根据集团公司“做强做大、争创一流”的工作要求和“二·五”规划确定的发展方向,集团公司正在由传统住宅地产开发为主向商业、住宅地产开发并举转型,而酒店式公寓的运营作为商业地产的重要组成部分,实质上早已纳入集团公司的开发范围,现有项目产业园公寓宿舍应该归结为酒店式公寓的低端产品,城市精英属于中端产品,而开发区项目则是高端产品。因此本文试从总结城市精英几年来的运营经验入手,为开发区项目的销售和运营提供参考。但因能力和视野的限制难免存在不足,敬请各位同仁给予指正。
(二)青岛市酒店式公寓市场状况
青岛市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市,欧、美、韩、日等外商投资企业派驻青岛高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求,这种租赁需求在一定程度上促动了青岛酒店式公寓的产生。
虽然近年来青岛的酒店式公寓开发、经营水平有了较大发展,但从严格意义上来讲,均不属于真正的酒店式公寓。因为从项目的开发模式和硬件配套上已基本达到酒店式公寓的标准,但在后期经营与软件服务上距酒店式公寓的标准还相差很大,主要体现在:第一,从开发理念上来讲,开发商在做项目运作时更多的只考虑销售环节,而轻视了后期的经营管理环节;第二,硬件设施上基本达到酒店式公寓标准,但缺乏专业的经营管理公司为业主提供酒店标准的服务,大多数项目只交由物业公司为业主提供普通公寓或稍高于普通公寓的服务。第三,从市场环境和客户需求角度来讲,由于酒店式服务收取物业费用较高,很多业主普遍难以接受,迫使物业服务公司降低费用,同时也降低了服务标准。所以,青岛市目前出现的所谓酒店式公寓基本都是不完整的,甚至有些项目只是普通的精装修住宅,很多开发商多是借酒店式公寓的概念进行炒作,以达到促进销售并获取较高利润回报的目的。
二、城市精英酒店式公寓概况
2001年,集团公司开发了青岛第一个酒店式公寓——城市精英。作为岛城第一个酒店式公寓项目,同时又位于非CBD区域,开发商在项目定位上的尝试较为大胆。由于填补了市场空白,同时定位较准确,因此城市精英在后期销售上取得较大成功。
2006年,经集团公司研究决定,正式开始酒店式公寓的运作,并同意将集团资产一并交由酒店式公寓经营,使酒店式公寓的房屋运营数量大大提高,运营业绩随之取得了大幅提升。
截止目前,除去集团委托经营资产之外我社区部共与60余户业主达成代租协议,并收取一定比例的服务费,经济效益呈现逐年提升势态。
三、城市精英酒店式公寓运营情况
通过总结可以看出酒店式公寓运营几年来的变化主要有以下几方面。
1、受托租赁户数逐年增多,详见表一。
表一:租赁户数变化表
日期 | 委托代租 | 租赁成功 | 出租率 | 自行租赁 | 租赁成功 | 出租率 |
2003 | 35 | 18 | 51% | 20 | 10 | 50% |
2004 | 48 | 42 | 88% | 17 | 8 | 47% |
2005 | 56 | 56 | 100% | 14 | 5 | 35% |
2006 | 67 | 58 | 86% | 9 | 3 | 33% |
2007 | 70 | 61 | 87% | 6 | 3 | 50% |
2、客户收益水平逐年增长,详见表二。
表二:客户收益变化表(长租)
日期 | 租金 (万元/年) | 年回报率 |
2002 | 4 | 8.8% |
2003 | 2 | 4.4% |
2005 | 2.4 | 5.3% |
2006 | 2.4 | 5.3% |
2007 | 2.6 | 5.7% |
*2002年租金价格为销售宣传回报,缺少理性分析,价格过高,根本无法成交。06-07年,受周围同质产品的增多和公寓设施设备使用年限的增长影响。
3、公司经营收益以及物业收费率逐年提高,详见表三、表四。
表三:公寓总收入及物业收费率变化表
日期 | 总收入(元) | 公寓物业收费率 |
2003年 | 49114.00 | 70% |
2004年 | 68049.70 | 72% |
2005年 | 129526.60 | 79% |
2006年 | 190011.00 | 80% |
*收入主要是指集团资产的租金,业主房屋中介费。物业收费率未扣除集团欠费。
表四:短租变化表(6套)
日期 | 收入金额 | 长租金额 | 短租长租回报比 |
2007年6月 | 4600 | 12000 | 38.3% |
2007年7月 | 29810 | 12000 | 248.4% |
2007年8月 | 44370 | 12000 | 369.7% |
2007年9月 | 27060 | 12000 | 225.5% |
2007年10月 | 24560 | 12000 | 204.6% |
2007年11月 | 22500 | 12000 | 187.5% |
2007年12月 | 21750 | 12000 | 181.2% |
4、租户成分逐渐多样,详见表五。
表五:常租租客身份比例表
身份 | 户数(套) | 所占比例 |
外籍人士 | 14 | 23% |
公司 | 26 | 43% |
单身、白领 | 8 | 13% |
合作单位(韩国部) | 13 | 21% |
合计 | 61 | 100% |
*此表是2007年12月的租客身份比例,共计61套。
(二)提高服务水平方面的做法
(三)在制定业务流程,创新经营方式方面的做法
通过几年的运作积累,我们将酒店式公寓的运作经验进行总结,制定了规范的业务流程(详见表六)。同时,大胆尝试创新运作模式,在取得一定房源的情况下,分析长短租收益比,开展短租试点,先通过使用集团自有房屋进行,初步扩大到业主房屋的方式,尽量保障在运营旺季将房屋短租使用,在淡季将房屋长租使用。
(四)在完善管理体制和经营机制方面的做法
(五)在队伍建设方面的做法
有了政策的支持和稳定的管理团队,物业服务中心一方面积极与各合作伙伴密切合作,互通信息、共享资源。另一方面通过增值服务提升住户满意度。外抓拓展,内抓服务,经济效益逐年提升。一线员工和经营者在工作中体验并享受着“两个价值最大化的有机统一”带来的快乐和喜悦,实现和实践着公司的核心理念。
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