案情简介
原告：吴某某。被告：安华公司。
2011年7月25日，郑某与安华公司签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：郑某购买安华公司开发的如画小区一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积6200平方米，单价8000元/平方米，总价款4960万元，郑某于合同签订后10日内一次性付清房款。安华公司于2012年5月30日前将验收合格的商品房交付郑某使用。同日，双方签订一份《回购协议》，约定：现安华公司欲将回购郑某购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑某房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260万元，以后以此类推；郑某在收到安华公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑某应立即协助安华公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，郑某向安华公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，安华公司出其了“今借到郑某4960万元”的借条。
2013年1月8日，甲方郑某，乙方吴某某，双方签订一份《债权转让协议》：(1)郑某于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴某某借款6000万元，2012年12月7日郑某偿还吴某某本金1000万元。(2)安华公司于2011年7月25日向郑某借款4960万元，为履行还款义务，安华公司将其开发的如画小区一幢101、201、301、401号房以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日安华公司向郑某支付回购款300万元。因安华公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉论程序。(3)郑某将对债务人安华公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴某某。(4)郑某于本协议生效后壹日内，将其与安华公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴某某。
同日，郑某作出《债权转让通知书》“安华公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴某某款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴某某持有，并于2013年1月8日签订《债权转让协议书》。根据合同法第八十条的规定，书面通知贵公司，请贵公司将所欠款项及利息向吴某某直接支付。”同日，郑某将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至安华公司。
2011年8月5日，安华公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，安华宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。
2013年1月31日，吴某某向一审法院起诉，请求判令安华公司向其偿还原向郑某借款本金4960万元及利息（计至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费、财产保全费。
二、法院裁判情况
一审法院认为，当事人争议焦点为：(1)郑某与安华公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；(2)郑某与吴某某的债权转让对安华公司是否有法律约束力；安华公司是否应当向吴某某还债。
关于郑某与安华公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。郑某签订《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，安华公司签订《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。从郑某的《债权转让通知书》和《债权转让协议》的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。安华公司虽然为郑某开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑某将所有债权转让给吴某某，表明其已放弃了取得商品房的权利，故安华公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。
关于郑某与吴某某的债权转让对安华公司是否有法律约束力；安华公司是否负有向吴某某偿还欠款即利息的问题。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但郑某并未实际取得该商品房的所有权，故其与安华公司之间存在5000万元的债权债务关系。郑某与吴某某签订的《债权转让协议》的主要内容即郑某将其对安华公司享有的全部债权转让给吴某某，根据合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，《债权转让通知书》到达安华公司后已经产生债权转让的效力，至于郑某与吴某某之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给安华公司，不影响债权转让的效力，吴某某的诉讼请求应予部分支持。
综上，一审法院判决安华公司于判决生效之日起10内，偿还吴某某4960元本金及利息(利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止，其中应扣除已经支付的300万元)。
安华公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回吴某某的全部
二审法院维持了一审判决。
三、主要观点和理由
本案中，郑某与吴某某签订的《债权转让合同》是否成立。该合同对于安华公司是否具有约束力的关键在于，郑某与安华公司之间是商品房买卖及回购合同关系还是民间借贷关系。
第一种观点认为，郑某与安华公司之间是以商品房买卖及回购合同关系。第一，安华公司与郑某之间存在真实、合法的商品房买卖合同及回购合同关系。第二，缔约双方已经实际履行了《商品房买卖合同》的主要义务。
第二种观点即一、二审判决的观点是正确的。
笔者认为：不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。
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