思考 | 不动产全面实施下，房产交易信息化的建设之路
2015年9月28日，住房城乡建设部下发《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房[2015]45号，以下简称《导则》），要求各地“推进房屋交易与产权管理信息平台建设”，加强信息平台建设，逐步实现房屋全生命周期管理。积极建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，抓紧完成存量房楼盘表的补建，加快推进历史档案数字化，进一步完善各业务子系统，实现各业务系统间的信息共享，全面提升信息化管理水平。房屋登记是不动产统一登记最重要的职能之一，而房屋登记又离不开房屋的测绘、交易、抵押等一系列市场行为。作为房屋交易与产权管理部门，需要通过一系列的信息化手段，来实现房屋交易与产权管理和不动产统一登记之间的有效衔接，以实现信息互通共享，消除“信息孤岛”、方便群众办事、保障交易安全、提升管理效率的原则，确保房地产交易市场规范有序，不动产统一登记平稳推进。在全国不动产统一登记逐步开展的大环境下，房产管理部门急需进一步加强房屋交易与产权管理，需要进一步通过信息化的手段来辅助管理部门加强房产管理工作。同时由于各地的信息化程度存在不同的差异，因此可通过不同的方式来促进房产信息化建设。对于原有信息化程度较低，或者是已经多年没有对系统进行升级改造的单位，可在不动产登记开展的过程中，考虑重建所有信息化系统，以加强房屋交易与产权管理工作，同时适应不动产登记的技术要求。方式二：根据《导则》及不动产登记的需求，进行系统升级改造对于原有信息化程度高，而且近两年已经根据住建部相关规范完成全局信息化建设工作的单位，可对现有系统进行升级改造，以满足《导则》的要求和不动产登记的需求。例如，新建数据交互共享及上报系统、房屋抵押网签备案系统、房屋交易与产权管理子系统等。南方数码房屋交易与产权管理信息平台建设方案根据住建部所印发的《房屋交易与产权管理工作导则》（以下简称《导则》）、《做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接》、《房地产市场信息系统技术规范》、《房屋代码编码标准》等规范制度，并且结合公司在全国各地不动产信息化、房产信息化建设案例的经验而制定。
平台总体结构图
测绘及成果管理系统是整个房产信息系统的核心基础系统之一。系统以CAD作为图形开发平台。该系统主要是用于房产数据的采集、测绘数据生产，并且为其他业务系统及不动产登记系统提供房屋基础图形数据及属性数据。其主要功能包括：房产测绘工程管理、房产信息采集、房产图形绘制、房屋面积分摊计算、测绘成果生成、测绘成果浏览、日志查看、系统设置等功能。系统按照住建部《房地产市场信息系统技术规范》，对项目从土地、规划、施工、完工情况、预售许可情况、已销售和未销售情况等项目全过程进行全程跟踪管理，具有项目单位对各项目进行项目申报备案、项目预售许可管理功能。其主要功能包括：项目基本信息管理，项目预售许可管理，土地、规划、施工建设等各种证书管理。新建商品房网签备案管理子系统主要用于管理开发企业的商品房的预销售过程，开发企业的销售人员通过在网上和商品房的买主进行网上签约，将楼盘的预销售情况全面的开放给广大市民进行查看选购，避免暗箱操作，实现商品房预销售的公开、公平、公正。其主要功能包括：预订合同签订、变更、注销管理，买卖合同签订、变更、注销管理，房源核验与购房资格审核管理，合同备案等管理。预售资金监管主要是指对预售房屋款项的缴纳、使用等资金的流动进行监督管理，防止开发企业将预售款挪作他用或者卷款潜逃，以达到专款专用，保护购房者权益的目的。预售资金监管系统主要实现对开发企业的专用账户的各种监管功能。其主要功能包括：预售资金监管账户设立、预售款缴纳、预售款提取申请、预售款监管等管理。存量房网签备案管理子系统的是一个规范房屋买卖中介公司市场行为，为房屋买卖双方提供安全可靠的交易平台，通过此系统，不但能够管理整个二手房市场房源，使其在透明公平的环境中进行买卖行为，还为广大买卖双方提供沟通的平台。存量房网签备案管理子系统采取在线方式实现存量房经纪合同、买卖合同、网上签约备案管理，包括合同签订、合同变更、合同注销、合同备案、房源挂牌等功能。存量房租赁备案管理子系统的是一个规范房屋买卖中介公司市场行为，为房屋买卖双方提供安全可靠的交易平台，通过此系统，不但能够在网上提供租赁房源信息、租赁需求信息发布服务，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，还能够基于定制的房屋租赁合同示范文本签订租赁合同，并且直接进行备案。存量房租赁备案管理子系统采取在线方式实现存量房经纪合同、网上签约备案管理，包括合同签订、合同变更、合同注销、合同备案、房源挂牌等功能。存量房交易资金托管子系统主要对存量房交易过程中的资金进行委托管理。以保证买卖双方合法权益，使存量房交易登记环节更为顺畅，避免买卖双方出现先过户还是先给房款的争执。存量房交易资金托管子系统主要是以监管部门为主导，建立权威统一、公平公正的存量交易资金托管账户，并且实现对账户的监管。存量房资金托管系统功能包括：资金托管协议签订及备案、资金缴纳、资金提取、资金对账等功能。房屋抵押合同网签备案子系统主要是通过在线签订合同并且提交合同备案的方式实现在建工程抵押、预购商品房抵押、存量房抵押业务备案的管理，同时在备案完成后，提交交易告知单给不动产登记部门。系统功能包括：抵押合同签订、变更、注销、备案、查询统计、交易告知单出具等功能。从业主体管理子系统主要实现对房地产从业企业和人员的管理，动态地掌握房地产企业、中介服务机构和银行等机构的基本信息以及其内部管理人员资料，并提供网上申报功能，实现资质的申报、变更及监管功能，及时地向社会公示信息。系统功能包括：从业企业信息管理，从业人员信息管理，资质申报、变更、注销管理，登录账户管理、信息公示。房屋交易与产权管理子系统以楼盘表为核心，实现各类房产数据（如测绘成果数据、房屋登记簿数据、电子档案数据）的高度集中及数据的流转管理。系统直接获取其他子系统的业务办理成果，房产管理部门通过业务办理的方式，根据楼盘表的信息，对房屋产权归属、交易过程及结果进行审核，然后出具《业务办理告知单》、《房屋交易和产权确认书》给房屋当事人，并将确认信息实时共享给不动产登记部门。系统功能包括：业务收件管理、商品房预售（先手）合同网签备案确认、存量房转让交易确认、在建工程抵押备案确认、预购商品房抵押备案确认等功能。房屋交易与产权档案管理子系统主要实现对房屋交易与产权业务在办理过程中所产生的纸质档案及业务的信息进行管理。实现对各个业务系统的档案数据的管理。系统采用虚拟现实技术实现档案库房的数字化管理，使房产档案的管理更加规范高效。系统功能包括：包括档案签收、档案立卷、档案上架、档案查询、档案扫描、档案借阅等功能。智能统计分析子系统利用商业智能、数据仓库、多维统计等技术，构建智能统计分析系统，对各类房产交易及审批数据进行ETL(抽取、转换、加载)，形成有价值的专题数据模型，并且通过各种不同的方式进行直观展示。为决策制定、数据统计提供数据支撑。系统功能包括：统计报表制定、统计模版制定、图形化统计、多维统计、自定义统计、预警预报等智能统计分析功能。信息发布子系统主要是基于公众信息获取的需求，发布房屋交易及审批相关信息，并且为公众提供“一站式”便捷的信息查询和业务填报服务。是房产管理部门对外展示的统一窗口。数据交互共享及上报子系统是整个房屋交易与产权管理信息系统对外进行数据交互共享、及数据上报的平台。横向交互共享：通过数据接口、数据交互前置机的方式，与不动产、公安、财政、税务等其他行政机构进行数据的交互。如完成存量房转让合同网签后，将存量房转让信息通过数据交互接口提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，将登记簿记载的相关信息再通过数据交互接口返回给房产管理部门，实现交易、登记信息实时互通共享。纵向数据上报：通过数据接口、数据交互前置机的方式，实现县级、市级、省级、国家级个人住房信息系统的数据上报。触控查询一体机近年来已经作为全新的信息传播媒体，广泛应用于各政府部门。网上签约及信息查询一体机可用于房产管理部门信息公示、商品房/存量房网签信息查询、存量房手牵手合同签订等信息。
触控查询软件系统可根据用户现状及需求进行定制开发。可实现功能： 自主查询服务，办事流程查询服务， 业务流程及进度查询、政策、法律、法规查询及打印，业务预办理服务。由于商品房、存量房网签备案系统主要是以B/S架构的方式发布部署在互联网上，对系统、数据的安全性要求高，除在服务器端通过安全防范设备防止入侵外，系统还支持客户端的安全认证（与网上银行U盾类似）。在商品房、存量房交易备案系统使用过程中，可结合安全密钥、登录账号、登录密码、验证码进行登录，办理业务。
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