曾被国土资源部(以下简称“国土部”)挂牌督办并被勒令停工的重庆中海黎香湖项目近日重现江湖,将于10月推出120多套独栋别墅入市销售。
中海黎香湖项目于2011年4月17日因涉嫌土地“以租代征”被列入国土部挂牌督办的违法占地黑名单中,并被处以412.45万元罚款,事发地重庆南川区8名政府官员被处以党纪政纪处分。
但事隔一年后,该项目已重新复工,被免职、降职的政府官员也异地复官。据知情人士对记者透露,“这是因为在这一年当中,项目开发商重庆中海黎香湖投资有限公司(以下简称“中海投资”)采用购买地票的方法,和当地政府通过‘占补平衡’的形式,让项目重新符合重庆市政府批复的土地利用总体规划,最后该项目各项证件齐具,从而得以如期开盘。”
中海投资相关负责人也在答复记者的邮件中表示,“目前项目已取得用地审批手续,其违法状态已经消除,中海投资不会退出黎香湖项目,中海以后将严格按照《土地管理法》以及相关法律法规的规定开发项目。”
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存对记者表示,“这种案例目前非常普遍,地方政府招商引资过程中在集体土地使用上也很少采取禁地形式,而最后通过罚款使土地利用合法化已成为行业的潜规则。”
土地“以租代征”始末
黎香湖项目位于重庆市南川区黎香湖镇,是一个以城乡统筹为名的大型农业综合开发项目,距离重庆市主城区只有50分钟车程。
2008年8月,中国海外集团(以下简称“中海外”)与南川区政府签订投资协议,由其整体开发黎香湖片区。随后,中海外在南川注册成立重庆中海黎香湖投资有限公司,负责项目的建设和运营,整个项目总占地2万余亩,项目总投资超过100亿元。
因为该项目是大型企业和政府“联姻”,所以项目进展得非常顺利,但就在黎香湖项目一路高歌猛进的时候,该项目上了国土部挂牌督办的违法占地案黑名单。
按照此前中海投资与重庆南川区政府的协议,中海投资要为当地农民建设10万平方米安置房,然后腾出耕地给当地政府做耕地指标,政府由此从别的区置换建设用地指标,转换到这个地区给其开发房地产项目。
此外,中海投资还要为当地建设超过10公里的旅游通乡公路。中海投资还与村民签订协议,要求农民以入股的形式将土地交出,供企业使用,中海投资则要规划占地500亩的苗圃等项目,供当地农民就业。
由于黎香湖片区原来规划是农业和林地,要想进行商业化的物业开发,就必须调整功能区规划和控制性规划。2009年1月,南川区委书记谭大辉就要求,南川区规划部门要尽快完善项目建设用地规划和土溪集镇调整规划。中海投资也多次要求政府尽快解决土地指标问题。
但时至2010年底,相关的规划调整及用地指标等系列问题并没有解决。而此时,中海投资按照协议先行开始建设的道路、农民安置房和苗圃、湿地公园等项目大部分已经竣工。这些前期建设项目,在土地执法检查中就撞上了枪口,大部分成了“违建”,并成为国土部挂牌督办的土地违法案件。
国土部称,中海投资的安置房和通乡公路两个项目采取以租代征方式,共违法占用耕地304.65亩、林地83.94亩、其他土地23.86亩,合计412.45亩,用地违反土地利用总体规划。
2011年1月,重庆南川区国土资源和房屋管理局作出行政处罚,没收重庆中海黎香湖投资有限公司在违法占用土地上新建建筑物2.35万平方米,道路6.139公里,并处每平方米15元罚款,共计412.45万元。
被国土部通报后,2011年6月11日,南川区政府要求旅游通乡公路征地区域外的农民签订退地承诺书,政府对他们进行“农转非”,借此取得了农民的土地,补偿标准按耕地每亩1.2万元进行,同时政府提取其中80%给农民买社保,被没收到地方政府的旅游通乡公路也已开始办理征地相关文件。6月17日,当地政府和中海投资、相关施工方等即召开黎香湖项目复工专题会,安排项目近期细化工作,6月21日重庆中海黎香湖项目正式复工。
“目前我们其他的项目都已按照《土地管理法》的规定完善了相关用地审批手续,土地性质均符合重庆市土地利用总体规划。”中海投资上述负责人在答复记者的邮件中表示,安置房和通乡公路两违法占地项目在国土部挂牌督办后,已按处罚规定收归国有,其违法状态已消除。目前开工的项目不存在违法占地问题,所以顺利开盘没有任何问题。
记者随后致电国土部,国土部耕地保护司相关人士表示,目前该项目合法与否,在于现行项目的复工是否符合相关的法律法规,具体情况有待调查。
“占补平衡”更换买单者
“这件事情跟企业没有任何关系,是地方政府和国土部在博弈,同时也暴露了一个问题:占补平衡已完全常态化,只不过买单者成了开发企业。”北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇对记者表示。
土地占补平衡标准是由各地国土资源局、财政局依据当年复垦协议面积及调剂价格,计算市级及各区应负担的耕地“占补平衡”费用的标准。“具体来说就是每年地方政府都有土地利用指标,比如2012年该区域的土地利用总指标是1000公顷,但在实践过程中使用了1500公顷,那就是说该区域超过土地利用指标500公顷,那么这500公顷的项目就不符合土地利用总体规划,属于不合法项目。”杜兆勇指出,“中海黎香湖项目共违法占地412.45亩,被指用地违反土地利用总体规划,也就是说这412.45亩超过了当年南川区的土地利用指标。”
显然重庆中海黎香湖项目重返市场采取的就是土地占补平衡的方法。根据国家要求的占补平衡原则规定,占地后需补充相同数量和质量的耕地。而这种模式具体在重庆就是“地票模式”,以“先补后占”替代“先征后补”。
“你在A地区用地超过了指标500亩,那么你可以在B地区把荒地转变为耕地500亩。现在占补平衡不仅仅流行于各地区,也已经跨越了省份限制,我知道的案例中就有河北省超过的土地利用总指标,去内蒙古自治区补回耕地的案例,因为发达地区土地利用指标非常紧张,项目又非常多,采取禁地出让的形式非常少,而欠发达地区土地利用指标比较宽松,招商项目并不是很多,所以跨省域的占补平衡已经成为行业潜规则,并已被纳入政绩考核指标中。”万方地产(000638,股吧)股份有限公司运营总监韩国龙向记者介绍。
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