房地产市场竞争愈发激烈，一是拿地成本越来越贵，条件越来越严格；二是融资成本越来越高。
房地产行业是个资金密集型的行业，资金会限制很多企业的发展。中小型房企未来的发展之路到底在何处？圣沅的俞总认为中小型房企未来只有两种模式，一是被整合，二是做转型。
中小房企的生存之路在哪里，一种是找到自身优势做突围，另外一种就是求变、转型，转型成为服务商，转型做养老地产、旅游地产、做物业、做商业服务等。
今天我们采访了圣沅·青城颐养中心的总监俞雷，他为我们分析一下中小型企业转型之路——如何做养老地产。
一、养老市场
1. 人口老龄化
2010年人口普查时，65岁及以上的人口猛增47万人达到136.4万人，占9.71%。十个人中就有一个老人。
随着老龄化加速，中国目前“银发一族”超2.2亿，占总人群的16%，已进入加速老龄化社会。仅在成都一城，银发人群已近260万人，接近户籍人口的22%。
2.政策支持
我国社会正在加速进入老龄化，养老的消费需求急剧增加。为了建立健全的社会养老保障与养老服务体系，党中央、国务院先后出台和完善相关政策法规。中国工程院付小兵院士也提出了“医养”、“颐养”、“怡养”三养结合的智慧·大健康理念。
所以康养是符合国家政策的康养，也是未来房地产转型的必经路之一。可是如何做好养老地产成为了房企们的难题。
二、养老地产痛点何在？
1. 中国几千年的传统孝文化
做养老地产必须符合我国的国情和传统文化下的观念问题。
中国的传统文化特别是孝文化，在我们的观念里是生根蒂固的，做养老地产要考虑的第一大点就是，如果长者来这里养老是不是会被说成不孝？这就是必须要解决的问题，现在很多企业都在做养老地产，在传统观念的冲击下我们的客群到底在哪儿？第一部分客群就是高级知识分子，因为他们接受度更高看得更远，第二部分客群就是干部，因为他们本身就有疗养系统，接受度更高。但是这两部分人本身就是少数，后期我们是否就瞄准了有钱人的这部分人群？有钱人可能更看重面子，他可能宁愿请8个保姆在家照顾父母也不愿意把父母送到养老机构。
所以目前如何去解决这个最大的养老观念问题？第一个需要国家宣传口径的帮助， 第二个就是我们做养老地产的时候解决如何让子女放心、父母舒心还很有面子的问题。
2. 买的原动力在哪儿
我们一直说做养老地产，其实做养老地产最核心的还是服务问题，是做养老而不是做地产；经济的高速发展带动人口收入的快速增长，但随之也出现一个问题，陪伴家人、照顾家人的时间越来越少。这时养老的需求就出现了，但是在重重顾虑下，如何让客户买你的房子？
⑴首先解决住的起的问题。一般的养老机构收费都比较高，从中国的人均收入来说，可能仅有5%左右的老年人群能做这种高端消费，而对养老机构来说每个月至少人均6000元以上才能盈利。所以如何让客户住得起，而地产商还能盈利？这是最重要的需要解决的问题。
⑵其次是解决住的好的问题，如何让子女放心的把父母送来颐养。
①专业的医疗护理，人上了年龄身体总会出现各种各样的状况，每位老人都需要为他们提供不同的医疗护理需求。
②气候温润，适合修养。
......
3. 住的原动力在哪儿
如何做好服务，就是要找到老年群体真正的需求是什么，必须从老年人的内心需求去打造配套服务，因地制宜开发相关配套，照搬照抄不符合我国国情的养老都是走不长远的。
比如，配套设施这块，让老人住得好，基础的休闲、交流、商业配套等必须考虑到老年人的心理需求和身体素质，要有适合长者的娱乐配套，适合长者的交友平台。
其实无论是做住宅设计还是配套设施，都必须以服务理念为中心。
做养老创新三步走
做养老地产比传统地产更需要医疗护理、健康管理、文化娱乐等“软”服务，更需要开发商持续的、专业的投入。
三、医养·养生
1.国际标准的健康服务
做养老产业要更注重“养”，建立服务的时，医养是养老地产最基本的配置，也是客群“买的原动力”最基本的考虑。不仅要建立专业的医疗护理还需要专业的健康管理。比如，青城颐养中心引导专业医疗分会指导建立专科门诊，并由中国老年医学学会组织顶级老年医学专家指导，开展老年专病康复治疗，为长者提供接轨国际标准的健康服务；不断为银发人群研发新的服务和产品，提升智能健康养老水平。
2. 特色创新的远程医疗
在科技如此发达的今天，智慧医疗已经成为不可或缺的一项功能，为了消除地域距离，保障长者身体健康，及时的预见、解决健康问题；创造远程医疗将会是趋势性的发展之一。
比如，圣沅通过签订三方合作协议和战略合作伙伴协议，共建养老大数据平台，打造健康档案区域医疗信息平台，利用最先进的物联网技术，在居家养老设备中植入电子芯片装置，使长者的日常生活处于远程监控状态。实现患者与医务人员、医疗机构、医疗设备之间的互动，让家属及自己能更快速并及时的了解长者的身体状况，让自己安心，家人放心。
3.“空中对接”权威医院
针对医疗需求非常迫切的时候，远离市区的养老也会成为救护的障碍，为此如何让子女放心长者在此安心养老，解决“买的原动力”？
对此俞总分享到，圣沅直接引进国内一流康疗中心，并建立直升机应急通道，实现与省内权威医院“空中对接”。
四、颐养·养心
1.老有所乐的颐养方式
①小组团·家庭式颐养
如何让子女放心的把父母送来颐养？而做养老地产最严重的现象就是无法照顾不同老人的不同需求，通常都是一刀切的做法；有些子女在国外的、工作特别忙的等等，老人可能常年都独自生活，如何才能让老人住得好、消除孤单寂寞之感？所以做养老必须先有家的概念再打造出家的感觉。
以日本的养老机构为例，他们的东西做的很细很漂亮；他们的机构不叫机构，他们会弱化机构的概念而增强住宅的概念，就是为了保障入住老人的尊严。老年人是“不挪窝”的，认为家就是根。
俞总分享到，圣沅推出小组团·家庭式颐养，就是借鉴了国外先进的养老管理模式，每层由8-10人为一组，每位长者均有独立的居住空间；每栋楼由独立楼层组成大家庭；形成邻里亲情浓厚的家庭式环境，院落内有独立的餐厨、活动、花园、咖啡厅、休闲等空间，并由专属的专业护理管家团队，进行亲情式关怀式护理，为长者们带来无微不至的关怀和享受。
②高端家庭式颐养
不同长者有不同需求，有些老人根据资金和精神需求不同，或需要独立的空间院落，或需要留出可以陪伴家人的空间；为此，多样化的住宅产品就不可或缺了。
比如，青城颐养小镇，有围绕“寿”字湖打造的由独栋、叠拼两类高端颐养别墅组成，别墅推窗见湖，风景如画。以每个家庭院落单位，将配备专属管家，对高端颐养人群提供菜单式养老管理服务，满足长者的个性化养老需求。
③全天候老年颐养
对于更需求医养的人群，则在区域上需要为他们配置全天候的专属医养服务，集疗养、康复、专病体检治疗、养生生命科学研究，学习、娱乐需求为一体。
比如，打造出具备老年人休闲娱乐、运动健身、陶冶情操、旅游度假、会议接待、老年大学等全方位服务功能，为长者们提供各类娱乐、学习、创新、交友等服务。在住宅设计上，打造双拼别院与六合院落式独立别院组成独立的生活组团，采用独创的蜂巢仿生学设计，在每个院落组团里构成相对私密的小型花园，形成前后双花园，保障每个家庭独立安全的同时，把更多渴望交流的长者们从孤独居住中解放出来；并且距配套设施很近，完全保障医养服务。
2. “老有所为”的配套设施
由于养老地产的需求和普通住宅客群的需求不同，设计、引进配套设施时就更要考虑客群的特殊性；为长者搭建的配套设施更要符合长者的身体素质和精神需求。往往这部分长者长期和子女分离，设施搭建首先要考虑到他们易孤单的特性。所以，除了需要基本的餐饮娱乐配套，还需要为长者设立适合长者的学习、交友、创新等平台与服务；增强客户“住”的原动力，真正让长者感到老有所乐，老有所为。
以圣沅的颐养中心为例，不仅搭建了基本的酒店及餐饮娱乐等功能配套，还为长者搭建老年艺术文化体验馆、老年体育健身活动中心、室外游泳池及老年养生SPA、老年养生会馆，甚至是老年医学学会论坛中心，就是让长者在这里不仅养生还要学会养生。不仅提供学习平台让长者活到老学到老，还提供运动场所、交友场所，邻里交往和睦，自然减少孤单感。
五、怡养·养老
1. 生态+怡居
①气候适宜，生态自然。做养老地产看重空气、水源、植被的自然搭配，这样的环境不仅极少污染，空气中负氧离子含量也很高，这样的气候条件可以减缓慢性疾病，是养老的极佳之地。
俞总为我们分析道：圣沅选择在青城建立颐养中心，也是因为青城气候温和，冬暖夏凉。空气中负氧离子含量是成都市区的400倍，这里的长寿老人众多，身体健康快乐，是天然绝佳的养生养老休闲胜地。
②交通便利。为了满足家人时常可以陪伴，老人可以出门访友的需求。在地理位置的选择上交通是很重要的考虑因素。
以青城国际颐养中心为例，他处于青城山核心区的凤栖山，紧邻崇州街子古镇，距成都市中心50公里，距双流国际机场仅40公里，不仅有川西旅游环线及两条高速公路连接，还有规划建设中的成都第三绕城高速与中心相邻，交通出行极为便利。
2. 互联网+怡居
①建立数字化信息平台、创新发展医养结合的老年健康服务及老年健康产业模式，是养老产业发展的趋势。结合互联网，对长者进行监控、诊疗能有效的预防疾病。
②项目在运作运营过程中，还可以建立大数据为核心的健康智能养老生活管理模式，为老人提供精神关爱服务、生活照料服务、医疗保健服务等多样化的菜单式养老服务，清晰明确的标明每项服务标准，通过“私人订制”菜单式服务，满足不同层次长者需求，并鼓励有能力的长者积极进取生活，达成运动促进健康的养老生活方式。
联系客服
