6月10日,菜市口西地区正式贴出北京首例直管公房平房的退租公告,这宣告着历经一年的北京东西城退租运动正式揭开面纱。
根据目前的消息透露:8月10日,菜市口西片区将结束;7月10日,大剧院西将可能开始;10月份,大栅栏地区有望接龙。
对于本次退租,我们的判断仍然坚持:在2020年底,大概率将会对全部的33个历史文化街区进行退租,实现北京首都的第一阶段整改结束。
虽然本次菜市口西地区贴出了公告,但是对于公告的解读,依然存在较大的误区,尤其是对补偿单价的计算,比较混乱。
在本篇内容,我将对本次菜市口西地区的补偿单价做一个详细说明,同时对其他地区的补偿单价做一个预测。
补偿单价的计算分为三个步骤:
【1】
首先确定标准房屋市场价格
根据菜西贴出的房地产估价报告,可以看出根据华信评估公司的评估,菜市口西地区的标准房屋市场价格:96319元/平米。
什么是标准房屋市场价格?其实就是区域楼房的二手房价格,楼房就是所谓的标准房屋。
也就是说,根据评估公司的专业评估,菜市口西地区的楼房二手房标准价格确定为:96319元/平米。
根据链家的数据显示,这个价格基本靠谱。
然后用标准价格的96319,减去标准房屋重置成新价格的1732,就是等于95000,这个价就是标准房屋评估价格基础。
【2】
平房容积率系数调整和使用率系数调整
根据北京拆迁条例,北京平房容积率系数调整是1.3,也就是说平房的价格等于区域楼房的1.3倍。
也就是95000乘以1.3,就是平房的建筑面积补偿单价=12.35万/平米。
很多人看到这里会说,菜西退租手册里没有说到这个1.3系数啊?其实这是一个误解,由于本次是平房退租,不管是公房,还是私房,都是平房,因此政府退租手册里,直接省略了这一步。
但是价格计算的时候,肯定有这个1.3的系数,也就是说,菜西地区平房补偿单价是12.35每平米,按照建筑面积计算。
因此如果你是私房,由于房本直接是建筑面积,因此你的补偿金额=12.35乘以房本面积。
如果你是公房,由于房本是使用面积,因此需要用到第二个系数,也就是使用率调整系数=1.333.
因此公房的补偿金额=12.35乘以1.333乘以房本面积=16.5乘以房本面积。
也就是说,如果按照房本面积来计算,公房的补偿单价远远高于私房,谁让公房是使用面积呢?
本次菜西细则里,没有任何户口补偿及其他补偿,特此说明。
【3】
其他地区的参考补偿单价
由于很多人都问我,菜西的价格是不是一个东西城的统一价格。我在这里,再次强调:菜西的价格,仅仅代表菜西。
如果你用菜西的价格来衡量其他地区,只能说确实是没事找事,自找烦恼,每个地区的价格是肯定不一样的。
18号文件明确提出:要按照区域市场价格要实现退租。这充分说明,退租价格是一个片区,一个价格,都需要评估。
我大概做了一个表,对重要地区的补偿单价做了说明:
1、大栅栏地区:使用面积补偿单价大概在20-21万/平米。
2、鲜鱼口:使用面积补偿单价17-18万/平米。
3、南锣鼓巷:22-23万/平米。
以上价格仅供参考,目前看,菜西地区价格确实最低。
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