按份共有、全体业主共有、共同共有等共有不动产的登记，是不动产登记中常见的权属形态。
共有不动产的登记，在登记实务中经常发生。所谓共有不动产，是指不同主体对同一不动产拥有同样性质的权利，根据共有性质不同，可分为按份共有、全体业主共有、共同共有，是不动产登记中常见的权属形态。本文主要对共有不动产的相关登记规则进行梳理。
按份共有是在非家庭关系成员中普遍存在的共有方式，这种方式并不可以按各自份额进行实地划分界址，说到底是不动产价值的按份共有。一般情况下，份额的多少来自于共有人之间的约定，如无约定则按出资额确定。这也从另一侧面说明，按份共有是一种对不动产价值的分别所有。
按份共有不动产在申请取得登记时，重点要明确并记载共有人的份额，这样也就确定了各自的权利大小。如果各方无约定份额，也无法从提交材料中得知各自出资额，则视为等额按份共有。份额的大小对各共有人至关重要，应当是所有共有人共同约定的结果。因此，登记机构在受理这类不动产登记时，应询问各共有人对份额约定的意思表示是否一致，与合同中出资额比例不一致的份额约定，要取得所有共有人的一致表示结果，如因个别共有人未能共同前来申请登记、出现份额不等而可能侵害其他共有人情况的，登记人员应告知申请人出具其他未前来申请共有人的委托书和份额约定书。另外，就份额而言，现行法律法规没有对份额大小作出限制性规定，因此实践中出现1%和99%这样的份额约定也是允许的。份额的大小变更，其实是权利的增加或减小。
按份共有不动产在处分时存在两种情况：一是共有人处分自有份额，此时无须得到其他共有人的同意，但为保护其他共有人的优先购买权，除自有份额的赠予外，在将自有份额卖给第三人时应出具已提前告知其他共有人且其他共有人放弃购买的证明；二是共有人处分整个不动产时，需要2/3以上的共有人同意，申请处分登记时应提供该同意书，根据《不动产登记暂行条例实施细则》精神，此同意书或由2/3共有人共同在登记机构签署委托书，或其委托书经过公证。
所谓全体业主共有，指在法律上并未明确是按份还是共同共有，但从法律性质分析其实是一种特殊的按份共有表现形式。如住宅区或综合楼内对于法定或约定属于全体业主共有的配套用房，各业主按自有不动产的价值或面积占整个不动产价值或面积的份额共同按份共有该配套用房。
由于业主的众多和不确定性，全体业主共有的不动产只能由该不动产建造者在申请初始登记时代为申请，登记簿记载为全体业主共有即可，无须发放不动产权证书。最为常见的，是小区内的物业服务用房、业主共有的用于通行、绿化或停车的道路，这些不动产法律明文规定为业主共有，则建造者在申请初始登记时应如实申报哪些部位为全体业主共有。
共同共有不动产是经共有人约定或限于家庭关系成员间的常见状态，是不分份额地共有同一不动产。不动产共同共有的前提是，或者有约定，或者无约定但有家庭关系。因此，在取得共同共有不动产申请登记时，要通过询问或由申请人提供家庭关系证明才能确定为共同共有。
处分共同共有不动产，须全体共有人同意方可，只要其中之一共有人提出反对意见，都无法完成处分登记。
不动产从共有转化为独有，是发生在共有人之间的权利变化，按份共有转为单个业主独有是份额的转移，共同共有转为独有是归并，不涉及份额。
按份共有与共同共有之间，可以通过约定相互转化。同时，为了税收目的，将共同共有视为等额按份共有，从而认定需缴税的份额基数。（未完待续）
（文章来源：《中国不动产》2016年第4期）
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