成本比选是甲方决策的关键一环

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楔 子

世 界 上 的 事 情 都 没 有 唯 一 解 ， 对 于 地 产 开 发 如 此 ， 对 于 地 产 设 计 管 理 而 言 更 是 如 此 。 设 计 思 路 的 多 样 性 ， 从 方 案 到 最 终 的 施 工 图 落 地 无 一 不 存 在 ， 这 就 导 致 任 何 设 计 管 理 决 策 的 发 生 ， 都 会 存 在 多 样 的 成 本 ， 都 会 对 施 工 进 度 产 生 或 多 或 少 的 影 响 。

进 度 、 质 量 、 成 本 ， 安 全 ， 这 是 项 目 管 理 的 四 大 核 心 职 能 ， 设 计 管 理 也 涵 盖 上 述 内 容 。 地 产 开 发 的 决 策 ， 需 要 上 面 四 大 内 容 统 筹 协 调 ， 缺 一 不 可 ， 此 时 的 比 选 思 维 显 得 尤 为 重 要 。

当 项 目 跑 现 金 流 、 高 周 转 时 ， 成 本 的 考 量 或 许 不 及 施 工 进 度 。

当 项 目 跑 品 质 利 润 时 ， 成 本 的 考 虑 和 施 工 进 度 均 需 要 合 理 安 排 。

高 周 转 企 业 中 ， 碧 桂 园 的 S S G F 工 法 中 全 现 浇 外 墙 、 铝 模 体 系 单 纯 从 建 安 成 本 角 度 是 需 要 “ 高 消 费 ” ， 但 是 从 地 产 开 发 的 全 生 命 周 期 中 确 是 节 约 成 本 的 ， 地 产 开 发 的 “ 大 局 观 ” 显 得 至 关 重 要 。

【 案 例 】 来 源 碧 桂 园

S S G F 新 建 造 体 系 比 传 统 工 艺 增 加 建 筑 单 方 约 5 5 . 8 8 元 / ㎡ 。

节 约 工 期 2 1 9 天

高 周 转 企 业 需 要 提 高 现 金 流 回 正 的 速 度 ， 加 快 预 售 回 款 至 关 重 要 ， 上 述 案 例 中 S S G F 建 造 体 系 虽 然 增 加 成 本 ， 但 是 却 可 以 大 幅 度 降 低 预 售 时 间 ， 从 算 大 帐 的 角 度 上 属 于 节 约 成 本 。

所 以 从 大 项 上 节 约 成 本 是 开 发 商 极 其 重 要 的 大 局 观 思 维 方 式 ， 这 种 思 维 方 式 需 要 甲 方 工 程 师 运 用 多 方 案 的 比 选 能 力 ， 从 开 发 进 度 、 质 量 、 成 本 ， 安 全 中 统 筹 考 虑 。

设 计 和 成 本 的 协 同 是 多 方 案 比 选 能 力 的 一 个 思 路 和 方 法 ， 需 要 在 各 个 阶 段 中 充 分 运 用 。

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设 计 比 选 是 找 到 成 本 思 路 的 关 键 一 环

设 计 比 选 是 找 到 成 本 思 路 很 重 要 的 一 个 环 节 ， 也 是 设 计 决 策 重 要 的 内 容 之 一 ， 这 一 项 是 设 计 管 理 和 成 本 管 理 协 同 极 其 重 要 的 内 容 ， 以 案 例 解 读 比 选 。

【 案 例 一 】 土 方 平 衡 比 选 ， 案 例 来 源 网 络

原 方 案 充 分 尊 重 地 形 ， 以 土 方 成 本 最 少 为 优 先 原 则 规 划 ， 则 使 别 墅 间 高 巩 达 4 ~ 5 m ， 影 响 去 化 。 调 整 后 方 案 ， 以 “ 快 去 化 ” 为 导 则 ， 尽 量 将 两 排 别 墅 间 的 高 巩 控 制 在 1 . 5 m ， 土 方 成 本 增 加 ， 但 有 利 于 项 目 更 快 更 好 得 去 化 。

案 例 要 点 ： 土 方 平 衡 是 极 其 重 要 的 内 容 ， 尤 其 是 山 地 项 目 的 土 方 和 石 方 平 衡 ， 影 响 着 开 发 进 度 ， 影 响 着 土 方 成 本 、 支 护 成 本 等 等 ， 进 行 设 计 阶 段 的 土 方 平 衡 比 选 ， 以 成 本 视 角 介 入 设 计 方 案 的 选 择 非 常 重 要 。

但 是 对 于 没 有 很 大 高 差 的 项 目 ， 土 方 平 衡 的 平 衡 点 也 极 其 重 要 ， 需 要 慎 重 选 择 。

【 案 例 二 】 人 防 是 否 异 地 建 设 ， 案 例 来 源 碧 桂 园

方 案 1 单 纯 从 收 入 - 成 本 角 度 来 看 ， 方 案 1 比 方 案 2 合 理 ， 但 是 结 合 地 下 车 位 的 实 际 销 售 价 格 合 理 性 、 去 化 速 度 及 现 金 流 来 看 ， 方 案 1 未 必 最 优 。

方 案 比 选 不 但 考 虑 利 润 ， 还 要 考 虑 现 金 流 。

【 案 例 三 】 货 值 比 选

方 案 调 整 一 定 要 考 虑 货 值 最 大 化 / 利 润 最 大 化 ， 方 案 比 选 非 常 最 重 要 的 一 个 原 则 。

【 案 例 四 】 保 温 体 系 和 门 窗 体 系 的 比 选

案 例 来 源 不 详

建 筑 保 温 和 门 窗 的 体 系 选 择 ， 要 遵 守 产 品 定 位 的 要 求 ， 也 要 遵 守 总 成 本 最 优 原 则 ， 没 有 最 优 解 ， 只 有 逐 步 逼 近 最 优 解 。

【 案 例 五 】 支 护 方 案 比 选

建 筑 支 护 的 设 计 要 考 虑 现 状 设 计 状 况 及 施 工 的 安 全 性 、 便 捷 性 ， 成 本 角 度 比 选 依 然 是 设 计 决 策 的 重 要 依 据 ， 不 可 忽 视 。

【 案 例 六 】 桩 基 方 案 比 选 （ 案 例 来 源 不 详 ）

工 程 实 例 ： 南 京 南 部 新 城 医 疗 中 心 抗 拔 桩 ， 初 步 设 计 拟 采 用 直 径 1 3 0 0 钻 孔 灌 桩 ， 一 柱 一 桩 ， Q u k = 1 2 5 0 0 K N ， 桩 基 方 案 论 证 时 ， 提 议 改 为 每 柱 下 3 根 直 径 为 6 0 0 的 钻 孔 灌 注 桩 ， 3 根 6 0 0 的 钻 孔 灌 注 桩 对 比 1 根 直 径 1 3 0 0 的 钻 孔 灌 注 桩 ： 抗 拔 承 载 力 提 高 3 8 % ， 工 程 量 减 少 3 6 % 。 此 外 ， 底 板 配 筋 可 以 减 少 ， 抗 浮 工 况 下 基 础 底 板 是 倒 楼 盖 ， 3 桩 承 台 面 积 大 于 单 桩 承 台 ， 不 论 按 等 代 框 架 计 算 或 用 有 限 元 计 算 ， “ 柱 帽 ” 做 大 ， 可 有 效 减 小 底 板 的 计 算 配 筋 。 抗 拔 桩 设 计 应 注 意 不 要 按 抗 压 桩 的 设 计 思 路 ， 宜 优 先 采 用 较 小 直 径 的 桩 分 散 布 置 ， 可 节 省 桩 基 造 价 和 底 板 材 料 用 量 。

桩 基 成 本 占 比 较 大 ， 设 计 角 度 的 多 方 案 的 成 本 比 选 意 义 重 大 。