中国园区经济的迭代与新生

近日，由四川大学商学院基础设施投融资与运营研究中心和戴德梁行共同举办的“迭代与新生”国内产业园演化之路沙龙在蓉举办。戴德梁行中国区产业地产部董事盛杰表示看好成都的产业园发展。

盛杰

▲“迭代与新生”国内产业园演化之路沙龙活动现场

观察一

 园区经济格局演变的两大趋势 

国内经济格局的演变有两大趋势值得关注，一是“赶超型经济圈”的强势崛起，以川渝一体化为代表，这也是未来的增长热点；二是“都市圈化”的持续深化，以成都、武汉、郑州、合肥等为代表，城市首位度在一定时间内仍将处于高位。园区经济的增量热点亦将发力于此。

观察二

 园区经济的圈层效应趋向深化 

一线城市多区域多中心的园区板块格局已经基本成型，从存量、入住率及租金水平均体现出这一点；而新一线及强二线城市的园区，“一强”的格局仍较为突出，如成都的高新区、武汉的光谷、合肥的高新园区、苏州的SIP其存量约占城市总量的40%以上，租金均值高于外围区域的50%左右，空置率普遍在5%以内。但面临着资源的约束，次核心板块的园区将成为热点，与“一强”的产业联动、招商渠道对接成为增量园区的必要之举。

观察三

 园区经济去地产化在路上

虽然园区去地产化趋势愈演愈烈，但地产化仍是当前相对合理的盈利模式。园区从根本而言是产业发展所必须的基础设施，政策导向已经趋于明确，目前一二线城市的核心板块的优质园区的收益率在5~6%，基本能达到稳态。

但值得关注的是该收益率及回报年限难以达到园区开发商投资纪律要求，这决定了园区未来的发展走向：一是政府背景的园区平台会成为新兴区域的主力；二是引入市场化的园区开发商将是补充，租售并举的模式有短期性但仍是重要的手段。这方面从上海过往十年的园区市场数据也能充分体现和说明这一点。

观察四

 大踏步进入运营为王的时代 

运营能力直接决定了园区竞争力及投资安全性。园区运营是什么，并不是简单的物业服务或者提供代办工商税务登记、提供一个APP，而是要贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务、资本退出等全程管理和控制。

园区开发商需要完成“开发建设及资产持有者”转向“运营服务提供商”“企业合伙人”“科技投行”等角色转变，实现盈利模式的多元，离不开专业、深度、可持续的园区运营来赋能与加持。

观察五

 “产业园-产业社区-产业综合体” 

“产业园-产业社区-产业综合体”在城市空间上呈圈层分布格局。规模制造型或物流等功能导向型园区布局于城市及产业远郊片区，突出围绕核心企业或产业构建产业链，打造规模化的产业集群；而1.5圈层的园区更多以主题型的产业社区为主，在产业主题性的基础上，更强调共性的功能满足与特定社群的体系构建，以产业的研创、生产性服务与智造平台等为核心。而产业园最为高级的形态是产业综合体，布局于核心的成熟区域，将产业创新服务、商务服务与城市时尚商业等相融合，倡导交叉创新。

观察六

 资本证券化将成为园区新热点

资本证券化加速园区的投资建设与运营服务的分离。政府层面对园区投建越加重视去地产化，更关注优质产业导入与税收贡献等，强调长期运营来谋求资产增值，园区经济的盈利模式将发生重大变化。国家发改委发布的《关于做好第一批基础设施REITs 试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号文）为园区提供了新的退出通路，以底层资产的规模性、园区运营的专业性成为关键，大量的国有园区平台公司将成为最大的受益者，具有专业运营能力的园区服务商也将成为市场追逐重点。

产业经济正向科创引领、智造升级、数字服务等方面转型，以载体为主，服务为辅的单一功能性满足的园区已经难以满足企业的诉求，推动传统园区的更新升级，植入新型园区的构建理念，升级园区服务的运营体系大势所趋，空间载体更开放、产业生态更多元、社群交流更活跃的新园区经济正在路上，未来可期。

——盛杰

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盛杰

戴德梁行中国区产业地产部董事

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