投资商业不动产的逻辑
自由资金
投：初始投资
融：杠杆使用
建
管：价值上升
退：退出获利
资本市场
经营性不动产估值
收益法
市场比较法：住宅
成本还原法：不良资产的处置（当项目不能盈利或项目不产生收益）
不动产全生命周期的资产价值模型
Caprate（资本化率）=安全收益率 风险调整值
各主要城市不同物业类型的资本化率参考
因城市而异：一线城市＜准一线＜二线
因物业类型而异：写字楼＜购物中心＜酒店
经营收益率=净营业收入/投资成本
NOI Yield=NOI/C （C投资成本）
Caprate=NOI/V （V资产价值）
资产保值增值的要求：资产价值＞投资成本（NOI Yield＞Caprate）
运营角度：NOI Yield 跑赢市场水平
资管角度：NOI Yield 跑赢Caprate
二者差别在于如投资成本或运营成本过高，则有的项目即使跑赢了市场水平也无法跑赢资本化率
衡量投资回报的两类指标
静态指标：
动态指标：
投资过程中的三种杠杆
正杠杆：无债收益率＞贷款常数，可获得更高的现金收益率
中性杠杆：无债收益率=贷款常数，融资不改变业主收益率
负杠杆：无债收益率＜贷款常数，融资不改变业主收益率
*贷款常数=年还款额/融资金额
动态收益指标
折现率，即业主要求的收益率，代表了资本进行投资所能接受的最低收益水平（*印力14%）
内部收益率，指持有年限的现金流可预期最高的收益水平，即：使净现值为零的折现率
投资年限：私募5年； 业主投资10-20年 ；长期持有35年
从商管到资管的思维转变
轻资产管理的三种方式
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