由于2015年市场供需两旺，开发商在下半年积极推货，进入2016年特别是在第一季度，基本上开盘推新较少，市场主要以顺销为主，加之一季度为传统的市场淡季，因此开发商推新热情不高，更多以消化2015年的库存为主，同时辅以新产品的预约认筹。进入二季度，市场逐步回暖，开发商积极推货备战五六月的楼市小旺季，开盘推新项目逐步增加，市场活动频次明显提升，在此基础上，商品房供应大幅增加。纵观上半年，楼市供应以市场走势为依据或基础，上半年总体供应超过500万㎡，刷新了上半年南宁供应最高纪录。
上半年，南宁市商品房共成交（网签）58056套，合计面积523.2万㎡，同比增长27%，环比下降8%。从历史数据来看，首次在上半年超过500万㎡的体量。在经历2015年下半年的高峰后，2016年市场逐步回归理性：一季度，首付分期逐步退出市场，渠道/分销在通过2015年的疯狂扫客后，市场需求得到大量的释放，加之春节等因素影响，渠道作用开始减弱，带客量及质量明显下降，一季度共成交221万㎡，同比增长9%，相比2015年同期的增幅下降了近50个百分点；进入2季度后，在首付比例及契税下降等政策刺激下，开发商积极开盘推货，客户需求再度等到释放，入市客户明显增加，市场成交再度加速，2季度南宁市共成交302万㎡，环比增长近37%，同比增长45%。
2016年上半年，南宁市商品房成交总金额达到378亿元，同比增长31%，整体均价7230元/㎡，同比增长3%。从各个物业类型的成交分布来看，住宅共成交金额313.6亿元，同比增长37%，成交均价7137元/㎡，同比上涨7%。从数据可以看出，住宅的价格一直处于上涨状态，且涨幅正在扩大。
1-6月份，商铺（不含商业及商场）成交金额18.1亿元，同比下降25%，合同均价20461元/㎡，同比下跌15%，办公写字楼成交金额16亿元，同比增长33%，合同均价10024元/㎡，同比大降33%。
从数据可以看出，上半年住宅包括别墅项目价格涨幅扩大，而商业及写字楼价格出现了较大幅度的波动，其中办公物业更是大跌3成以上，这是由于商业及办公写字楼项目成交量相对较少，且依赖于个别项目的拉动，办公写字楼成交价格的下降主要来自于几个方面的因素：一是成交的区域结构变化，西乡塘区、江南区的低价写字楼上升，从而进一步拉低了项目均价；二是五象新区总部基地竞争日益激烈，成交价格开始下探，从而拉低了整体均价。
从上半年南宁市商品房供需的物业类型分布来看，住宅仍是绝对主力，共供应近371万㎡，成交446.1万㎡，供需比仅0.83，显示上半年住宅成交量大于供应量，去库存效果相对明显，在供应端，住宅也是所有类型物业中同比增长的，但仍然低于成交，显示了商品住房在供需两端的旺盛势头。
办公写字楼止住了2015年下降的势头，上半年南宁市共供应19.2万㎡，同比下降54%，成交15.9万㎡，同比增幅达到98%，在所有细分物业中增幅最大；商业物业仍然保持相对平稳的增长态势，上半年共供应31万㎡，成交13.6万㎡，同比增长10%。从数据来看，虽然办公写字楼呈现了爆发，但整体上商业及办公写字楼物业依然难改供需失衡的局面，去库存仍然是一个长期的过程，在此过程中，对开发商的资金、渠道是一个极大地考验。
从南宁市商品房供需的区域分布来看，青秀区仍是各大城区的领跑者，上半年该区共供应商品房132.7万㎡，同比大增95%，成交139.3万㎡，同比增长55%；此外，良庆区一直是品牌房企的主战场，随着城市配套规划的落地建设，居住价值和投资价值得到广大客户的认可，最近几年保持稳健的高速增长势头，上半年供需均超过100万㎡，其中成交近106万㎡，同比增速超过40%；江南楼市再次提速，在万达、恒大等品牌房企和项目的推动下，江南区呈现出了极大的市场潜力，上半年供应量达到125万㎡，成交近93万㎡，同比增速达到50%，逐渐压制住了同为老城区的西乡塘和兴宁区。
西乡塘区和兴宁区市场表现不尽如人意，其中西乡塘几乎无新项目入市，上半年供应不足50万㎡，同比大降近60%，成交75.5万㎡，同比略增2%，该区域目前仍然是以去库存为主，未来供应仍要依赖于旧改项目入市，而在安吉万达销售告罄后，片区内基本上无影响力的项目带动，相思湖片区依旧处于不温不火的状态，地铁的规划及开通仍未起到很好的推动；而兴宁区上半年商品房供需均出现下降，其中供应64万㎡，同比下降29%，成交80.5万㎡，同比下降14%，目前该区域的供需主要依赖于嘉和城、中海国际社区、盛天东郡等少数几个项目的拉动。
邕宁区虽然供需保持着50%左右的增速，但量上仍处于相对较低的水平，由于地域、配套等方面的因素，世博园虽是利好，但仍在发酵中，加之片区供需体量增加导致的基数越来越大，预计该区域的成交增速仍将继续下探，往年动辄同比几倍的增幅将难以出现。
根据广西中原研究中心统计数据显示，南宁市近六年（2010-2016上半年）的新增库存量（可售存量）达到1517.7万㎡，整体去化周期16.7个月，仍处于较高的水平。分物业类型来看，住宅近六年可售存量达到近627万㎡，去化周期维持在10个月以后，属于相对偏紧的状态。商业及写字楼乃至车位车库的去化令人堪忧，其中商业物业近6年新增库存达到225万㎡，去化周期达到91个月，若是算上2010年之前仍处于可售状态的商业物业，那么根据初步测算，将超过300万㎡，去化周期将超过100个月，面临着巨大的去化压力，且供需比大于1的状态仍在持续；而办公写字楼也是如此，近6年新增库存134万㎡，去化周期达到51个月，虽然相对商业物业去化压力有所缓解，但由于潜在的供应量巨大，去化仍堪忧。
2016年上半年南宁市商品住宅（不含别墅、洋房、经济适用房、限价房、拆迁安置房等政策性房，下同）供应达3.4万套，面积合计约369.3万㎡，同比增长43%，创下2012年来上半年住宅供应的新高，其中受市场影响，二季度供应量明显要多于一季度。
从成交量来看，2016年上半年南宁市商品住宅成交约4.3万套，面积合计约433.9万㎡ ，同比增长28.6%，相比2015年同期增幅下降了近18个百分点。一季度，2015年年末的市场高增长势头并未出现，市场进入蓄客期，成交量同比虽有所增长，但幅度较少，在2月份利好政策持续出台后，市场迅速回暖，整个二季度出现恢复性增长，同比增幅达到47%，相比一季度增幅扩大了近40个百分点。其中5月份的住宅成交量首次迎来2016年的高峰，月成交量突破90万㎡。整体来看，2016年上半年住宅市场虽然同比增速有所回调，但仍保持强劲的增长势头。
从价格上来看，2016年上半年商品房的整体成交均价（未剔除相关政府、企事业单位的内部团购房）约为7137元/㎡，均价首次突破7字头大关，同比上涨7%，涨幅有所扩大，价格上涨的主要原因是品牌开发商项目的推动，以江南为例：万达、恒大入市后，区域周边的房价迅速提升，此外五象湖、凤岭北均成为价格的领涨板块。
据广西中原研究中心数据统计显示，青秀区仍是南宁市住宅供需量最大的城区，上半年共供应住宅106.4万㎡，同比增长208%，成交108万㎡，同比增长56%，是南宁市唯一一个供需破百万的城区；除青秀区外，江南区异军突起，在万达、恒大入市后的带动下，加之区域内热销楼盘汇东星世界等项目持续热销，上半年江南住宅供需两旺，其中供应84万㎡，同比大增195%，成交78.3万㎡，同比大增89%；此外，良庆区紧邻青秀区之后，上半年供需量均超过80万㎡，其中成交增速也超过30%；邕宁区供需仍在爬坡阶段，上半年供需在34万㎡左右，虽然成交增速达到了70%，但随着基数越来越大，未来的增速将持续下降。兴宁区和西乡塘区在上半年均表现不尽如人意，其中西乡塘区供应遭腰斩，仅为19.2万㎡，仍处于去库存阶段，成交57万㎡同比也下降1个百分点，兴宁区也是如此，过于依赖嘉和城、中海国际社区等少数项目，上半年共成交69.6万㎡，同比下降17%。
上半年南宁城区住宅冷热不均，分化趋势日益明显，这其中主要是源自于各热点片区/板块的影响所致。青秀区的成交主要集中凤岭北片区，荣和旗下项目、万科城、霖峰壹諕、联发君澜等项目占据成交的大部分比重，五象湖片区随着万科、绿地、华润、碧桂园、龙光等名企的入驻，成交量价大涨，成为南宁最热的板块之一，此外江南区壮锦片区、兴宁昆仑大道区域均成为楼市热点。
从价格来看，上半年南宁市住宅成交整体均价7137元/㎡，环比上涨3.3%。其中良庆区领涨南宁市，上半年整体成交均价达到7239元/㎡，环比增幅达到8.6%，这主要是品牌开发商项目的价格上涨所致，魅力之城、天誉花园、二十四城等项目在2014年底低价入市，进入2015年后持续上涨，目前部分新入市项目如碧桂园、万科金域蓝湾等项目价格已经达到8000以上，部分产品单价过万；此外，邕宁区价格也保持了一定的增幅，该区域目前住宅以刚需为主，大部分项目在2015年前后入市，且均以低价入市，在当前热销的状态下，价格开始有所上浮，再加之部分洋房项目的销售，因此整体均价呈现了环比上涨的态势。
青秀区仍然是南宁市的价格高地，其中东盟商务区汇集了南宁市绝大部分的万元单价大盘，柳沙片区也是接近万元单价。上半年青秀区整体均价接近8800元/㎡，如果剔除掉仙葫片区及部分凤岭北片区的单位团购房源，那么整个青秀区的住宅成交价格将至少在9000元/㎡以上，而凤岭北片区仍是带动青秀区价格上涨的火车头。
2016年上半年，南宁市场仍以刚需为主，75-90-105㎡的刚需户型成交超过2.2万套，占到总销售套数的52%，占到总销售面积的46%。120-144㎡的改善型户型供需旺盛，上半年共供应102.5万㎡，占到总量的28%，同比增长76%，成交约114万㎡，同比增幅达到46%。而在南宁实施建筑新规后，105-120㎡多以三至四房为主的首改户型供需出现大幅度增长，这是当前市场上一个较为明显的变化。
上半年144㎡以上的大户型成交低迷，共合计成交约30万㎡左右，其中144-180㎡户型同比下降29%，180㎡以上的大户型成交15万㎡，同比大降42%。大户型的低迷表现已经持续了相当一段时间，从2015年下半年开始，随着股市不振以及实体经济的低迷，大户型的成交增速便出现持续下降。
青秀江南良庆住宅可售存量过百万，青秀消化周期超10个月。其中江南、良庆、青秀三个城区的住宅可售存量均超百万，尤其是青秀区，住宅可售存量已上2百万，上半年商品房的供需均集中在这三个城区，占比均在20%以上，相比第一季度，江南、良庆两城区的存量和消化周期都有增加，青秀区的存量和消化周期均有减少；西乡塘、兴宁区住宅需过于供，存量一直在下降，消化周期持续减少；邕宁区住宅市场还未释放，随着更多项目的上市，住宅可售存量将会上涨，消化周期也将会增加。
投资及高端户型过剩，刚需继续改善户型存量紧缺，刚需户型消化周期仅需4个月 。截止6月底，75-90-105㎡的刚需户型可售存量均在80万㎡左右，消化周期分别是4.3和4.8个月，处于紧缺的状态，从去年7月建筑新规出台后，南宁市的高赠送户型退出市场，并进入了缓冲期，进入2016年刚需户型的供应量开始下降，改善户型的供需量开始增长，占比值逐渐接近刚需户型的占比值，但仍未完全得到释放，因此改善户型的可售存量虽然也处于偏紧的状态，但相对刚需户型的消化周期较长。45㎡以下的投资户型和144㎡以上的大户型市场仍处低迷的态势，去化速度慢，消化周期长。
根据广西中原研究中心不完全统计，2016年预计将有超过30个新项目入市销售，其中大部分分布于江南区和良庆区，均以住宅产品为主打。在上半年已经入市的项目中，品牌开发商项目受到追捧，开盘均取得较好的效果和影响力，如龙光、万科、碧桂园及广源等项目均取得较好的销量，而即将开盘的恒大华府也已经积累了较大的认筹量。
从2012年开始，随着五象新区的开发，大量的品牌开发商开始进入南宁，市场进入群侯割据的竞争格局，经过几年的发展，从2015年开始，品牌开发商逐步得到客户认可，随着开发项目的增加，逐渐开始占据市场主导。发展到今年，品牌开发商的项目影响力不断提升，除嘉和城长期占据成交排行榜首位外，前十位项目绝大部分被品牌开发商所占据。
品牌开发商在市场中的发力，进一步提升了南宁楼市的集中度，排名前十的项目合计销售套数占到总量的29%，合计销售面积占到总数的30%，合计销售金额占到总量的32%。销售排名前十的开发商合计销售面积占到上半年总面积的51%。经过上半年的土地招拍挂后，品牌开发商的土地储备得到一定的缓解，加之品牌开发商一贯高效率的开发节奏，预计未来南宁楼市的集中度将再一步提升，市场的竞争格局将进一步稳固。
【总结】纵观南宁房地产市场，在经历过2015年高速增长的疯狂后，上半年楼市表现虽然波澜不惊，发展较为稳健，且被土拍夺走了不少眼球，但是南宁楼市仍呈现出了一些不同以往的特点和趋势：
首先，南宁楼市已经达到了千万㎡级的供需体量并仍录得相对合理的增长速度。2015年南宁楼市已经达到了千万㎡的供需，今年上半年虽然增幅有所下降，但市场更为理性，首付分期开始淡出进一步降低了楼市杠杆、渠道分工合作更加合理、客户置业需求的变化等。在政策利好持续的环境下，下半年的楼市预计仍将维持增长的态势，但在2015年下半年的高基数、开发商涨价欲望强烈、人口红利等方面的影响下，预计下半年的增长速度在上半年近29%的基础上有所下调，全年供需超过1000万㎡已成定局，成交量有望突破1200㎡。
其次，城区/区域楼市格局已经形成且分化仍将继续，热点板块将在下半年继续发力。从当前来看，青秀区的领跑地位已经稳固，无论是供应还是成交，或是价格，均超出其他区域，且形成以定位于高端客户需求的东盟商务区、柳沙片区，定位中高端的凤岭北片区的稳固的楼市格局；良庆区在配套不断兑现、品牌项目推动、商务氛围及生态环境突出等前提下，其投资价值和居住价值得到体现，市场供需两旺有望挑战青秀区的地位；江南在2016年上半年实现爆发，仍离不开配套的完善、恒大万达等品牌开发商进驻带来的影响，随着荣和、中铁等项目的入市，整个区域将改变低端市场形象，供需及价格还有巨大增长空间；随着中海、盛天的成功，昆仑大道区域的楼市仍将持续火热态势，招商、新宝通等地块的开发，未来仍是兴宁区楼市主战场；西乡塘还停留在去库存阶段，巨大的旧改市场体量将成为未来区域楼市发展的主要支撑，同时也是一些中小开发商生存及差异化竞争的良好土壤。
第三，市场集中度仍将继续提升，品牌开发商主导的市场竞争格局还将持续，中小开发商沦为配角。南宁市场集中度最先从土地市场开始，最近几年大部分公开出让的地块均被少数开发商所获取，这在2015年及今年上半年表现得极为明显，土地市场集中度的提升将必然导致整个楼市集中度的不断提升。而楼市竞争已经逐渐从群雄割据过渡到品牌开发商直接交锋的阶段。可以说，目前市场竞争已经变为品牌开发商之间或品牌开发商与国企开发商之间的竞争，这从上半年五象湖片区的万碧龙开盘，凤岭北片区万科、荣和、联发、绿地之间的贴身厮杀可以感受到。而未来将有越来越多的中小开发商退出市场竞争，或沦为配角被收购兼并。
第四，刚需在相当长时期仍是主力，建筑新规实施后，各面积段住宅供需结构正在发生变化。从市场供需来看，刚需户型占据着最大比重，且保持着相对较高的增速，根据对在售项目的监控，几乎绝大部分的项目刚需户型都是去化最快的，由于刚需户型与改善型及大户型相比，价格相对较低，因此成交量和去化率更为可观，可以说刚需户型基本上是项目成本回收的保证。而改善型及大户型价格相比刚需有一定溢价，因此虽然去化速度相对慢些，但基本上可以说，住宅底商和改善及大户型住宅是整个项目利润的保证。
建筑新规实施后，高赠送面积产品逐渐退出市场，上半年最显著的变化就是105-120㎡的大三房或小四房产品供需出现大幅增长，而由于赠送面积的减少，开发商更注重赠送面积的实用性。
第五，下半年楼市涨幅及范围或将继续扩大，良庆、凤岭北将领涨南宁，江南与兴宁成交价格将上涨，西乡塘及邕宁区的价格敏感度相对较弱。上半年土地价格的大幅上涨将推动楼市的上涨，品牌项目的热销也给开发商提供了较强的涨价预期，在今年6月份，凤岭北片区和良庆区开发商便开始着手提价，霖峰壹諕、长虹路三强（万科城、联发君澜、荣和悦澜山）、荣和千千树等项目已调整了销售价格，整个市场可谓是涨声一片。预计下半年，楼市价格的涨幅和范围将有所扩大，其中凤岭北和良庆区将成为领涨者，凤岭北（不含长虹路）均价上万、良庆区均价超8000的可能性大增，而随着更多品牌项目的入市，江南区和兴宁区的成交价格也将有所上涨。
最后，客户置业需求更加多样化，除产品 价格外，开发商品牌、学区、交通及商业配套等已经成为影响购房的重要因素。产品与价格仍是决定开发商购房的主要因素，但开发商的品牌、学区、交通网络、医疗及商贸配套、生态环境等因素越来越被购房者所重视。以学区为例，2016年销售排行榜前列的项目，除大部分都是品牌项目外，均配置了优良的学区资源、商业配套和便捷的交通网络，如天桃实验学校、民主路小学、滨湖路小学等等。上半年教育局发布南宁市小学片区划分后，维权事件频发，从这也看到了广大购房者对优良教育资源的强烈诉求。
2016上半年，南宁市商业物业供需仍然维持失衡状态，供应远高于需求，供需比创新高，大量商住项目取得预售证，导致供应维持较高的增长水平，而销售却出现下降，入市两年左右的商住项目成交较多，且以中小户型为主。
80㎡以下户型为成交主力，多个户型均价下降
上半年，南宁市商业物业成交以40-80㎡户型为主，二者成交3.8万㎡，占比43%，100-200㎡户型成交1.98万㎡，占比为22%。200-500㎡户型同比增长78%，增幅较大，40-60㎡户型小幅增长，其他户型同比下降。成交均价方面，多数户型成交均价同比下降，40-60㎡户型均价最高，达24051元/㎡。从各户型的成交与供应量看，供应量最多的户型，同时也是成交量最多的户型，供应市场与需求市场保持一致。亿鼎安吉商业广场、时代茗城、龙光·君悦华庭等项目成为80㎡以下户型的成交主力。
上半年南宁市出台针对商业的去库存政策，购买商业80㎡以上的客户不但可以享受契税30%的补贴，还可以享受“学区房”的待遇，但从市场表现来看，仍较为冷谈，80㎡以上的商业成交无明显升温或改善。
【总结】南宁商业物业持续供过于求，且供应量仍在不断增加，而市场需求却显得疲惫，虽然政府推出多种去库存方法，但实际效用还有待检验，特别是在经济无明显好转的情况下，商业所面临的去化压力更大：
①国务院虽然推出鼓励企业发展租赁市场、允许商改住的政策，可以满足部分居民的居住需求，并加快商业库存的去化，但企业购买商品房、发展租赁市场，需要承担较重的税费成本，及资金投入，短期内难以吸引市场的投资；而南宁推出的关于居民家庭购买商业物业，其子女可就读该物业所属区域的学校的政策，因目前商业库存较多的地段缺乏优质学校，其效果也难达到。
②商业库存过高是全国性的现象，供应量远超出需求量，风险较大，导致银行在对商业贷款申请时更加谨慎，部分地区开始提高商业的首付比例，这对商业的去化将雪上加霜。
③除宏观环境影响外，南宁正计划建设近50个邻家广场，力争在人口密集居住区都建设一个，服务于周边居民。作为配套齐全的小型综合体，邻家广场投入使用后将分流大量的消费，进而导致住宅底商处境更加艰难。
④商业的高库存与住宅的供不应求并存，南宁市仍在大力发展房地产，上半年商住用地成交量成为土地市场绝对主力，支撑起了整个土地市场，而下半年商住用地预计仍会迎来大面积成交，年底至明年有大量商品住宅进入市场的同时，也将有大量的商业进入市场，上游源源不断有供应涌入，下游去化较难积压较多，商业库存的“堰塞湖”将继续上升。
据广西中原研究中心数据统计显示，2016年上半年南宁市办公用房供应2266套，合计面积19.2万㎡，相比2015年同期下降54%，上半年办公写字楼的供应项目也相应的减少，逐渐从各城区向良庆区转移。
上半年南宁办公写字楼成交2336套，面积约15.9万㎡，同比大涨98%，从数据上看，办公写字楼已经止住了2015年下降的势头，但整体市场依然不理想，供需不平衡致使冷淡局面依旧。
2016年上半年办公写字楼的整体成交均价为10024元/㎡，同比下降33%，成交价格的下降主要来自于几个方面的因素：一是成交的区域结构变化，西乡塘区、江南区的低价写字楼成交量上升，从而进一步拉低了项目均价；二是五象新区总部基地竞争日益激烈，成交价格开始下探，从而拉低了整体均价；三是青秀区如华润大厦、青秀万达、龙光世纪、九洲国际等高价写字楼项目成交低迷。
上半年办公写字楼供应集中在江南、良庆、青秀三个城区，其中江南区成为供应主力，上半年合计供应办公写字楼1444套，合计11.66万㎡，同比增长121%，占总供应量的近6成比重；良庆区和青秀区均同比出现下降，良庆供应6.53万㎡，同比下降52%，青秀供应1.04万㎡，同比下降89%。上半年全市办公写字楼的供应项目仅有7个，三个来自江南区、三个来自良庆区，青秀区只有一个项目有供应。
从办公写字楼的区域成交来看，江南、良庆、西乡塘三个城区的成交量相比去年同期均有大幅增长，其中江南、良庆的同比增速超600%，青秀成交3.35万㎡，同比下降37%，兴宁区成交26套0.13万㎡，同比下降30%。
从价格上看，办公写字楼整体及各城区成交价格都出现下跌，江南、西乡塘、兴宁三个城区的成交量主要依靠单个项目成交，分别是南宁江南万达广场、安吉万达广场、大嘉汇，这三个项目的主力成交类型都是小型的办公用房，价格相对较低，均拉低了城区整体均价。
良庆成交价格为10197元/㎡，随着五象新区进一步的推进要求，总部基地写字楼项目均要在2018年之前上市，上半年总部基地的写字楼项目新增不少，竞争日益激烈，价格开始出现下跌。
上半年青秀区的办公写字楼整体成交均价为14044元/㎡，同比下降20%，五象新区写字楼项目的入市，分流了大量办公写字楼需求，与青秀东盟商务区高端写字楼形成竞争，当前，除渠道外，价格下探也是吸引客户，提高竞争力的手段之一。
据广西中原研究中心统计显示，上半年办公写字楼供应主力面积段为100-200㎡，共供应446套6.1万㎡，同比增长120%，占到3成以上比重，40-60㎡的户型占比26%，与其他户型的占比相差不大。同比增速排名第二的是40㎡以下的小户型，供应92套0.3万㎡，同比增长10%，80-100㎡的户型供应2.2万㎡，同比小幅增长0.5%，其余户型供应量同比均下降，降幅最大的是60-80㎡、200㎡以上的户型，同比下降70%以上。
从成交（按面积）来看，上半年办公写字楼的各个户型成交量相对均衡，但基本上以80㎡的投资性产品为主（更多的是包括万达等项目在内的loft产品），合计成交5.1万㎡，同比与去年同期基本持平，占到成交总量的58%。此外，100-200㎡的户型走势良好，虽然同比出现了超过20%的降幅，但总量达到近2万㎡，可以看出，基于中小型企业需求的办公写字楼产品仍是投资的热点之一。
从成交价格上来看，各户型中唯有200-500㎡的户型价格出现上涨，均价13775元/㎡，同比上涨21%，主要来自青秀区的华润中心项目；价格下跌最快的是100-200㎡的户型，均价16255元/㎡，同比下跌28%；100㎡以下的户型成交均价均在2万元/㎡以上，各户型价格同比跌幅在7%-20%左右，这部分户型价格变动的因素主要在于城区成交结构的变化，江南、西乡塘、兴宁等城区的小户型办公用房拉低了整体的成交均价，而大户型的价格下跌的主要原因在于开发商对大客户的让利。
据广西中原研究中心数据统计显示，自2010年-2016年上半年以来的新增可售存量超过1万套，合计面积约133.9万㎡，整体消化周期为51月，去化压力显著。从各城区的可售存量来看，存量最多的是良庆区和青秀区，均在47万㎡左右，良庆区的消化周期36个月，青秀区消化周期为97个月远高于良庆。而江南区和西乡塘区虽然库存量仍有一定的规模，但由于这两个区域的库存主要集中在少数几个项目中，且这两个区的办公写字楼项目销售价格相对较低，与住宅价格相当，预计未来的去化不成问题。
作为政府大力规划与建设的两个商务区，东盟商务区和五象新区总部基地都将面临较大的去化压力，这两个区域都建设了数量众多的超高层5A级写字楼项目，产品基本上雷同，且潜在供应量巨大，未来都将面临巨大的去库存难题。
从各户型可售存量来看，库存量最多的是60-80㎡和200-500㎡，两者可售库存均在30万㎡以上，其次是40-60㎡的户型，可售存量23.2万㎡。500㎡以上的大户型近9个月均没有成交记录，200-500㎡的户型去化周期需要128个月，从数据上看，大户型的办公写字楼总价高，资金充足的投资客普遍较少，而需要单纯的依靠企业购买者进行消化，去化难度很大，很大程度上考验开发商的资金和渠道能力。相对而言，100㎡以下的中小户型去化周期均在37个月以下，去化压力相对比较小。
从上半年办公写字楼成交排行TOP10中可以看出良庆区占据主导地位，排行榜首位为南宁航洋信和广场项目，不论是从成交面积和金额上都排在首位，TOP10中的5个项目来自良庆区，江南、西乡塘各占一个，青秀区占3个。2016年良庆五象总部基地的办公写字楼项目仍在继续准备上市中，不难看出，未来几年五象新区总部基地写字楼将占据绝对的主导地位。
【总结】上半年，从数据来看，南宁写字楼市场迎来回暖，成交同比增幅接近1倍，扭转了写字楼市场持续低迷的局面，但阵痛还在继续，上半年的市场成交主要来自江南万达和安吉万达的贡献，作为政府重点打造的两个商务集聚区：东盟商务区和五象新区总部基地的表现仍是不温不火，总体而言，市场困境未迎来根本性改变，如何破局将成为一大难题。上半年，南宁写字楼市场呈现出了如下的特点及趋势：
①总体市场需求不够旺盛，市场供应量放缓。产品与价格决定市场，成交以万达广场为主的LOFT、SOHO产品为重要支撑。通过数据我们可以看到，上半年作为传统的写字楼聚集区的青秀区和良庆区的成交未见起色，而江南区和西乡塘区在万达广场等项目的带动下却取得了较好的市场。总体而言，主要原因还是来自产品的差异和定价，安吉万达和江南万达均以LOFT产品为主，能够满足大量资金实力不强的客户的投资需求，加之万达广场项目综合体的规划，商业配套更为完善，使得产品功能更为多样化，且市场价格仅与住宅相当，能在较短的时期内实现投资回报。而东盟商务区虽然配套完善，但库存量较大，且产品同质化明显，偏向大户型，价值竞争激烈而销售均价居高，进一步提高了入市门槛，增加了投资风险。而五象新区总部基地的商务氛围缺失，各项配套仍处于建设阶段，进一步加大的投资风险，投资客户更多以观望为主。
②超甲级/五A级写字楼市场正处阵痛期，市场去化更多要依靠开发商/代理商的大客户渠道拓展能力。无论是东盟商务区还是五象新区总部基地，均以大体量的超高层写字楼项目为主，定位高端，配套齐全，此类写字楼产品以大户型为主，企业客户将是重要的客户群体，如金融证劵、保险、高端服务业务、大企业的区域运营中心等均是优质的客户，但整个南宁市的第三产业特别是高端服务业、金融保险业、IT与软件服务业发展较为落后，其需求难以支撑如此庞大的市场供应，加之当前宏观经济低迷，实体不振，更使得高端写字楼市场雪上加霜。因此，这将极大的考验开发商及代理商的大客户拓展能力，这将是未来市场制胜的关键因素，华润在南宁的成功更多也是来自于国企背景下的全国范围内的大客户资源。
③写字楼市场竞争加剧，五象新区总部基地项目价格下探，整体好转仍待时日。随着五象新区总部基地项目的集中入市，市场竞争更加激烈，作为政府重点打造的商务新区，万科大厦、绿地中心销售价格超过13000元/㎡，直追东盟商务区，但随着竞争的激烈，目前片区整体均价已经下降到不足10000元/㎡，配套的缺乏、氛围的不足、产品的高度同质化等使得整个区域陷入泥沼。由于政府规定总部基地各项目开发商必须自持70%物业，在项目投入使用后，将会有越来越多的总部企业入驻，包括恒大、万科等品牌开发商将会入驻总部基地，而在大量业主方入驻后，片区的商务氛围将会极大地改善，加之总部企业在产业链的带动和吸附作用，辅以政策支持，未来将会吸引更多的相关企业进驻，此时将会盘活整个片区的写字楼销售和租赁市场，市场投资价值才会得到体现，因此总部基地写字楼市场长期向好，只是尚待时日。
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