划拨土地使用权补偿合同之法律性质研究

 

一、案情简介

2000年6月5日，甲公司与乙公司签署了一份《国有土地使用权协议书》。2000年6月13日，乙公司向甲公司支付205万元，甲公司将宗地土地使用权证交付乙公司，2000年9月18日，宗地所在地市人民政府向乙公司下发了划拨用地使用权批复文件，土地管理部门随即于2000年9月26日向乙公司颁发国有土地使用权证。2001年7月10日，乙公司向甲公司支付80万元。2005年1月12日，甲公司携转让协议书、解约通知书等证据资料，以根本性违约为由，主张撤销协议并返还土地使用权等起诉至法院。

 

二、审判结果

一审法院经过开庭审理，认为转让协议依法有效，但是，由于乙公司违约，致使协议无法履行，甲公司已经通知乙公司解除协议，因此，确认协议自行解除，甲公司返还已给付款项，乙公司返还土地使用权。

二审法院在开庭审理的基础上，经过该院审委会讨论，判决维持一审判定的相互返还判项，变更协议自行解除为解除协议。

 

三、证据结构

 

一）、核心证据

1.《国有土地使用权转让协议书》

2000年6月5日，甲公司与乙公司签署了《国有土地使用权转让协议书》（以下简称《转让协议书》），共计9条，内容如下，1.甲公司将其享有使用权的一宗划拨用地的使用权转让给乙公司。2.宗地转让补偿金总额为605万元，分三期支付，协议签署后10日付205万元，付款之后协议生效；7月10日前支付200万元；工程正式开工前支付200万元。支付完605万元后，乙公司方可破土动工。3.宗地上所有楼房、平房及违章建筑、公用设施、设备均由乙公司按照政府的拆迁政策和拆迁程序予以补偿和安置。4.宗地上所有居民均在原地安置，回迁时间不超过《拆迁管理办法》中规定的18个月。5.甲公司在乙公司第一次付款义务完成后，即将宗地使用权转让给乙公司并协助办理相关手续…。8.本协议签字后双方共同遵守，如一方违约，应负责赔偿因违约引起的另一方的直接和可预见的责任。

2.付款证明

2000年6月13日，乙公司向甲公司支付205万元的付款证明。

2001年4月，乙公司向家公司支付80万元的付款证明。

3.划拨土地使用权批复

经过乙公司申请，宗地所在地人民政府于2000年9月18日，向乙公司下发了政地字（2000）80号《关于向乙公司划拨国有土地使用权的批复》，批复内容如下，1.同意按照政府有关棚户区政策将宗地国有土地使用权划拨给乙公司，用于改建综合住宅楼建设用地。2.划拨土地使用权不许出租、抵押、转让。3.违法上述行为，到市土地局按照有关政策办理有关手续。4.工程竣工验收合格后，发放《国有土地使用权证》。

4.土地使用权证

2000年9月26日，宗地所在市政府土地管理部门向乙公司颁发了，宗地土地使用权证，其中使用权的类型为划拨。

2004年9月，经发证机关同意，该证获续期。

2005年7月5日，宗地所在地市人民政府、土地管理部门为乙公司换发了新的土地使用权证。

5.关于解除土地使用权转让协议的通知

2004年4月30日，甲公司以内部文件的形式下发了（2004）31号《关于解除国有土地使用权转让的通知》，该通知的主要内容为“乙公司，贵公司依约支付205万元后，其余款项均没有按期支付，距今已近4年没有开发该宗土地，为此，居民多次上访，反映强烈。市政府有关部门对我公司也多次批评，要求立即开发。我公司据此多次敦促贵公司支付余款立即开发，但贵公司置若罔闻，拒不履行主要义务，依法达到合同目的。为维护我公司的合法权益和广大居民的正当权益，决定解除与贵公司所签署的《国有土地使用权转让协议》，并请贵公司收到此通知后10日内到我公司处理退地手续登上后事宜”。

二）、其他证据

1.《建设项目中标通知书》

2000年3月，经宗地所在地市政府建设委员会评定，就宗地开发建设行为，向乙公司出具的《建设项目中标通知书》。其中，对宗地开发建设的建筑物结构、建设地点、中标项目的内容、开竣工时间等作出了约定。

2.《关于下达2001年第一批全民自筹和商品房基建计划的通知》及附表

2001年2月12日，宗地所在地市政府计划委员会下发[2001]4号《关于下达2001年第一批全民自筹和商品房基建计划的通知》，将乙公司享有建设用地使用权（划拨性质）的建设项目正式纳入该年度的政府建设计划。

 

四、法律性质分析

一）、甲公司与乙公司之间系土地使用权补偿关系

1.《转让协议书》不产生涉案宗地使用权让渡之法律结果

根据《土地管理法》及相关法律、法规、规章关于划拨用地土地使用权管理之规定，最高人民法院法释[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《适用法律问题解释》）第13条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经过有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”，甲公司与乙公司所签署的《转让协议书》的法律性质系划拨用地使用权补偿协议，因此，并不当然产生土地使用权让渡之法律结果。对涉案宗地而言，甲公司与乙公司系后一使用权人与前一使用权人关系。

2.申请人对涉案宗地享有的使用权源于葫芦岛市人民政府的行政批复

2000年9月18日，宗地所在地市人民政府向乙公司下发了政地字[2000]80号《关于向乙公司划拨国有土地使用权的批复》（下称《划拨土地使用权的批复》），其中“同意按照市政府有关棚户区政策将22578平方米国有土地使用权划拨给乙公司用于改建综合住宅建设用地，用地范围如上报图件所示。”清楚地宣示了乙公司对涉案宗地享有的使用权源于市政府的行政决定，并非源于《转让协议》。

3、解除或者确认《转让协议》自行解除均不产生消灭乙公司对涉案宗地享有的使用权之法律后果

乙公司获得涉案宗地使用权系市政府行政行为之法律结果，《转让协议》的法律性质决定了甲公司与乙公司之间的法律关系为土地使用权补偿关系。因此，《转让协议》的存、废与否，与乙公司对涉案宗地享有使用权之间没有法律上的因果关系。因此，解除或者确认《转让协议》自行解除均不产生消灭申请人对涉案宗地享有的使用权之法律后果。

二）、协议解除或者确认自行解除之法律后果

1.《转让协议》与《划拨土地使用权的批复》之间的法律关系

根据现行的《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规及《适用法律问题解释》之相关规定，当甲公司与乙公司之间就涉案宗地使用权的补偿协商一致后，乙公司可依据相关规定，向政府或者政府土地管理机关申请以划拨或者出让方式获得涉案宗地使用权。一旦政府或者政府土地管理机关以划拨或者出让方式将涉案宗地使用权让渡给乙公司后，乙公司就获得了涉案宗地使用权（划拨性质或者出让性质）。乙公司所享有的土地使用权属于物权，不会因甲公司与乙公司此前条件性补偿协议关系的变动而减损，或者消灭。

《转让协议》与《划拨土地使用权的批复》之间是一种条件关系，而非法律上之因果关系。《划拨土地使用权的批复》所确定的法律后果一旦发生，作为条件性关系的《转让协议》的变动即不会对《划拨土地使用权的批复》产生影响。

2.《转让协议》解除或者确认自行解除之法律后果

根据《转让协议》约定，甲公司与乙公司之间的法律关系为605万元补偿金给付关系。根据民事法律之相关规定，甲公司有权请求乙公司如约给付补偿金，也可以放弃补偿金的请求权。但是，《转让协议书》的法律性质决定了其终极的契约目的只能是补偿价款之实现。因此，《转让协议书》解除或者确认自行解除所产生的法律后果仅仅是甲公司对剩余补偿款及可能的迟延给付滞纳金之请求权的放弃，不产生其它法律后果。

3.乙公司是否完成项目开发与被申请人无法律上之利害关系

2000年9月18日，宗地所在地市政府以《划拨土地使用权的批复》将涉案宗地使用权划拨给乙公司后，乙公司作为该宗土地的使用权人，依法承担着与该宗土地相关的社会负担或者法律负担，例如，对涉案宗地进行开发建设；对地上建筑物、构筑物所有权人或者使用权人依法给予适当的补偿；在一定期限内完成土地开发等。但是，乙公司是否开发、何时开发、以何种方式开发，或者是否具有开发能力均与甲公司没有法律上之利害关系。

 

五、结论

首先，为保护合同当事人的合法权益，《合同法》赋予了合同当事人在一定条件下依法解除合同的权利。如《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。

但是，我们应当注意到不是所有的合同都可以依法解除，例如，拆迁补偿合同等以补偿为内容的合同。

其次，为保护合同当事人的合法权益，合同法对合同解除的法律后果做出了预判，提出合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但是，恢复原状并不是合同解除的当然后果。