天鸿观察
聚焦广州城市更新，洞察产业发展先机。天鸿智库致力城市更新，助力产业发展，天鸿观察分享最本土、技术加资源整合最专业的观点。
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本文观点由天鸿智库原创，报道由《房地产导刊》撰写。
改革开放以来，广州诞生了一大批专业批发市场和产业园区。随着广州全面进入产业时代，产业园区转型升级迫在眉睫。
产业园区转型升级，园区该做些什么？产业规划如何落地？为此，本刊专访广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩及GRID团队，聚焦广州工业重镇花都区，探讨传统产业园区转型升级之道。
花都新华工业园的蝶变与新生
广清高速路口，新华工业园。
这座位于广州花都区中部的产业园，在经历辉煌与落寞后，如今开始焕发出新的生机与活力。
上世纪80年代，新华工业园曾经是广州花都区具有代表性产业园区之一。经过多年发展，园区形成了包括电气机械及器材制造业、化工类、造纸及纸制品业、皮革制造业等行业在内的200多家企业，产业整体关联性差，经济效益普遍低下，并未形成集聚效应。2016年，花都区全区工业用地地均总产值为45亿元/平方公里，而新华工业园区地均产值仅为26.4亿元/平方公里。
新华工业园如何才能突破困境？园区转型升级的路径在哪里？
多年来，由江浩带领的GRID团队一直积极致力于研究城市更新和产业转型升级，推动产业项目落地。在政府指导和统筹下，在大量深入调研的基础上，GRID团队对新华工业园进行深度产业谋划，制定了“以产促城、以城兴产、产城融合”的转型方案，盘活园区存量土地。通过花都实践，GRID摸索出一套“五位一体”创新工作模式，即“现状调研+产业谋划+规划调整+土地整备+前置招商”同步推进。
在现状调研分析的基础上进行产业谋划，指导规划作出相应调整，为土地整备提供建议，带动招商工作针对性展开，全过程仅用时3个月。该模式有效打破各环节各部门长期“各自为政”的壁垒，更以完整的链条串联始末，实现高效落地，推动园区转型。
过去模式：
“五位一体”新模式：
GRID团队根据宏观、中观、微观，以及交通、环保、城市规划、产业基础、产业关联度等为评价标准打分，最终形成产业选择适应性清单，确定以化妆品、珠宝、服装等与时尚产业关联密切度较高的行业成为重点发展方向。
通过五位一体的谋划和实操，新华工业园正在从传统单一生产工业园，逐渐蜕变成一个集总部办公、生产研发、产业配套、创新孵化、人才服务、文化旅游六大功能区，产、城、人、文深度融合的价值创新园区，最终达到生产、生活、生态一体化。目前，以新华工业园为代表的花都区产业园区转型升级工作进展顺利，已进入招商阶段，项目也得到花都区政府和有关部门的肯定。
作为广州重要的制造业基地和工业重镇，花都拥有大大小小的工业地块3000多个。正是由于花都区政府主动出击，大胆推出一批以新华工业园为代表的重点园区项目，以点带面开展产业谋划，才积极探索出了产业园区转型升级新模式。
“五位一体”，解城市更新产业发展之痛
新华工业园可以说是广州产业园区的一个缩影。GRID调研统计数据显示，目前广州全市有1688个村级工业园，主要集中在白云、番禺及花都区内，经调研统计获悉，广州村级工业园占地面积平均产值为0.11亿元/万平方米，地均产值普遍较低。
多数园区在开发建设时，缺乏产业发展规划和定位，在区域分布上较为零散，未能形成产业集聚效应，政府也未进行有效引导，扶持和管理政策不到位，报建审批程序繁琐，产业园同质化发展，加剧恶性竞争的同时，也加大了园区招商难度。因此，大部分村级工业园区都普遍存在土地低效利用、空间资源浪费、产业基础较薄弱、园区成长性差等一系列“痛点”，亟待转型升级。
江浩认为，在新经济形势下，促进产业结构调整，走集约复合式发展道路是产业园区未来的整体发展趋势。产业园区要实现转型升级、集约发展，必须要解决好两大核心问题：一是，做什么？二是，怎么做？
利用“五位一体”工作模式，可加强产业深度谋划与政府部门在规划、土地整备、招商等多方面的同步开展，统筹联动，继而带动部门协调联动审批等相关工作推进。在节省时间和沟通成本的同时，实现精准对接，让浮在面上的产业规划真正落地。广州产业园区发展未来的发展趋势,是打造更多有龙头企业，有主导产业，有投资运营，有服务体系，有产城融合的“价值创新园区（Value Park）”,在此背景下，“五位一体”模式具有全面推广的价值。
“五位一体”助力城市更新全案推动
产业园区是广州经济发展的驱动器，园区升级改造是广州“三旧改造”的重要一环。江浩指出，目前产业园区存在大量的的低效用地，广州“三旧改造”工作的推进必然涉及对低效园区的升级改造。
基于GRID协助参与花都区、白云区旧厂房改造项目中的大量本土实战经验，江浩建议，在广州市城市更新土地整合相关工作中，应多提倡“政府统筹，产业谋划，五位一体，全案推动”的全案推动思路，包括“现状调研+产业谋划+规划调整+土地整备+提前招商”的“五位一体”运作模式，达到土地整备有效推动的“高效·精准”创新性尝试。
花都模式之广州推广
改革开放以来，广州走出了很多村级工业园，见证和推动了广州经济奇迹的诞生。
“这些产业园区，当时看起来还是很不错的，现在看起来确实是有些落后了，但也不能全部都拆掉”，调研部彭贝认为，在“产城融合”、“城乡融合”的大背景下，产业园区转型升级也是一个“产、城、人、文”融合的过程。他一再强调，在这一过程中，政府一定“不能缺位”，要发挥统筹力量和指引作用。
广州现阶段产业园升级改造工作推进过程中，政策不明晰、需细化的问题逐渐凸显，面临手续繁、规划缺、整合低、龙头少、配套差、运营难、招商弱等痛点。江浩介绍，面对新形势，花都区政府敢于进行意识创新、制度创新和政策创新，为GRID摸索“五位一体”模式提供了条件和实践平台。
从这个意义上讲，江浩认为，“五位一体”的花都模式，也能给广州的城市更新和产业转型升级带来创新的借鉴与启示。
编辑：LD
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