买卖房屋需要缴纳的税种比较多，听起来令人头疼，尤其是，其中有些税种的税率较高，处理不当的话，对交易双方都是一种负担。今天，我们一起聊一聊买卖房屋的个人所得税问题。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。①支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。②支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
梳理一下，计算个税的要点是：
第一步，确定一个转让收入，我们可以称之为毛收入、计税价格。二手房的毛收入，现在各地基本上是以存量房评估系统给出的价格作为最低线，可高不可低，结合纳税人申报来确定。
第二步，确定房屋原值。一些地方可以在税务部门的系统中查到房屋原值，当然也有查不到的地方，这里就埋下了核定征收的根子。上一手的契税可以加入到房屋原值之中。
第三步，确定有关的税金。原来是营业税、城建税、两个附加、印花税、土地增值税，现在营业税改成增值税，只是换个名字，税率没有变。这些税金都是法律上规定的卖方应当缴纳的税金，实际上由哪一方付钱，不影响计算。
第四步 ，确定合理费用。一是装修费用，拿装修发票来，最高扣除限额不超过原价的10%；二是房贷利息，拿银行票据或证明来；三是手续费、公证费等。
第五步，按以下公式计算：
个人所得税=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴有关税金及合理费用)×20%
举个栗子：如果卖一套住房，计税价格为100万，原值、原契税以及相关税费合计70万元。那么，卖方需要缴纳的个人所得税为：(100-70)×20%=6万元。
这样看来，税负相当高。然而，更多的情况是，税务机关并不能查到房屋原值，纳税人也不能提供房屋原值、有关费用的依据，此时不得不采取核定征收个人所得税的办法。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定，
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
核定征收条件下，计算公式简化为：个人所得税=计税价格×1-3%（各地有差异）。
不是所有的小编，都叫特啰嗦；也不是所有的卖房，都要交个税。
请看《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第一款规定：
（一）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。免征个人所得税。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。”
上面这条规定，有两句话要划重点：
一是购房日期的确定，按照合同、房款收据或房产证时间，哪个早就是哪个。一般肯定是合同比较早。这个时间计算和增值税的时限计算有些区别。
二是家庭唯一生活用房的范围，是同一个省范围内，夫妻双方的房产。换句话说，如果你在外省有房，没关系，如果你的孩子有房，也没有关系。
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