车主注意：小区车位该怎么买？2018新规，这5点务必知道！

现在地价房价越来越贵，私家车越来越多，停车位供不应求，小区车主们都想尽早买个停车位。但你真的认为停车位买了就可以永远使用了吗?不管是在开发商处直接购买小区停车位还是由其他人转让购买，在购买停车位时都要注意该停车位是否享有独立产权？以及何时实际交付使用?这些问题没弄明白，日后很容易带来麻烦！

前不久就有这样的案例，温先生是某小区的业主，在2018年2月25日，温先生与开发商签订了一份《车位使用权转让合同》，以10万元的价格购买了该小区的停车位，使用权至2018年2月25日。但直至目前，温先生依然没有使用到该车位，协商无果后温先生诉至法院要求判决立即执行合同内容，并要求开发商赔付购买车位这一段时间来逾期交付使用权的赔偿金共计5000元。

此类案件判决主要看以下5个方面：

1、该停车位是否有独立产权

根据《物权法》第17条相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。开发商已经取得车库的开发使用权，即可以依法享有对该车位占有、使用、收益和处分的权利。

但车库是一个整体，该车位是其中一个部分，没有独立的所有权，因此开发商不能对每个车位以出售和赠与的方式来转让。能转让的只有使用权 ，合同本体是有效的。

2、合同本质

虽然双方签订的合同名叫使用权转让合同，但合约内容约定了费用及使用年限，根据《合同法》第212条相关描述，该合同符合租赁合同的特征及法律要求，因此双方签订的实际上是一份租赁合同。

3、何时实际交付使用

依法成立的合同，自成立时生效，本案中，自合同生效开始温先生就拥有该车位使用权，开发商一直逾期为交付使用的确已经违反了合约规定。因此法院支持温先生索要逾期未交付使用的赔偿要求。

4、有效时限

虽然开发商有权对车位进行租赁，但根据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。也就是说，虽然温先生与开发商签订的车位使用权有效期是到2078年，但实际上到2038年2月25日就会失效。

5、超出部分租金处理问题

温先生与开发商签订的《车位使用权转让合同》因为车位使用年限约定的很长，至2078年，因此租金也实际交付了10万元。如今使用权有效期只有20年，那明显的租金的数额就存在不合理的地方。需要温先生与开发商进行协商退换部分租金或签订到期自动续租合同。

大家在租用小区车位时也要注意这5个问题，以免给自己带来不必要的麻烦！

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