对于房地产投资逻辑，孙宏斌强调“要买对地方、买对时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。”
中房报记者 李克纯 北京报道
11月29日晚，融创发布公告称，融创间接全资附属公司融创（青岛）置地以36.62亿元从恒大手中拿下青岛嘉凯城全部股权，溢价率128.875%。
第二天，金科股份早间公告，融创旗下天津润泽物业、天津润鼎物业再次耗资近8.3亿元增持公司股份，占总股本3.04%。本次权益变动后，上述两家公司及一致行动人聚金物业合计占金科股份总股本20%，逼近公司实际控制人。
这正是融创董事长孙宏斌对房地产市场判断和投资逻辑的最好诠释。几天前，孙宏斌难得公开发表了一篇干货满满的“中国房企的投资逻辑和风险控制”演讲。
演讲中，孙宏斌认为，“到今年10月底房地产规模已经达到9万亿元了，行业到10万亿元的规模再增长也难了，但是将快速向大公司集中，收并购是一条重要途径。”在他看来，未来“小而美”的公司很容易就“小而没”了，下一个5~10年前100名的公司市场占有率将达到70%~80%，前10名会占35%~40%，没有两三千亿元进不了前10名。
对于房地产投资逻辑，孙宏斌强调“要买对地方、买对时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。”
也许，正是这样的投资逻辑和战略逻辑，使得融创能在房地产下半场保持稳定快速增长。“老孙的观点，值得再好好研讨。”业内人士表示。
买对地方买对时间
孙宏斌在并购路上的脚步从未停歇。
今年5月，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，借此首次进入深圳市场；8月22日，公司的间接全资附属公司海南融创耗资20.54亿元，收购杭州金翰的50%股权及债权；9月，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元；9月21日，融创再发公告，宣布拟通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。
对此，孙宏斌的解释是，行业整体规模再增长很难，但是市场份额将快速向大公司集中，形成的路径有两条，一是小公司买了地以后做不了，挣钱退出让大公司来做，二是企业间的收购、兼并，这对于本身就具备金融属性的地产行业而言特别重要。
在行业天花板隐现的时候，万科、恒大、碧桂园等“巨无霸”房企也在不断提供市场份额，大型房企加码规模化诉求，是在面临市场波动时有更多可能性和筹码，提高抗风险能力。而且，更大市场份额和规模意味着能为企业获取更低的融资成本。
这种背景下，大型房企的并购意识越来越重：与其到公开市场上抢地王，不如发现有价值的公司进行收并购。但是，收并购素来是产业价值链的最高端，在全世界的成功率都非常低。但融创凭借专业与溢价，在收并购市场上积累了较好的口碑和实践经验。融创本轮进行全国城市布局，更多是通过收并购方式完成，避开了一路水涨船高的招拍挂市场。
这也为融创的稳健发展提供了充足的土地储备。即便是在房地产下半场，融创依然获得了高速增长。数据显示，近五年来融创中国的合同销售额，从2010年上市初的86亿元，到2015年的734.6亿元，复合增长率接近55.81%。
截至2016年10月底，融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%，提前跨入千亿房企俱乐部，也成为三年来第一家新晋的千亿房企。
孙宏斌认为，做房地产企业做好两件事就行：投资、盖房子。“投资错了，地买错了，盖什么房子都是赔钱的；地买对了，做好品牌，做好产品和服务，就更好了。”
由于房地产的投资周期较长需要两三年时间，所以“提前做好判断”是关键。“首先把投资做对，什么时候，选择什么城市，买什么样的地，很重要。地买错了，盖什么都错。要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位带来的不平衡状态，做好时间和空间的选择。”
认真分析融创近年来的城市布局，孙宏斌几乎踩准了每一次市场动荡的节点。2015年之前，房企们纷纷抢滩二三线城市，融创坚守少数几个一线城市并将业绩冲入房企前十，单城平均贡献近百亿元；2015年，房企们开始回归一线城市，融创却悄然开启强二线城市占位，主要通过并购拿下大量项目，最终2016年二线城市迎来新一轮增长。
数据显示，目前融创已经完成全国化布局，成功进入近30个一线及强二线城市，主要集中在环渤海、长三角、珠三角、中西部。
“地买对了”是孙宏斌认为的企业价值核心。“只要土地有价值，公司现金流如果出现问题，那你可以找融创收购。”但是，地买错了，即便现金流没有问题，最后也会转出窟窿。
融创目前算得上地产界最好的并购合作伙伴。孙宏斌表示：“找融创并购有三点好处:一是我们就要市场价，不占你便宜，价格好谈；第二，卖完不想了还可以退；第三，有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东，融创产品好、有溢价能力，大家可以赚更多的钱。”
调控对大家都有好处
而对于目前的地产调控，孙宏斌并不恐慌。“地价越来越贵、房价越来越高，意味着风险越来越大，对企业的发展并不利，所以我们对宏观调控是欢迎的。”孙宏斌说。
但他认为这次调控的严厉程度不是乐观者预测那样的。“这次的宏观调控力度超过每一次，这一次是自上而下的，是目标管理。我觉得，很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。”孙宏斌说，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。
但高端和改善型物业依然能够有较好的市场。孙宏斌指出，虽然从整体收入房价比来看，很多人买不起房，但总有30%甚至10%的客群是对房子有更高需求的。“客户原来能买多套房，现在只能买1套房，那一定会选择位置好、品牌好、品质好的房子。”
融创始终坚持高端精品战略，并在近年来获得长足发展，也印证了孙宏斌这一判断。一方面，通过多年在一线城市的打磨，形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品体系和质量管控体系；另一方面，2015年开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系，不断提升产品的服务配套和品牌价值。
“在排名前十的一线房企中，融创开发的产品售价高于其他开发商，其开发产品平均售价都在每平方米两万元以上，10月份的平均售价在每平方米2.4万元左右，上海和北京两地，其产品的平均售价都达到了每平方米9万元。虽然价格不能说明什么，但它说明了你在做高端产品，好品质的产品。”孙宏斌动情表达对高端精品价值的理解。
对于当下房企的发展策略，孙宏斌也给出了建议，他认为目前很多人对形势的严峻程度预估不足，“如果企业有钱放到账上别着急花，后面还有机会。现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。”
“未来土地会不会便宜呢？一定会，快了。”孙宏斌说。
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