逆市拿地--首开股份高负债大扩张

反市场操作成为眼下房地产企业热衷的手法，当然，前提是有充足的资金来源。买地、收购、增资，首开股份在岁末年初动作频频，而三季报上，其净负债率还高达146%。

2011年12月30日，首开股份发布公告称，50亿元定向保障房融资获批。加上此前发行的43亿中期票据，分析人士认为，保障房融资的破冰，将对公司短期流动性提供巨大支持。首开股份董秘王怡也在1月6日向网易财经表示，50亿元的私募债已经到帐，目前公司账面资金为90亿元。

二级市场上，虽然得到资金的关照，但首开股份从12月31日至今，连续三个交易日累计下跌0.91元，跌幅为9.49%，最低至8.5元。 …[详细] 转发到微博

买地、收购、增资，首开股份在岁末年初动作频频，而三季报上，其净负债率还高达146%。

特别策划  买地、收购、增资

2011年12月30日，首开股份发布公告称，近期已斥资超过12亿元，在苏州、沈阳、北京各拿下一宗地块，占地面积达74万方。

其中，苏州尹山湖板块的苏地2011-B-40号地块为住宅用地，沈北新区道义开发区的沈北2011-049号地块为综合性质用地，北京分钟寺桥西北侧地区的为回迁安置房用地。

“市场不好的时候收购，市场好的时候进行销售。”在SOHO中国总裁阎岩看来，如果帐面上有足够的现金，现在是收购项目的好时机。这一反向操作的规律同样适用于土地市场。

上述三宗地块均被首开以底价或者低溢价率收入囊中。从地理位置来看，苏州尹山湖板块尽管属于新兴板块，但此前已有保利、九龙仓、中富等大型开发商进驻，该地块由首开旗下子公司——苏州首开兴元置业有限公司以底价9.05亿元竞得。而位于沈北新区道义开发区的地块则被首开地产以1%的溢价率拿下，当地房产人士认为，沈北的地价在未来仍然呈上涨趋势。

除了在土地市场频繁出手，首开股份近期在资本运作上也收获颇丰。就在发布拿地公告的同一天，公司透露，将增投1亿元收购葫芦岛宏泰30%股份，通过此次股权收购，首开股份拥有葫芦岛宏泰100%的股份。公司特别强调，交易不会对其资金状况产生压力。

此外，公司还拟对刚收购的京华房产有限公司进行增资扩股。其中，首开股份出资约1.19亿元，引进的两名战略投资者分别出资2.04亿元，打造商业地产业务运作平台。

首开股份表示，公司拥有大量的经营物业，包括酒店、写字楼、商场以及酒店式公寓等，发展商业地产业务，能够保证公司原有商业物业的持续保值增值，同时为公司提供新的收入和利润的增长点。

首开股份从12月31日至今，连续三个交易日累计下跌0.91元，跌幅为9.49%，最低至8.5元。

特别策划负债率146%

与在土地市场和资本市场的频繁出手形成鲜明对比的是首开高企的负债率。

2011年三季报显示，截止到9月底，公司的净资产负债率比年初的时候飙升了70个百分点，升至146%。

在银行开发贷款全面收紧的情况下，2011年5月，首开曾使用部分闲置募集资金暂时补充公司流动资金，总额为人民币4亿元。2011年11月15日，公司称该笔资金已经全部归还至募集资金专户。

在随后的11月24日，首开股份再发公告称，公司拟在保证募集资金投资项目正常进行的前提下，继续运用部分暂时闲置的募集资金用于补充公司流动资金，仅限于与主营业务相关的生产经营使用，总额为人民币8亿元，占公司募集资金净额的17.33%，使用期限为自股东大会审议通过之日起不超过6个月。

与此同时，公司账面持有的货币资金金额也在持续下降。数据显示，2011年初，首开股份账面有货币资金105.2亿元；2011年6月底的时候，这一数据变成了78亿元，而截至9月底，首开股份的账面货币资金下降至57亿元左右。东北证券分析师高建对此表示，首开股份财务状况有待改善，并做出“谨慎推荐”的评级。

不过，仍有不少机构给予了首开“增持”或者“买入”的投资评级。天相投资分析师石磊认为，尽管公司短期存在偿债压力，但截至三季度末，剔除预收款项的资产负债率已经连续三个季度环比下降，显示出公司的长期财务结构正趋于稳健。

王怡曾经表示，基于公司负债率走高，高杠杆经营的状况，公司在拿地扩张方面确实已经变得谨慎。

首开股份近期已斥资超过12亿元，在苏州、沈阳、北京各拿下一宗地块，占地面积达74万方。

93亿保障房融资特别策划

就在此时，近百亿保障房融资的实质性突破为首开一度紧绷的资金链打开了局面。

首开股份今年先后两次借道保障房融资。2011年6月3日公告拟发行不超过43亿中期票据用于保障房建设，8月份向银行间市场交易商协会申请注册发行的不超过50亿元非公开定向债务融资工具，也于近日获批。

国泰君安认为，50亿元的私募债获批将明显改善首开的现金流。私募债的优势是期限长、成本低，在行业目前普遍融资困难、资金成本高昂的情况下，极为可贵。私募债投向为保障房建设，未来通过保障房项目的销售回款，公司将间接获得大量现金流入以支持整体业务的发展，并支持首开抄底市场的能力。

此前有媒体表示，首开股份在建和拟建的保障性住房建筑面积超过120万平方米。以4500元/平方米的建设成本计算，需要的资金规模约为54亿元。93亿的保障房融资实际上超出了保障房建设所需要的资金，有借保障房之名兼为商品房融资的可能。

1月6日，王怡对网易财经表示，据申报时的要求，50亿元的私募债将会全部用于方庄的危房改造工程上，包括拆迁、回迁房工程等项目。

保障房融资或许能解一时之渴，但最根本的还在于销售业绩。

来自CRIC研究中心统计，截止日期为2011年12月25日，2011年度北京房地产企业销售金额TOP10中，首开股份以122.36亿元位居销售金额榜首，完成年初销售目标140亿的87%。

2011年房地产调控持续升温，北京出台的限购政策也最为严厉。因此，以北京为主要阵地的首开股份销售压力不小。年中，王怡曾经对媒体表示，已给予下属公司更多的灵活订价空间，以适应市场变化。

目前首开在京在售的有国风美唐、熙悦山、常青藤等项目。网易财经获得的销售数据显示，截止1月5日，国风美唐成交总金额为16.57亿元，熙悦山成交总金额为2.21亿元，这两个项目均在2011年7月入市。国风美唐在10月份以后，成交套数开始一路下滑；而熙悦山项目成交均价也比推盘初期有超过1000元/平米的下调。

不过，有分析人士也对于首开2012年的销售持乐观态度。东方证券研究报告指出，今年首开股份新增可售项目可能有北京通州首开·国风美仑、北京房山良乡项目、北京通州的于家务乡项目以及贵阳项目，其他新增来自老项目的续推，其中一些项目是在2011年下半年首次开盘，所以这些楼盘2012年的可推量预期会有大幅增长。

国泰君安也指出，首开在京内大量高盈利项目仍处销售期。权益项目储备超1400万方（不含非并表项目），其中京内超过400万方，资源稀缺，盈利性强；京外超过950万方，已进入12个城市，基本实现全国性布局。