这一期，又是张童律师代班，跟勤奋高产的张律师比，干货君真是懒死了~
律师，先后在海淀区人民检察院、北京市人民政府工作，业务范围主要为各级政府、行政机关以及村委会提供法律服务。
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某天，一位好久都不联系的朋友来电，带着哭腔说：张哥，我最近让人给“告”了。
经了解，原来是这位朋友过腻了城市生活，于2010年与某村民签订了一份宅基地和房屋买卖合同，以较低价格购买了农村宅基地和相应地上房屋。随后，这位朋友对房屋进行翻建和装修，一直居住至今。但是最近村民听说该村有可能纳入征收范围，遂向法院提起诉讼，要求法院确认之前签订的买卖合同无效。
我这位朋友一下成了被告。
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其实上述案件并不是个例。
随着城市居民生活水平的提高，越来越多的人向往田园式生活。每逢周末，出京的几条高速都是堵得水泄不通。许多城里人在农村买房、置地，定期到农村欢度周末。
但是在享受惬意的时候，您有没有想过背后的法律风险呢？
宅基地或者农村房屋买卖合同作为一种民商事合同，当然要受《合同法》的规范。但是，国家在最初无偿批给农民宅基地时更多是出于保障居住的目的，因此宅基地及其地上房屋的买卖行为又具有其特殊性，并不像城市中的商品房可以随便买卖。
但许多人容易忽略了这一点，以为合同一签，就可以高枕无忧了。这也是造成近年来通过诉讼确认宅基地和农村房屋买卖合同无效案件激增的原因之一。
目前，我国还没有一部专门调整宅基地或者农村房屋的法律，如果发生纠纷，法院主要依据《物权法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律来进行审判。
我们先来看看这些法律是如何规定的。
在1998年修订时，删除了原来“城镇非农业户口居民申请宅基地”的规定，但对于是否禁止城镇居民购买宅基地和农村房屋并没有给出明确说法。
第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第6条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
可见，在《土地管理法》规定比较模糊的情况下，《物权法》和《民法通则》规定针对此类活动可以适用国家政策。因此，法院在认定宅基地和农村房屋买卖合同效力的过程中，会采取“法律规定”＋“国家政策”的方法。
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那么，国家政策对一问题又是如何规定的呢？
1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
第2条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
2004年10月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》
第10条规定：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
2004年11月2日国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》
第3.13条规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
2008年7月8日国土资源部印发的《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》
第3.2条规定：严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
可见在国家政策层面，自1999年起就严禁城镇居民申请农村宅基地或者变相通过购买农村房屋来取得宅基地的使用权。
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那么，是否对于城镇居民购买宅基地和农村房屋的行为一概认定为无效呢？
根据我近年来的实践经验，法院也会区分情况，分别处理：
情况一：如果在1999年国务院出台禁止性规范之前已经签订或者履行的买卖行为，应从“法不溯及既往”原则和维护社会稳定角度出发，法院一般不会直接认定为无效。
情况二：如果买卖行为发生在1999年国务院出台禁止性规范之后，可以认定为无效。但如果该交易行为经过有权机关批准，或者已经办理了房屋所有权或者宅基地使用权变动手续的，可以视为该买卖合同因为有权机关的批准行为而成立，应当认定为有效合同。
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具体到本案，根据上述法律分析，原、被告的买卖行为应当会被法院确认为无效。但双方在签订合同时，均有规避法律的主观意图，对于无效结果均有过错，因此双方应当互相返还房屋及购房款。
对于因被告翻建、装修行为而致使房屋价值上涨的部分，法院会判令由原告方给与被告方适当补偿。对于已经拆迁获得的拆迁款，法院会判令按一定比例进行划分。
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