由于租赁双方在订立合同时只约定了违约责任,并没有单独订立承租方可单独解除合同的条款,导致在承租方出现经营困难时要求单方解除合同出现争议。“经营困难”并未在双方订立合同时加以约定并加到合同条款中,双方也没有在出现纠纷后达成一致意见协议解除合同,故不符合合同法关于协议解除的情形。承租人想要解除合同只能依据合同法解除。承租人主张“市场不景气导致其经营亏损,继续经营造成更大的损失,其合同目的已无法实现”。在法庭陈述中,承租人并没有明确其所依据的具体法律条款,但根据其表示方式,笔者认为其所依据更倾向于第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的”。该条款适用的前提条件是因不可抗力造成,根据民法通则:不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在实践中往往是指自然灾害、政府行为及社会异常事件排除商业风险。本案中承租人提出的答辩理由是“经济不景气”,该理由是否构成不可抗力?笔者认为是绝对不构成不可抗力的,经济波动是市场经济的基本规律,市场不景气不可谓不可预见;与承租人经营的餐饮业同类型其他的餐饮企业经营的如火如荼,收益可观,不可谓不能避免、不能克服。所以经济不景气是单纯的商业风险,经营亏损也不是法定解除合同的理由。至于承租人擅自腾房退租,通过行动明确表示违约,根据合同法 “在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形,只有守约方享有合同解除权,如支持违约方也享有解除权,则违反诚实信用原则,助长违约之风。
承租人订立租赁合同的目的是获得房屋使用权。承租房交付后,承租人如何使用都是其自由行使合同权利的表现。承租人对承租房使用或者不使用,这样使用或那样使用,只要不违反合同约定使用,出租方以及第三人均不能加以干涉。承租人擅自腾房是对其合同权利的行使,出租人并非要求一定要承租人恢复经营,而是要求其继续履行合同,承担支付房租以及延迟支付房租的违约金。
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