物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。而现代写字楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。对于新接商务写字楼的物业管理，应重点抓好以下三个方面：
最基本业务，如保安、保洁、设备管理、维修养护、绿化美化、对客服务等做到位，为客户营造一个安全、整洁、舒适、优美、便捷的办公与商务环境。海尔集团首执行官张瑞敏说得好："什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好就是不简单。什么叫做不容易？大家公认的非常容易的事情，非常认真地做好它，就是不容易。"新投入运营的商务
写字楼，在物业管理上有两个方面尤为引起重视，应当做为前期管理的头等大事来抓。一个是工程管理，一个是基础工作。设备管理是商务写字楼的心脏，能否保证楼宇各个系统安全、正常运行十分重要。所以说，工程管理是新接手商务写字楼物业管理能否成功的关键之一。打牢基础，是新接物业楼盘的又一重中之重。"九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下。"打牢基础，站稳脚跟，为公司创造新亮点，在理清思路、做好规划、确定计划的前提下，首先是调动所有力量进行保障“开荒”，尽快改变工地面貌，让新搂新起来；其次是立好规矩，尽快实现管理的有形有序，象个"过日子"的样子；再有就是抠细做细，服务、程序、培训练到位，让业主和客户进到楼里，时事处处感觉到"物业就在身边"。二、节流开源并举。
新项目刚起步，前期开办费不足，"手上无钱心里着慌"，需要的是紧日子紧过。入住前期商务大厦物业管理面对的是客户少、入住率低的局面，商务写字楼出租率达不到50%，收支不平衡，根本谈不上盈利点。控制成本则是最好的经营，一方面严格控制运行成本，压缩人力实际员额，适当降低待遇标准，调配饱满的工作状态。另一方面本着多出力，少投入的原则，能自己干的不请人，能省钱的就不投入，尽量通过开动脑筋来解决问题，把"办法总比困难多"做为全体人员的座右铭。但是单一的“节流”不是根本办法，"开源"创收要始终挂在心头，有设想、有计划，也要有积极的运作和不断创新。物业管理的目标是实现"三要"：要实现物业的保值增值；要不断地满足客户的市场需求；要追求经济效益的最大化。实现上述三个目标，管理上靠单一满足物业的基本保障恐怕不灵，还需要不断地进行管理创新。对商务写字楼的物业管理，更需不间断地上台阶、上档次、上水平，尤其注重在提高形象和层次上动脑筋、想办法“让写字楼鲜活起来"，打造品牌是首要的。其次，要研究客户，要适应市场，经济越发展，需求的多样性、个性化也就越突出。
三、细节服务，商务物业倡导的是一种酒店式的贴心服务。
酒店式服务的内涵和精髓就是对细节的处理，所谓细节制胜、细微之处见精神。细节处理好了，服务水平就提高了，业主的美誉度就会大幅度增加，一切与物业相关的工作就容易开展下去。首先要培养每一位工作人员良好的工作习惯，比如：“永远是真诚地微笑面对业主”、“不忘随时赞誉业主(衣着、容貌、精神、物品、家人和小孩)”、“永远不直接面对业主说：“我不知道”、“这是某某的事””、“任何地点看到杂物(废纸、烟盒、塑料袋等)必须随手捡起送至垃圾箱”、“上门服务时应带齐必备物品，鞋套、工具箱、大块垫布和抹布。不允许穿业主家里的拖鞋”、“保洁工作时间应同业主上下班时间错开，实行免打扰服务”。再有就是牢记“100-1=0”这个公式，这个公式说明：
“1件没有做对、做好的事情的投诉，可以抹杀掉100件做对、做好的事情”。物业管理无小事，在不影响工作的前题下，能做的尽量自己解决，如果实在做不了可以灵活处理，自己一时解决不了事情可以由管理处来处理，让业主和管理处沟通。重要的在于业主的要求应有落实，不可不守承诺。
总之，商务写字楼应该成为经营管理者全方位服务理念的产物。因此，创造需求和适应市场，是商务写字楼物业管理与服务创新的主要内容之一，所以我们要时时紧记“态度热情、设备完好、技能娴熟、项目齐全、方式灵活、程序规范、标准统一、收费合理、制度健全、效率快速”这工作十大原则。
文/天津美邦物业万维物业处 谷岳
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