小产权房买卖，到底有效还是无效？




昨天提到小产权房买卖，面临无效的风险。今天给大家详细解释一下其中原委。
 
在深圳，小产权房的买卖是很普遍的，因此产生的纠纷也不少。如果小产权买卖双方的其中一方诉至法院，要求确认《房屋买卖合同》无效，法院基本上都会判决合同无效，依据是《合同法》第52条第（五）项，认为《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定。
 
哪些强制性规定呢？
《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
《土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
 
但是根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
 
那么问题来了，什么是效力性强制性规定？

 
这是一个非常复杂和艰涩的法理问题，我就不浪费口水解释了。关键在于，《城市房地产管理法》第四十条和《土地管理法》第六十三条是不是效力性强制性规定？这个就是争议所在。
 
个人认为，上述两个法条，不属于效力性强制性规定。然而遗憾的是，我在现有的法院判例中，没发现一例区分强制性规定是效力性还是管理性的判决。但有个别判决书，是确认小产权房《房屋买卖合同》合法有效的。
 
《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
 
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。
 
可见，小产权房的买卖，只要是你情我愿，那就是有效的，甚至是拆迁补偿过程中，买方要求享受拆迁补偿收益，都是有可能的。但如果一方撕破脸，要确认合同无效，法院基本会支持。
 
但讲真，小产权房不能买卖的强制性规定，只对《房产买卖合同》是否能够履行构成影响，而不影响合同效力。啥意思呢？《房产买卖合同》如果无效，违约条款随之无效，那么小产权房的买方，除了要求退回购房款和收取一点利息之外，毛都得不到。如果有效，那么视合同不能继续履行的原因，可以追究违约方的违约责任。这两点差别可大了去了。
 
有人会问，买卖合同能有效，那租赁呢？很遗憾，最高院有解释，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”
 
甭管有效还是无效，对于小产权房，买的买，租的租，大伙儿只要做到心中有数，评估风险，承担代价，在这个钢筋水泥的城市，求一安身立命之所，有何不可呢？


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