本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生态住宅的设计等基本知识。
01
房地产产品规划概述
1.1房地产产品规划的构成
房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：
一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。
它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。
二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。
1.2房地产产品规划的策略
⑴ 产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合
⑵ 产品规划还应该顺应和引导消费时尚
⑶ 产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对
02
建筑风格的设计
2.1建筑风格的重要性
风格对住宅开发具有重要意义：
从建筑本身来说，是通过风格来取得两种效果，一是美观，二是识别；
从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的；
对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。
2.2建筑风格的类型
2.2.1 按国家（民族）和地区分
2.2.2 按建筑物的类型分
住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑风格、宗教建筑风格、其他公共（如学校、博物馆、政府办公大楼）建筑风格等
2.2.3 按照历史发展流派分
（1）古希腊建筑风格
（2）古罗马建筑风格
（3）欧洲中世纪建筑风格
（4）文艺复兴建筑风格
（5）新古典主义建筑风格
（6）现代主义建筑
（7） 后现代主义风格
2.3中国的地方建筑风格
⑴ 北方风格
集中在淮河以北至黑龙江以南的广大平原地区。组群方整规则，庭院较大，但尺度合宜；建筑造型起伏不大，屋身低平，屋顶曲线平缓；多用砖瓦，木结构用料较大，装修比较简单。总的风格是开朗大度。
⑵ 西北风格
集中在黄河以西至甘肃、宁夏的黄土高原地区。院落的封闭性很强，屋身低矮，屋顶坡度低缓，还有相当多的建筑使用平顶。很少使用砖瓦，多用土坯或夯土墙，木装修更简单。这个地区还常有窑洞建筑，除靠崖凿窑外，还有地坑窑、平地发券窑。总的风格是质朴敦厚。但在回族聚居地建有许多清真寺，它们体量高大，屋顶陡峻,装修华丽,色彩浓重，与一般民间建筑有明显的不同。
⑶ 江南风格
集中在长江中下游的河网地区。组群比较密集，庭院比较狭窄。城镇中大型组群（大住宅、会馆、店铺、寺庙、祠堂等）很多，而且带有楼房；小型建筑（一般住宅、店铺）自由灵活。屋顶坡度陡峻，翼角高翘，装修精致富丽，雕刻彩绘很多。总的风格是秀丽灵巧。
⑷ 岭南风格
集中在珠江流域山岳丘陵地区。建筑平面比较规整，庭院很小，房屋高大，门窗狭窄，多有封火山墙，屋顶坡度陡峻，翼角起翘更大。城镇村落中建筑密集，封闭性很强。装修、雕刻、彩绘富丽繁复，手法精细。总的风格是轻盈细腻。
03
房地产项目景观设计
⑴ 住区园林化应力求创新各具特色
⑵ 住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩
⑶ 住区园林应与方便人际交往相结合
⑷ 利用改造自然景观与人造山水景观相结合
⑸ 发展立体绿化营造空中景观
⑹ 住区绿化与体育活动场地结合
⑺ 住区园林应力求美、静、净、洁
⑻ 住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担
⑼ 居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑
⑽ 景观资源100％利用
04
户型的设计
4.1户型的设计
4.1.1 进行市场调查了解市场需求
目前的户型需求日趋多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求是随时间、区域而异。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。
4.1.2 确定户型大小
房地产开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型？
最普遍的说法是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。
那么，发展商如何确定自己的户型大小呢？
第一个办法：市场调查。
第二种办法是：弹性设计方案。
户型内部中的弹性设计，留出一两室变成三室四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分隔。
4.1.3 配置户型类别
结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？显然需要精心策划。
4.1.4 户型类别分布
我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放错误了位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。
4.1.5 进行功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的。简言之，一般有如下几个分区：
⑴ 公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；
⑵ 秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等；
⑶ 辅助区。供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。
在户型的平面设计中要注意以下几点：
一是动静分开。
二是公私分开。
三是主次分开。
四是干湿、洁污分开。
4.2户型评鉴
⑴ 三房二厅二卫 (116m2 )
该户型功能分区混乱，动静空间相互交叉，相互干扰。入户走道过长且导向性不强，卧室布局散乱，各置一端，而且主卧室的门正对客厅，无适当过渡，私密性很差。餐厅位于整个户型的中部，不仅采光受到局限，形成明显的暗厅，而且被走道占用过多，使用不便。书房和次卧离厨房太近，易受干扰，离主卧室又太远，交通路线不简捷。主卫没有天然通风和采光。该户型的优点是平面方正，南北通风尚可。
⑵ 三房二厅二卫+阳光花房 (128.39 m2 )
入户花园的设计是本案最大的亮点，也是目前三房设计中，尤其在多层的住宅结构中，是比较前卫和新颖的设计理念。室内平面布局也十分合理，功能分区明确，无论在采光通风的处理上（如餐厅临阳台并安装落地玻璃门），还是在室内通道的安排上，都有细致的处理。在主卧内另设一化妆间也是匠心之笔。北向左侧次卧在采光上有些不足。
⑶ 三房二厅二卫+工人房 (110.8 m2 )
平面布局方正有序，厅房、卧室以及厨卫等各功能区分区明确，客厅外设花园阳台，视野开阔。主卧设有大窗台，南卧有外凸窗。厨房与工人房之间连接一较大工作阳台，并且工人房带有独立卫生间。入户设有一玄关，有很好地转折过渡空间。该户型不足之处是整体朝向朝北，不太适合北方地域的生活习惯，而且公用卫生间位置过于深入，使用起来略感不便。
⑷ 三房二厅二卫 (115m2 )
入户门居中，使双厅自然分区。双向操作厨房配弧型角窗是一大亮点，自然、通风、采光俱佳。南、北双阳台的通透设计也保证了略显狭长的大厅光线充足。弧型外飘窗是主卧的出彩之处，而独立的储物间设计也符合现代消费的习惯。该户型最大的问题是两个卫生间的通风问题，因为位置正在整个户型平面的中央，如果没有专门的通风管道和设施，很不利于卫生间健康环境的维持。此外主卧室正对客厅，主人私密性将大受影响。入户门离厨房较远，要穿越整个餐厅，实际生活中不太方便。而且入口及主卧室存在空间浪费的问题。
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