我个人认为宅基地“三权分置”是好事，但是城市居民回乡买房建别墅就有待商榷。

宅基地“三权分置”就是进一步明确宅基地的所有权、资格权、使用权，在明确宅基地集体所有的基础上，村集体组织成员拥有获取宅基地的资格，村民拥有宅基地的使用权及所建房屋的所有权。房屋的使用改革试点自2015年起开始进行试点，2019年仍将继续开展试点。

一、宅基地“三权分置”的用意在盘活村级宅基地、盘活农村现有建设用地市场，化解城市和经济发展大量征用土地和农村宅基地闲置的矛盾，这一矛盾也不符合我国稀缺土地资源的高效利用原则。

近年来，由于国家基础设施建设和经济发展，需要大量使用土地，依靠现有土地管理法规，只能是进行征地，或直接征收、占用耕地，或拆迁村庄。
而伴随我国农村人口向城市的加速转移，农村宅基地闲置问题日益突出，不少村庄形成了空心村。闲置的宅基地既无法利用，也无法收回，直接形成了资源的浪费。
实行“三权分置”改革，农村集体经营性建设用地可以直接进入土地市场来买卖，这也能实现农村集体土地与国有建设用地的“同地同价”，让村集体直接享受土地增值收益，有效增加村集体、村民收入。同时，村民所建房屋可以直接申报不动产证，这也与城市商品房不动产证得到一致，从而有效保障个人权益，并可以将宅基地使用权、不动产证进行抵押等，从而提高农民的财产性收入。

二、宅基地“三权分置”依然存在着许多问题，这也是试点5年时间仍未全面推行的主要原因。在遇到的问题中，就包含了城市居民回乡买房建别墅的问题。

1、放开使用权的转让，一旦允许城市居民回乡买房或建别墅的话，会出现什么局面呢？城市高房价与农村低使用权之间存在着巨大的差距，这是不用质疑的。放开后，一定会出现大量城市居民到农村购买使用权，假如为中低收入家庭还能够接受，是否会出现高收入家庭购买多处宅基地、在多处购买宅基地建豪宅、别墅的情况呢，这无疑是一定会出现的，这些多占用的宅基地同样就背离了国家提高土地利用效率的初衷。在允许城市居民回乡建别墅最终获利的不可能是农民，而是富人。

2、在购买宅基地使用权后能够新建设房屋或别墅，尽管使用权属于农民，但是这个新建设的房屋的“物权”是固定的，谁建属于谁，假如房屋主人死亡后其法定继承人是能够合法进行继承的。这也就意味着，使用权的转让貌似能够确定期限，实际却是没有期限的。除非你愿意买回他建的房屋，否则，你无法强迫他把使用权返还给农民。

或者你可以想：可以选择继续转让使用权啊，十年到期再十年，然后再十年.........这就意味你永远失去了宅基地使用权，除非你回购房屋。
在一户一宅的政策下，在出让使用权的同时，农民也无法在获得新的使用权，除非你再去购买其他的使用权，这也意味着转让使用权的同时，同时转让了你自身的资格权。
同样，村集体的所有权也只能体现在字面上，除非村集体愿意购买房屋。

农村宅基地“三权分置”的试点还在继续，问题会逐渐暴露，也会逐渐化解，暴露的越多，对下步操作更有指导价值。“三权分置”的实施我个人认为更应该针对农民生产、生活、发展需要来设计，更应该向鼓励农民有效利用空闲宅基地来从事工商非农产业来设计，更应该鼓励有偿退出，切莫陷入“鼓励城市居民回乡建别墅”之类误区。

因为我所在县不是试点县，一家之言，欢迎试点县市的朋友们批评指正，共同探讨。

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