2023年4月27日，这是我国公募REITs市场一个值得被记住的日子，27只市值906亿，发行规模是909亿，前一日市值还有915亿，REITs整体市值规模跌破发行规模，算是真正意义的跌破。最近一次跌破是2021年8月17日，那是首批9只REITs上市初，7月-8月那会市场还未完全成型，处于观望阶段，首批9只在这两个月一度跌破发行价，最大市值跌幅是-1.14%，其后REITs市值一度暴涨，全市场溢价最高到39%，也再未跌破发行规模。REITs市场最近持续下跌，机构大量浮亏，前几天我也写过，4月18日中证REITs指数以来首次跌破基点1000，目前已经跌至951点了，还未见底。建信中关村REIT今天也首次跌破发行价，产业园中唯一破净的，上次破净的是东吴产业园，那也是上市初21年7月那会，所以中关村REIT也算是真正意义破净的产业园REITs了。这周观望抄底的，幸亏没入，风向太不对了。
最近市场下跌的很迷茫，基本面，政策面没啥好太多解释的，说实话，现在全市场的收益率虽然分化，但全市场价格走势未分化的。导火索就是产业园的出租率大幅不及预期，产业园和高速持续下跌，其后引发市场情绪恶化，不断抛盘，市场现在有点摸不着方向。高速在基本面修复情况下，你敢抄底吗，跌幅20%多的广河和交建，跌的快，涨的太慢了。我想，市场在教育我们，自发定价和内在价值的形成，教育我们远离炒作，短线的快钱跟我REITs无关。跌到分红收益到底在什么水平，现阶段的REITs还有没有投资价值，有没有资本增值价值，说好的两部分收益呢？投资者的负债和资本收益是否能跟REITs匹配，二级对一级如何传导，投资者认购积极性受影响。经历暴跌后，市场才会愈发成熟，这也是要必然经历的路吧，美国REITs不也如此吗。
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