租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该
房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。
《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《
城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《
最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
买卖不破租赁原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁,不适用于动产租赁。“先物权优于后债权,物权优于债权。”——不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用 。人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用。破产财产处理过程中的限制适用。
最高人民法院关于适用《
中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”
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