经常听到这样的言论：中国房子毫无投资价值，泡沫严重。
像一线城市的房价，几乎追上发达国家的城市了，可是别人的收入水平远远高出我们，租售比又低，永久产权，空气环境好，生活品质高，和他们相比，中国的房价和房产价值严重不成比例。
简直就是一坨SHI。
有没有道理呢？
当然是有道理的，但是这并不代表中国的房价就是“严重泡沫”，“缺乏投资价值”。想要看透中国房价的逻辑，你必须从中国特色开始。
中国的房价和股市一样，有着相同的运行逻辑。
首先说“成长股”和“价值股”
这是理解“租售比不成正比”的关键。中国的经济增长在6%以上，与发达国家维持3%以内的增长相比，前者的增速通常是后者的2到3倍，一个可以算是成长股，一个可以算是价值股。
在股市中，价值股的市盈率通常只有10倍左右，比如苹果的市盈率是13倍，摩根大通是11倍，股神巴菲特的BRK是14倍，标普500指数的平均市盈率是9.6倍。而成长股的代表，谷歌的市盈率是31倍，亚马逊是198倍，facebook是61倍，阿里巴巴的市盈率是37倍。
大型成长股的市盈率通常是价值股的三倍以上，而对于很多中小型科技公司来说，估值价格甚至可以去到百倍千倍以上。
你觉得这样的市盈率有没有合理性呢？
如果你认同成长股可以给出更高的市盈率投资逻辑，那么，成长型国家的房子给出更高的租售比估值，就是合理的。因为成长型地区的收入水平增速远高于成熟型地区，在未来他们的收入水平可以覆盖掉过高的价格。比如像我，十年前我买的房子，一平方的价格要5000元，那时候觉得很贵，因为我一个月的工资不吃不喝才能买到一方的房子，但现在，我的工资已经涨了数倍，还贷的压力早已轻于鸿毛。
接着说“审核制”和“注册制”
中国股市最大的特色，就是审核制，因为审核，所以上市要排队，股票供不应求，市盈率高高在上。而成熟市场的股市大多实行注册制，海量供应，只有过剩，没有不足，所以市盈率想高也高不起来。
中国一二线城市的房产，同样实行着严格的“审核制”。
比如深圳，2015年卖地134万平米，比2014年卖的地487万平米大幅下降。你别看2014年卖地不少，其实卖的45块地里，只有一块是住宅用地，面积仅4.6万平米。在更早的2013年，出让的住宅用地，也只有3块，累计面积13.2万平米。你想，一个千万级人口的城市，一年就只有两三个新楼盘可以卖房子，不贵就见鬼了。
比如上海，2015年卖地600万平米，这个数字看起来比深圳正常多了，然而与自己比呢，2014年是851万平米，更早时的2011年则是2750万平米。继续查询就会发现，2007-2011年之间的五年，上海卖地全部超过1400万平米，那时候的供地量几乎是现在的两到四倍。
上海真的没有地可卖了吗？当然不是，上海中心七区，面积289平方公里，常住人口688万，每平方公里住着2.38万人；其余的郊区，面积6080平方公里，常住人口1599万，每平方公里只有0.26万人。后者的人口密度只有前者的十分之一。之所以会出现这么悬殊的差异，完全是土地出让的严格审核制所致。
▲上海2016年2月-9月住宅每平单价高低分布.
来源：城市数据团
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