法律的一半是常识，
应该被多数人了解，
用于避免日常生活中
可能出现的被骗风险；
用于认识自己的权利，
坚定维权的信念；
并用于判别是非，
避免不必要的纷争。
明理、方能平和
简法
导读
有下列情况的买家和卖家，这篇文章可能对您十分重要：
1、交易房产系他人户籍所在地；
2、下家需贷款；
3、卖家户口无法在过户前迁出。
你可能会陷入这样一个怪圈
12
买卖合同明明约定
“过户后两年内卖家迁出户口”
是
但
12
贷款银行偏偏要求
“上家户口全部迁出后再放款”
那么
问题来了
问题一：选错贷款银行，风险谁承担？
贷款，是买家履行付款义务的方式和手段
所以，选择一个符合合同目的、符合审批条件的银行
是买家的责任，买家有谨慎选择的义务
而卖家只有在《买卖合同》中明确约定的时候
才有配合义务
问题二：银行是否有权规定“不迁户口不放款”？
贷款，可以理解为银行与买家建立的“借款”关系
银行当然可以设置前提条件，但必须提前说明
这一说明可能在贷款合同中
也可能在银行信贷产品的公告中……
对于初次贷款的你，很容易错过！
注
建议买家在选择贷款银行时询问信贷业务员：该银行对放款有无特殊要求
问题三：卖家有没有义务配合银行，提前迁出户口？
答案是：没有
如果买卖合同及附件中明确约定了户口迁出时间
卖家只需遵守这个约定即可
而无需额外遵守银行的放款要求
因为保证银行放款是买家的责任
卖家对贷款这件事，仅有“配合审批”的义务
核心
来了
问题四：此种情况下，卖家可否要求解除合同？
答案竟然是：可以！
曾经有买家因此失去了已经过户并入住的房子！
曾经有卖家借此机会拿回了“涨价”后的房子！
这种貌似十分不公平的结果
实则是买家的重大过错引起的严重后果
从法律角度，无可挑剔！
问题五：怎样行使解除权？步骤很重要
根据合同法中关于法定解除权的规定：
首先，买家付款义务（放款）处于迟延状态
一般过户后一个月不放款，才被认定为迟延
其次：贷款金额占比较大，属于“买家主要义务”
如果房价500万，贷款50万，自然就不属于主要义务，这种情况下可以要求现金补足或以违约金的形式获取补偿
再次，卖家要经过正式书面催告
目的是给买家采取补救措施的提示及机会（如现金补足）
SO
在以上三个步骤后，买家依旧无法解决“银行政策”与“合同约定”的矛盾时，卖家就可以起诉要求解除合同了。
贷款买房需注意
1
挑选贷款银行时，除审批条件外，还应明确放款条件
2
不要妄图把银行放款条件等同于合同条件，强加于上家，而应尽快寻求补救措施
3
收到书面催告请务必引起重视，并请专业房产律师提供建议，一个隐藏的定时炸弹也许已经启动。
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