再审申请人朱正民因与常熟市建华房地产开发有限公司（下称建华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2009）苏中民一终字第1632号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院以（2012）苏民申字第447号裁定指令本院再审，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人朱正民到庭参加诉讼，被申请人建华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。
本案现已审理终结。
一审原告朱正民2008年1月诉至常熟市人民法院称:2006年5月2日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的常熟市辛庄镇集贸市场商铺8XX室，用途为商业营业用房，框架结构，层数为地上三层，三层的层高应当分别为4米、3米、2.8米。
2006年12月下旬，被告将钥匙交给原告，同时说明验收手续还没有办妥。
2007年1月9日被告通知可以办理交房手续，约定于1月11日双方验收，到期因被告原因改至1月17日。在验收中，原告提出二层、三层没有达到合同约定的高度，就此双方发生纠纷。
根据常熟市人民法院的生效法律文书，现被告建成的房屋第二层层高仅2.98米，违反了合同，被告理应赔偿损失。按照合同约定，商品房的用途为商业用房，一、二、三层均是标准层，没有阁楼，也没有约定第三层是坡屋顶，被告的房屋模型也证明了这一点。
现被告提供的房屋第三层不是标准层，而是与约定不一致的坡屋顶，违反了合同约定，应当承担违约责任。
按照国家建设部、江苏省建设厅的规定，坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积。
被告建造的第三层的公用部位，层高明显低于2.8米，但被告却将之分摊给原告16.97平方米，按标准的价格销售。这部分的面积根本不能计算房屋面积，作为被告对于这16.97平方米，只能认定为未能交付，理应承担相应的违约责任。公用部位也不符合国家安全规范，中间又悬挂0.43米的消防铁架，铁架下缘离地面只有1.53米，严重威胁通行者的安全。
由于第三层违约改用坡屋顶、公用部位包括公共通道不符合国家建筑安全规范，致使讼争房屋的第三层无法达到商业用途，其房价应当参照邻近相似建筑按非商业用途计价。被告应按无法交房的相关规定，对已收房款按双倍返还原告。
要求判令被告因第二层不符合约定层高，赔偿50000元，因第三层以坡屋顶层面积充当标准层面积，公用部位公摊面积不符合约定层高，安全通道违反建筑安全规范，加倍赔偿原告人民币376710.28元，本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告将诉讼请求变更为:要求判令被告承担原告另案诉讼时已承担的“层高测绘成果报告”鉴定费2600元；因第二层楼板不符合规范厚度，未达国家规定的标准，判令被告按该楼656648元总价的10%赔偿原告65665元；因第二层商铺整层层高不符合合同约定层高，该第二层商铺应以原单价4030元的九折计算，判令被告退还原告23071.70元；因第三层商铺整层层高明显不符合房屋建筑模型显示的层高，且最低净高处只有2.26米，该第三层商铺应以原单价4030元的五折计算，判令被告退还原告95611.70元；因第三层商铺走廊铺设的消防管道妨碍通行安全，判令被告进行移位；被告以坡屋顶层面积充当标准层面积、公用部位公摊面积部分不符合约定层高、安全通道违反建筑安全规范欺诈原告，判令被告加倍赔偿原告376710.28元；虽然被告建造的房屋从形式上讲已经通过了有关部门的竣工验收，但这竣工验收是被告通过不正当手段骗取得来的，被告至今仍未向原告交付符合竣工验收条件的房屋，因此要求判令被告给付逾期交房的违约金239019.87元；本案诉讼费由被告承担。
同时合同约定:按建筑面积计算该商品房价款、商品房单价每平方米4030元，总价款为656648.2元；出卖人应当在2007年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种（即该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）……。买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。
除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
该合同第二十条明确:“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”第二十二条明确:“本合同连同附件共12页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下:出卖人一份，买受人一份，银行贷款一份。”该合同在常熟市房产管理局备案，备案的合同附件四内容为“本合同第三条中，层高一项为4米，是指该商铺一层层高；其第二层层高为3米；如该商铺有第三层的话，其层高为2.8米”。
合同签订后，朱正民先后支付了建华公司房款人民币656648元。2006年4月18日，常熟市房屋产权登记发证中心对坐落在常熟市辛庄镇新阳大道XX号的商品房进行了测绘，核准总建筑面积为11628.05平方米，商品房分套建筑面积其中朱正民所购的8XX号房屋，套内建筑面积为135.48平方米（其中一层为56平方米，二层为49平方米，三层为30.48平方米），分摊面积为27.46平方米（其中一层为2.24平方米，二层为8.25平方米，三层为16.97平方米），建筑面积为162.94平方米（其中一层为58.24平方米，二层为57.25平方米，三层为47.45平方米）。
2006年11月，辛庄集贸市场通过竣工验收，同年12月12日消防验收合格。
2006年12月20日，建华公司将朱正民所购商铺连同钥匙交付给朱正民，朱正民即开始装修。
2007年1月9日，建华公司经办人要求朱正民在交接单上签字，办理交接手续，但朱正民要求现场验收。
1月11日，双方在现场进行验收时，因建华公司经办人区分不出房屋套内面积和分摊面积而未能验收成功。
1月17日，双方再次进行验收，在建华公司经办人测量高度后，朱正民认为房屋高度大大低于合同约定的高度而引起纠纷。
朱正民遂于2007年2月12日向原审法院
起诉要求建华公司将不符合要求的第二、第三层依合同重建，使层高达到4米，要求建华公司承担因迟延交付第二、第三层的违约金9747元。
审理中，原审法院根据朱正民申请委托江苏正成测绘技术有限公司对该商品房第二、第三层的实际高度进行测绘，测绘成果为:二层商铺平均净高为2.83米，平均层高为2.98米。
三层商铺取了五个点进行测绘，第一点在走廊中，净高为2.26米，层高为2.41米；其余四个点均在朱正民的8XX号房屋内，四个点的净高分别为2.78米、4.16米、4.15米、2.77米；四个点的层高分别为2.93米、4.31米、4.30米、2.92米。
三层走廊入口处地坪面至顶面高度为1.96米，三层南立面“坡向低处的结构面层与外墙外皮延长线交点”处的层高数据为（其中净高为2.27米），“三层走廊入口处”向东7.60米的位置，顶梁底面至楼面净高为1.93米。
同时注明:层高=净高＋楼板厚度，按规范楼板厚度取0.15米。
另外在设计编号为050XX的常熟辛庄集贸市场南立面图、北立面图及西立面图上，朱正民所购商铺及与之相同结构、类型的商铺，三层层高均分别设计为4米、3米、2.8米。
朱正民为此支付了测绘鉴定费人民币2600元。
原审法院审理后认为，朱正民以建华公司交付的房屋第二层、第三层的高度未达到4米为由要求建华公司重建，并承担因重建而导致迟延交付违约金的诉讼请求不能成立，据此于2007年11月14日判决驳回了朱正民的诉讼请求，同时判决鉴定费2600元及案件受理费等由朱正民负担。
判决生效后，朱正民又于2008年1月2日再次诉讼来院。
在一审审理中，双方对常熟辛庄镇集贸市场第一幢8XX号商铺二楼楼板厚度是否符合国家相关规范要求发生争议，朱正民申请对二楼楼板厚度进行检测。
原审法院委托江苏正成测绘技术有限公司进行了检测，得出测绘成果:楼板平均厚度为0.128米。朱正民花去测绘鉴定费1200元。对该楼板厚度是否符合国家规范要求，原审法院向常熟市建设工程质量监督站相关人员作了调查，其查阅了常熟辛庄镇集贸市场商铺的设计图纸后，向原审法院作出说明:设计图纸上楼板的厚度为0.12米，此设计厚度符合国家相关规范，国家允许的误差为正八负五，现测绘结果楼板的厚度为0.128米，在国家规定的误差幅度范围内。
同时，原审法院根据江苏正成测绘技术有限公司就第三层层高和净高取了五个点进行测绘得出的结果，如何计算第三层的平均净高和层高，其层高是否符合双方合同约定的要求（2.8米），向常熟市建筑管理处质量安全科相关人员作了调查，其对此作出了说明:一般层高的高度是取房屋前沿进行测量的，后沿的高度略低于前沿。现测绘时是取后沿进行检测的，其中第一点是在8XX号房屋外的走廓内，其余四点均在8XX号房屋内，室内最低处的层高为2.92米，按国家规范要求，允许误差10毫米。因此，第三层的层高是符合双方合同约定的2.8米高度的要求的。
另查明:朱正民于2008年4月、5月间向常熟市公安消防大队举报了建华公司三楼疏散走道内室内消防管道设置较低，存在安全隐患以及擅自拆除二至三层疏散楼梯的相关情况。
消防大队随即下发了苏熟公消限字（2008）第0248号《责令限期改正通知书》，责令建华公司于6月3日前改正。2008年5月27日，消防大队对建华公司擅自拆除疏散楼梯这一违法事实受案查处。2008年6月6日，消防大队进行复查后发现其仍未修复疏散楼梯，随即下发苏熟公（消）复字（2008）第0285号《复查意见书》。2008年6月26日，消防大队对建华公司作出苏熟公（消）决字（2008）第0087号处罚决定，对建华公司罚款人民币20000元，并对其法定代表人府建华作出警告处罚。
2008年9月8日，消防大队受理了建华公司关于变动疏散楼梯位置的消防设计变更资料，该消防设计变更符合相关消防设计要求，消防大队经审核同意该单位取消建筑物三层原在（1）-（2）轴／（T）-（R）轴间的楼梯，在（5）-（6）-轴／（R）-（L）轴处增设一部钢楼梯。
另两部疏散楼梯的消防设计变更资料，消防大队正在督促审批中。
上述事实，有商品房买卖合同、单位工程竣工验收证明书、建筑工程消防验收合格意见、设计图纸、常熟市房屋产权登记发证中心房产测绘成果报告、江苏正成测绘技术有限公司层高测绘成果报告、楼板厚度测绘成果报告、常熟市公安消防大队举报答复、原审法院调查笔录、庭审笔录等证据证实。
一审法院认为:原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方签订合同后，原告已付清了全部购房款，被告已在合同约定的期限内将经验收合格的房屋交付给了原告使用，双方已履行了合同的主要义务。现双方争议的主要焦点一是商铺第二层、第三层的层高是否达到了合同约定的层高，商铺第三层的层高是否应当按照房屋建筑模型的显示来确定。
双方在合同中约定，商铺二层层高为3米，三层层高为2.8米，合同中并未约定按房屋建筑模型显示的层高确定。现商铺第二层测绘成果得出的平均层高为2.98米，与合同约定的相差了0.02米；商铺第三层测绘成果得出的室内层高最低处为2.92米。
根据此测绘成果得出的结论，可确认第三层的层高达到了合同约定的层高要求，第二层的层高虽然符合国家的规范要求，也并不影响原告的实际使用，但是未达到合同约定的层高，因此，被告应承担相应的违约责任。
双方争议的主要焦点二是被告是否具有欺诈行为，以坡屋顶面积充当标准层面积、公摊面积部分不符合约定层高。原、被告在合同中约定了每层商铺的层高，但对公摊面积部分的层高并未约定。根据常熟市房屋产权登记发证中心的测绘报告，原告所购买的8XX号商铺建筑面积为162.94平方米，其中套内建筑面积为135.48平方米，分摊面积为27.46平方米，被告向原告出售该商铺时也是按此面积计算房款。原告认为被告具有欺诈行为并主张加倍进行赔偿的理由不成立，原审法院不予采纳。
双方争议的主要焦点三是商铺第二层楼板是否符合国家规范要求。根据测绘部门的检测结果，二楼楼板的平均厚度为0.128米，此厚度符合设计要求及国家规定允许误差范围，因此，原告主张因楼板不符合规范厚度，要求被告按楼房总价的10%赔偿65665元，原审法院不予支持。
双方争议的主要焦点四是被告是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任。根据合同约定，被告应当在2007年1月1日前，将经验收合格的商品房交给原告使用。辛庄集贸市场于2006年11月通过竣工验收，同年12月12日消防验收合格。嗣后被告于2006年12月20日将原告所购的8XX号商铺连同钥匙交付给原告，原告接收该商铺后一直使用至今，并未发现房屋主体结构质量存在问题且严重影响正常使用。现原告认为竣工验收是被告通过不正当手段骗取得来的，并主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，原审法院难以支持。
双方争议的焦点五是商铺第三层走廊铺设的消防管道是否应当移位。原审法院认为，消防管道涉及公共安全，原告已经向常熟市公安消防大队反映了建华公司三楼疏散走道内室内消防管道设置较低，存在安全隐患以及擅自拆除二至三层疏散楼梯的相关情况。常熟市公安消防大队对此亦作出了相关的处理，且正在整改之中。
综上，由于被告向原告交付的商铺，其中二楼层高未达到合同约定的层高高度，因此被告应承担相应的违约责任。
因原、被告双方在合同中对未达到层高要求的违约责任未作约定，原审法院根据利益衡平之法则，结合本案的实际情况，并考虑到原告因测绘所造成的鉴定费损失2600元，酌情认定被告赔偿原告人民币22000元。
朱正民不服该判决，向本院提起上诉称:1、常熟市建设工程质量监督站、常熟市建筑管理处质量安全科相关人员的陈述，属证人证言，但原审法院在未对证人证言进行质证的情况下予以采信，实属错误。
2、虽常熟市公安消防大队对于被上诉人擅自拆除涉诉房屋二至三层疏散楼梯的行为进行了督促审批，但被上诉人至今未整改恢复原样，原审法院在无证据的情况下推定整改完毕，实属错误。
3、涉诉房屋第三层的层高应以阁楼的楼板为限。而原审法院在对房屋建筑模型的认定上偷换概念，认定合同中并未约定按房屋建筑模型显示的层高确定，并将此意强加于上诉人。
根据江苏正成测绘技术有限公司对涉诉房屋的测绘结果可以得知第三层净高只有2.26米，加上楼板厚度，也未达到合同约定的2.8米层高。
合同既然约定了每层商铺的层高，显而易见的是公摊面积的层高也随之确定了，即使合同没有约定也可以推定出这样的结论。诉争房屋的公摊面积部分不符合合同约定的每层商铺的层高，对被上诉人而言，不是欺诈也是违约，理当对此赔偿。
4、二层楼板的厚度实测结果是0.128米，既包括了现浇层，也包括了找平层，而楼板厚度的国家规范是0.15米，相差0.022米。据此可知，若该0.128米包括了找平层，则现浇层不符合国家规范，如果0.128米是现浇层，则缺少找平层，也不符合国家规范。按照一般的施工规范和施工操作而言，楼层在进行现浇层后，总是要进行找平层的，所以说这0.128米即包括了现浇层也包括了找平层。鉴于0.128米与楼板规范厚度0.15米相差0.022米，其误差率达到14.67%。由此可见，原审判决认定“二层楼板的平均厚度为0.128米。此厚度符合设计要求及国家规定差范围”的结论是错误的。
5、被上诉人在讼争房屋通过竣工验收后，又擅自将二至三层的三处疏散楼梯拆除，将其拆除后的空间改作商品房，并将其中的一处当作商品房予以出售，另两处虽经消防部门责令期限整改，但至今仍未恢复原样。
正因为消防疏散楼梯至今仍处于不确定状态中，导致讼争房屋始终存在消防安全隐患，事实上不具备房屋竣工验收条件。因此说被上诉人欺骗有关部门并不为过，而且被上诉人将已符合交房条件重新退回到不符合交房条件，从实际结果上讲就是存在逾期交房的违约行为，依法应当承担违约责任。在三部疏散楼梯未经消防部门进行消防设计变更之前，讼争房屋的套内建筑面积和公摊面积已有定论。现消防部门取消三部疏散楼梯，认可被上诉人改作商品房出售，因此，常熟市房屋产权登记发证中心原先核准的总建筑面积、商品房分套建筑面积、公摊面积均将有所改动。讼争房屋又要重新核定套内建筑面积和公摊面积，在这种情况下，被上诉人逾期交房已是不争事实。
6、消防管道设置妨碍通行安全，有现场照片为证，应当移位。
7、原审判决对于上诉人提出的部分诉讼请求未予以明确判决认定。
综上，请求二审法院
撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人建华公司答辩称:上诉人朱正民的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人朱正民的上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审法院
判决查明事实基本一致。
本院二审认为:朱正民与建华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的权利义务。
就第二层楼板是否符合国家规范的问题。经原审法院委托检测，二楼楼板平均厚度为0.128米。
根据原审法院向常熟市建设工程质量监督站相关人员所作调查看，二楼楼板厚度符合设计要求及国家规范差范围。虽接受原审法院调查的常熟市建设工程质量监督站相关人员未出庭作证，但原审法院就该调查笔录向双方当事人予以了出示并由双方当事人予以了质证。
常熟市建设工程质量监督站作为相应职能部门，其相关负责人员所作出的解答具有较高的权威性，原审法院采纳该调查意见并作为判决的依据，并无不当，故朱正民以第二层楼板不符合国家规范为由主张赔偿依据不足，本院不予支持。
就商铺第三层是否达到合同约定的2.8米层高的问题。根据江苏正成测绘技术有限公司的测绘结论，朱正民房屋内第三层层高均超过了2.8米。朱正民上诉认为第三层是标准层，第三层的层高应以阁楼的楼板为界。但从现有证据看，建华房产公司系按图施工，朱正民以具有装饰效果图特征的模型照片主张第三层有楼板依据不足。朱正民又上诉认为合同约定的第三层的层高包括了公摊面积部分的层高，第三层走廊属于公摊面积部分，根据测绘报告，公摊面积部分的高度未达合同约定的标准，故建华公司亦违约。
本院就此认为，双方合同中并未约定第三层层高的标准适用于公摊面积部分，故本院对于朱正民的该主张，亦不予采信。
就建华公司擅自将二至三层的三处疏散楼梯拆除、将拆除后的空间改作商品房的问题以及三楼疏散走道内室内消防管道设置较低的问题。因上述问题涉及公共安全，不属于法院民事案件审理范围，本案对此不予理涉。
朱正民也已就该问题向常熟市公安消防大队予以了反映，可由相关行政部门处理解决。
虽建华公司在二至三层的三处疏散楼梯擅自拆除等问题上存在一定的过错，但朱正民已实际接收并使用房屋，建华公司的过错并不影响朱正民所购商铺的基本使用功能，故朱正民以此为由认为建华公司逾期交房并要求建华公司支付逾期交房违约金的主张不能成立。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第一款 第（一）项 之规定，作出（2009）苏中民一终字第1632号
民事判决如下:驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11907元，由上诉人朱正民负担。
朱正民不服该判决，申请再审称:1、被申请人二层楼板厚度不符合设计要求及国家规范。
2、被申请人第三层层高违反合同约定。
3、被申请人商品房第三层少一层楼板，以坡屋顶层充当标准房，实质是欺诈行为。
4、被申请人公共配套建筑未达到使用条件，应依约支付违约金21万元，请求再审法院
以事实为根据，以法律为准绳，请法院
依法判决，关于消防管道存在人身安全隐患必须清除问题，决定另行行政起诉。
本院再审查明事实与原一、二审一致。
本院再审认为，朱正民与建华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。
首先关于二层层高问题，建华公司交付的房屋第二层的层高，根据国家相关规范，允许偏差±10mm，根据测绘成果得出的结论，该房屋第二层层高最低处为2.98米，虽然并不影响朱正民实际使用，但未达到合同约定的层高要求，故建华公司应承担相应的违约责任。
因双方在合同中未对层高要求的违约责任作出约定，原审根据公平合理原则、诚实信用原则进行衡平，判决建华公司酌情赔偿朱正民22000元并无不当。
其次，关于二楼楼板厚度问题，上诉人交付的房屋楼板平均厚度为0.128米。
而涉案房屋的建筑设计图规定现浇结构层厚度为0.12米，水泥砂浆层根据建筑地面设计要求也不应小于0.020米，现涉案房屋楼板厚度未达到设计要求和国家规范，虽双方在合同中并未对此作出约定，但楼板厚度过薄必然对该房屋的质量和使用功能造成一定的影响，常熟市建华房地产开发有限公司应赔偿朱正民相应损失，本院酌情确定为49000元。
再次，关于商铺第三层是否达到合同约定的2.8米层高的问题。
根据江苏正成测绘技术有限公司的测绘结论，朱正民房屋内第三层层高均超过了2.8米。
从现有证据看，建华房产公司系按图施工，朱正民以具有装饰效果图特征的模型照片主张第三层有楼板依据不足。
朱正民又称合同约定的第三层的层高包括了公摊面积部分的层高，第三层走廊属于公摊面积部分，根据测绘报告，公摊面积部分的高度未达合同约定的标准，故建华公司亦违约。
本院认为，双方合同中并未约定第三层层高的标准适用于公摊面积部分，故本院对于朱正民的该主张，不予支持。
最后关于建华公司擅自将二至三层的三处疏散楼梯拆除、将拆除后的空间改作商品房的问题以及三楼疏散走道内室内消防管道设置较低的问题。
因上述问题涉及公共安全，不属于法院民事案件审理范围，本案对此不予理涉。
朱正民也已就该问题向常熟市公安消防大队反映，可由相关行政部门处理解决。
虽建华公司在二至三层的三处疏散楼梯擅自拆除等问题上存在一定的过错，但朱正民已实际接收并使用房屋，建华公司的过错并不影响朱正民所购商铺的基本使用功能，故朱正民认为建华公司逾期交房并主张支付违约金的请求不能成立。
综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 之规定，判决如下:一、撤销本院（2009）苏中民一终字第1632号及常熟市人民法院（2008）熟民一初字第0448号民事判决。
二、常熟市建华房地产开发有限公司给付朱正民71000元，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回朱正民其他诉讼请求。
一审案件受理费11907元、由朱正民负担10854元，常熟市建华房地产开发有限公司负担1053元。
一审测绘费1200元，由常熟市建华房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费11907元，由朱正民负担10854元，常熟市建华房地产开发有限公司负担1053元。
本判决为终审判决。
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