冀协同发展和“高精尖”经济结构要求的相关规划,在北部各镇重点引进高科技产业,在南部各镇重点发展“大众创业、万众创新”相关产业,并利用集体经营性建设用地入市发展都市型现代农业,促进一、二、三产业融合。按照国土部的批复,大兴区可在高端农业项目区、旅游观光区适当安排少量的经营性建设用地。今年,大兴区安排少部分指标,用于发展航食基地产业。同时,正在研究用地企业的动态退出机制,确保“地有所值”。
在西红门镇首拍地块挂牌文件中,针对绿隔产业用地的用地性质,明确要求参与竞争的企业要满足投资强度不低于人民币1.2亿元/公顷、年纳税额不低于400万元/公顷、项目及经营公司在本地注册及建设税需在本地缴纳、优先安置本镇劳动力就业等条件,并在项目用地内选取3400平方米建筑物作为履约保证。而这种机制的设立,就是为了实现农民增收、环境改善、社会转型,促进区域可持续发展。
北京晨报记者 陈琳
联系客服