物业公司收取停车费的合法性

 

案情介绍

物业公司于2002年开始为欣歆园小区提供管理服务，周先生是该小区9幢2单元1层1号业主。2003年3月10日，周先生与物业公司告签订了《欣歆园小区物业管理公共契约》，约定物业公司对该小区的各种车辆实行停放管理，对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费等。物业公司除与小区业主签订有上述《欣歆园小区物业管理公共契约》外，未签订其他物业服务合同。2014年3月26日，贵州省物价局向被告颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，其中载明：“收费单位：物业公司停车场（室外，1个副本）。收费项目：欣歆园小区机动车停车服务收费（贵阳市云岩区春雷路32号）。有效日期2014年3月至2017年3月止。”许可证副本还载明“室外停车场固定停放（需停）时间在一个月以上的小型车收费标准为140元/月”。物业公司对该小区室外划定的停车位每月向停放车辆的业主收取140元停车费。周先生认为“欣歆园小区”内部的道路属于小区业主共有，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位也属于业主共有。因此，根据物权法第73条、第74条以及小区管理规约的约定，物业公司无权就小区公共道路划定的停车位向业主收取停车费，遂向法院提起诉讼，请求：1、判令确认被告以小区公共道路划定的停车位名义向原告收取停车位停车费的行为无效；2、判令被告退还以小区公共道路划定的停车位名义向原告收取停车位停车费140元×6个月=840元（近六个月的费用）；3、诉讼费由被告承担。

法院判决

法院审理认为，原、被告签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。根据该合同的约定，被告对住宅区的各种车辆实行停放管理，对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条之规定，欣歆园小区公共道路上划定的停车位属于业主共有，被告作为该小区物业管理企业不能对该停车位收取停车费。但被告为保证小区业主的停车需求及停车秩序，对停放在小区公共道路上划定的停车位的车辆进行维护和管理，作为享受权利及服务的业主，应当支付相应管理费。被告参照贵州省物价局颁发的《贵州省经营服务性收费许可证》对室外停车场的收费标准，对在小区公共道路上划定的停车位内固定停放车辆一个月以上的业主包括原告每月收取140元的停车管理费应属合理收费，亦不违反原、被告签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》及《欣歆园小区管理规约》的约定。故原告要求确认被告就小区公共道路划定的停车位向其收取停车费的行为无效之诉请，该院不予支持。对于原告要求被告退还已收取的停车费840元之诉请，因该主张是基于第一项诉请而来，而第一项诉请未能得到支持，故该项请求亦无支持的事实基础，该院一并予以驳回。

律师分析

物业公司收取小区停车费的性质是场地使用费，本案中，物业公司作为小区公共区域的管理者，对小区公共用地规划的车辆进行收费，一方面有物价局颁发的收费许可证，证明其收费的合法性；另一方面，对规划的车辆收取停车费也是为了更好的管理小区，保障小区其他没有车辆业主的公平，促进小区的和谐。因此，本案中，物业公司收取停车费的行为是合理合法的。