1.基本扣除规范
企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
2.企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。
3.公用部分——强调与销售收入的配比关系
企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。
4.基本配套设施——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站水厂等,视其营利性与否有不同处理(客观题考点)
房屋性质 | 地理位置 | 预计利润率标准 |
非经济适用房 | 省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地域城区和郊区 | 不得低于15% |
地级市城区和郊区 | 不得低于10% | |
其他地区 | 不得低于5% | |
经济适用房、限价房、危改房(不受区域限制) | 不得低于3% |
5.附加配套设施——单建的通讯、医疗、学校设施,应单独核算成本。合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本
邮电通信、学校、医疗设施 | ①单建的通讯、医疗、学校设施,应单独核算成本 |
②合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本 | |
停车场所 | ①单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算 |
②利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理 |
6.按揭担保金——不得减少计税所得,但发生损失可以据实扣除。
7.委托境外销售的佣金支出——不超过委托销售收入10%的限额。
【例题·单选题】某房地产企业委托一境外B公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋,成本费用为150万元(不含佣金),代销合同规定销售价为200万元,境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元(能提供有效凭证)。该房地产企业的应纳税所得额为( )万元。
A.10
B.30
C.50
D.66
【答案】D
【解析】应纳税所得额=240-150-240×10%=66(万元)。
8.利息支出
财务费用性质的合理的利息可以直接在税前扣除。
9.损失
企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
10.折旧
企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。
四、计税成本的核算方法(了解)
“六个原则”确定计税成本对象;
“六项费用”构成开发产品计税成本支出内容;
“五道程序”完成企业计税成本核算;
“四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本;
“六种特例”合理分配成本项目。
1.计税成本对象的“六个原则”
计税成本对象的“六个原则”(了解) | (1)可否销售原则(能不能销售)(2)分类归集原则(1栋和2栋都属于一期小户型)(3)功能区分原则(商业地产、住房)(4)定价差异原则(商铺售价50000)(5)成本差异原则(6)权益区分原则(委托代建合作开发)(一销售,一归集,两区分,两差异) |
2.计税成本的“六项费用”、成本核算“五道程序”
计税成本的“六项费用” | 开发产品计税成本支出的内容,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致 |
开发产品计税成本核算“五道程序” | 了解内容 |
3.成本核算“四把尺子”
开发产品计税成本核算“四把尺子”(熟悉) | (一)开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算 (二)企业下列成本应按以下方法进行分配:(选择题) 1.土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应协商请求税务机关同意2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配3.借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配4.其他成本项目的分配法由企业自行确定 |
4.税法规定,可以预提的三种情况:
①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
②公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律规定必须配套建造条件。
③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
联系客服