融资代建，没那么简单

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这是投拓江湖第152篇原创文章

代工代建这个交易模式，搞投资的人应该都很熟悉，比如大家熟知的绿城代建模式。代建项目不需要投入自有资金，还可以赚取代建费用，品牌费用，甚至还有可能赚取项目的超额利润分成，再顺带把项目的物业公司也兼顾了。因此对很多房企来说，代建确实太有吸引力了，纷纷要上马代建项目。

融资代建模式，也就从此应运而生。相比于纯代建模式，融资代建模式需要代建方借款给项目方，或者是用自己的公司作为信用背书，帮项目方融资。在实操中融资代建模式，比纯代建有更广泛的运用场景，因为纯代建的模式是项目方有地，项目干净，有没有对外负债，这种情况是比较少见的。大多数项目，都是地块相对来说比较干净，或者是有部分开发，因为资金问题无力开发。如果项目方有钱，又有地，是没太大理由再找代建（当然，除非能做大极高的产品溢价，或者老板本身对产品品质有追求的除外）的，自己干就行了，不然逻辑上讲不通。

就拿蓝绿双城的代建来说，他们谈成的大部分代建项目，也都不是纯代建的。一般由绿城旗下的机构，为项目方提供融资支持，解决资金问题，再由蓝绿双城进行代建方面的服务。

融资代建的优势。在融资代建的生意中，单看收入，代建方获取的是融资利息差收入 代建和品牌费收入，但是背后的生意逻辑远没有那么简单。

代建方一方面付出的是公司的管理，品牌，团队以及产品线，另一方面是用公司的资金或者信用给对方融资。得到的好处，除了上面说的收益外，还有就是扩大了市场影响力。但是弊端也是显而易见的，那就是承担了融资风险，而且是高风险级别的。

需要弄清风险的本质，需要回到房地产高周转高杠杆的经营逻辑上。房地产有三个杠杆，即股权杠杆、融资杠杆、经营杠杆。

股权杠杆，是股东投入的自有资金撬动，一般股东自有资金占比30%-40%，这笔费用一般用于前期拿地保证金和首笔土地款，当然这个也有地区差异。核心要义是股东用最少的钱，撬动最多的项目。

融资杠杆，这个大家比较常见，就是金融机构的融资款，主要是前期拿地配资和后面的开发贷为主，解决项目的资金需求缺口60%-70%。

经营杠杆，主要是抓销售快速回款，合作方延后付款，税费延后缴纳，这也是现在众多房企大运营制度的核心。

经营杠杆的发挥，接替前期的股权杠杆和融资杠杆，股权和融资杠杆的基础影响运营杠杆最终的效果。如果经营杠杆失灵，去化和销售不利，甚至以价换量销售，那么股东利益得不到保障，股权杠杆就会失效。同时，回款不能覆盖融资还款节奏和利息支付，融资杠杆也会失灵。如果融资杠杆未成功，需要加大股东自有资金投入，股权杠杆也会失灵。

这三大杠杆的互相作用，有效运转，才成就了很多房企的高速增长。

因此，融资代建的项目，天生的缺陷就在于没有股权杠杆，代建方用自有资金借款或者信用背书，帮项目方撬动了融资杠杆，但是却没有得到对应的超额回报，这是不划算的买卖。

所以融资代建项目较为合理方案是：

1、最好是不直接借款，用代建方的信用作为项目的增信措施，为项目融资，但是需要进行土地抵押；

2、提供了信用担保，那么肯定要收取担保费，以及利息差，一般会收取融资金额3%的担保费，以及2%-4%的利息差；

3、除了常规的代建费，品牌费收益，还需要收取额外的差额利润分成，尽量往这方面谈；

4、如果第三点也达不到，那么最好能在经营杠杆上下功夫，即代建方能自由调配项目的盈余现金流，代建方可将其用于其他项目再投资。

融资代建项目，还是有很大的运用前景，因此在实操中需要配合做好风险防控：

一是从前期项目筛选上规避风险。选择土地方能够完全支配的项目（要排除一些一家公司收购部分股权的扯皮项目），股权结构简单清晰的，债权债务关系清晰的。土地上没有附着物，不存在规划问题。项目公司也无法律纠纷，行政处罚等问题。

二是提供资金或者信用担保融资时，代建方需要项目方提供反担保措施。可采取额手段有，可以部分股权过户，要求土地抵押，要求土地方或者实际控制人提供连带担保，协议中约定一旦项目出现重大风险，代建方可处置项目。

三是争取能调用项目富余资金。比如，在盈余资金满足项目公司多少个月经营前提下，代建方可以自由调配资金，并支付一定的资金使用费。或者由项目方和代建方按比例支配使用。

四是管理主动权。对重大事项有一票否决权，对项目资料和印章至少做到共管。产品销售价格需要提前约定，在定价权范围内可由代建方自行决定。财务需要严格监管，避免项目方滥用资金。

五是品牌危机管理。在出现重大品牌危机时，代建方可自行退出合作，停止项目使用己方品牌。比如，出现集体重大维权事件，大股东或者实际控制人被列入失信人名单，或者犯罪被立案调查。

六是拟定好退出机制。退出分为管理退出和财务退出，一般选择在项目销售货值完成85%的节点时，退出项目。管理退出和财务退出务必同步，避免先财务退出后管理退出期间，项目产生的现场施工问题，相关款项拖欠，项目停工延期交付等问题造成纠纷。