研报日期：2013-08-02
公司此次非公开发行股票所获得的募集资金，将全部用以上海的新湖明珠城和青蓝国际棚户区改造项目。这两个项目均在上海365旧城改造项目之列。公司若能成功获得募集资金，将有效提升这两个项目的开发进度，从而有效加快变危居为宜居的城市更新速度，提升上海市民的居住水平。同时，公司公告预案披露，这两个项目的预期整体投资收益率分别为19.94%和18.42%，项目盈利能力强。
公司土地储备拿地时间早，资源价值丰厚，近期销售速度也有所加快
2012年底，公司年报披露公司具备权益规划建筑面积1441万平米项目储备。这些项目储备拿地时间较早，成本较低，公司资源价值丰厚，每股NAV达到4.79元。公司在历史上销售速度不快，2012年仅实现销售收入近53亿元。2013年起，公司销售速度有明显提升。根据各地网签数据，我们预计公司2013年年初至今实现销售额近70亿，全年销售额预计能超过百亿。公司的优质资源已经进入了业绩释放期。
城镇化综合项目逐渐接近收获阶段
公司在启东、温州等地的城镇化综合成片开发逐渐接近收获阶段。启东项目附近是恒大项目，目前已经进入销售，区域位置日渐成熟。项目本身也已经进入一级开发转二级公开出让阶段。温州西湾项目在2012年部分被政府收储。未来随着温州房价启稳，我们相信西湾项目将成为公司重要的业绩支持。
非公开发行股票的最低价不低于定价基准日前二十个交易日公司股票均价，显示公司对自身价值的信心
根据相关规定，非公开发行股票的最低价可以是定价基准日前二十个交易日公司股票均价的90%。此次公司公告非公开发行股票预案，将发行最低价定为基准日前二十个交易日公司股票的均价，显示了公司对其自身价值的信心。
风险提示
公司非公开发行预案还需获得公司股东大会审议批准，并向中国证监会进行申报核准。因此，公司是否能够顺利获得募集资金以用于保障性住房建设存在不确定性。
盈利预测、估值和投资评级
不考虑公司此次非公开发行的摊薄，我们给予公司2013/2014/2015年EPS0.44/0.51/0.73元/股，NAV4.79元/股。公司此次非公开发行的时间进度和募集资金总额并不确定。不过，若四季度起土地市场随流动性收紧而有所降温，公司资产负债率的下降将有利于公司补充优质土地资源，从而推动净利润提升。我们给予公司2013年10倍PE水平，即4.40元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。(中信证券)
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