闷顶层是指在楼的顶层建有很小的架空封闭(没有窗,只有个很小的换气口)空间,可以起到保温、隔热、防渗漏的作用,是不能进入或居住的空间,但可以储备少量物品,或设置一些公共的消防管道、排水管道等公共设施。 第一种情形,闷顶层不能进入,不符合建筑空间的基本属性。闷顶层内往往会设置消防管道、排水管道,不通风、无采光、不通水电,不具备住宅使用的基本功能,因此不管闷顶层层高或净高多少,都不能计算建筑面积。 第二种情形,闷顶层是否计算建筑面积应根据实际层高确定。根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.1.2规定,房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具有上盖,结构牢固,层高2.20m以上的永久性建筑。8.2.1指出,房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算,属于计算全部建筑面积的范围。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋产权登记有关问题的通知》规定了房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。故闷顶层层高(高度)2.20米以上的部位应计算建筑面积。 第三种情形,建设规划部门在规划方案中明确记载闷顶层的建筑面积。 根据闷顶层是否计算建筑面积存在较大争议,相应地,闷顶层的权属也存在争议,本文根据上述面积计算情形,进行如下分析: 1. 如果闷顶层层高(高度)2.20米以上,建设规划部门在在规划时将闷顶层计入建筑面积,且房产测绘机构出具的测绘报告(预测绘报告)载明闷顶层的面积计入公摊面积,但顶层业主有使用上的排他性,该如何认定权属? 此时闷顶层权属应认定为业主共有,但因其他业主难以进入闷顶层,无法实质上对闷顶层使用情况进行监管,事实上的使用权依然可能是顶层业主。 2. 若建设工程的规划设计方案、房产测绘机构出具的测绘报告(预测绘报告)载明闷顶层的建筑面积,不动产登记机构能够出具相应的权属证书。 该种情形下,顶层业主和房地产开发商签有合同,该业主依约购买闷顶层并支付相应价款,应认定为闷顶层归顶层业主所有。 3. 如果闷顶层层高(高度)不足2.20米;或虽然超过2.20米但因其他原因既未计入公摊建筑面积,也不具备办理个人权属证书的情形。此时闷顶层的权属如何确定?对于该问题,有两种不同的观点。 第一种观点:因闷顶层只能从特定业主的房屋内进入,具有使用上和构造上的排他性。即使因不计入建筑面积无法办理权属登记,也应该认定为业主的专用部分,且开发商可以依照双方约定(不轮是口头还是书面)的将该部分交付给该特定业主,并为该特定业主的使用进行合理的建筑设计(如开孔、浇筑步梯等) 第二种观点:闷顶层不计入建筑面积,不能在房产证上登记为特定业主所有,故应该认定为业主共有。 笔者同意第一种观点,闷顶层不计入建筑面积,类似在主体结构外的阳台,按结构底板水平投影计算二分之一面积,未计算面积部分为业主专有部分。该业主具有构造上的独立性、使用上的排他性,虽未能办理权属登记,但依然应属于该业主的专有部分。 闷顶层主要是为了保温、隔热、防渗漏,甚至可能是设置有消防管道、排水管道等公共设施,虽然法律上可根据不同的情形区分为业主共有还是顶层业主专用,但实际上闷顶层具有构造上的独立性和使用上的排他性,现实中由顶层业主管理、使用更能发挥不动产的最大效能,并对其维护产生积极的激励作用。陈立东 江苏光亚律师事务所主任
中共党员,南京大学法学专业,本科学历,现为。从2005年起执业至今,担任大型国有企业,民营企业的法律顾问20多家,成功办理诉讼1000多起,办理多起股权并购非诉讼事务、以及重大的疑难案件多起,具有丰富的诉讼和非诉讼法律经验,擅长经济合同纠纷案件,房地产开发各个环节法律事务的处理。业务专长:债务债权纠纷、合同纠纷、房产纠纷、房地产及房屋动迁纠纷、建设工程纠纷、人身损害赔偿、并购重组非诉业务,重大疑难案件的诉讼代理尤其是股权类纠纷的处理,参与重大商务谈判。
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