在建工程能否为第三人提供抵押担保
2014-06-26 13:07阅读：4,514
在建工程能否为第三人提供抵押担保
赫少华·律师
在建工程本身已是复杂综合体，在建工程抵押更可谓繁中添琐，只得将话题缩减到在建工程能够为第三人设立抵押担保？即便如此，寥寥数笔也只能勾勒出线条。
《物权法》第180条第1款，债务人或者第三人有权处分正在建造的建筑物可以抵押。条文中提及的“正在建造的建筑物”，现实中常存有两种形态：在建工程和预售商品房。在建工程抵押，是讨论重点。
关于不动产抵押，法律规定和现实操作脱节的情况经常出现。譬如，抵押权登记中，有些登记部门要求注明抵押权期限，即便只显示“债务履行期限”，理解南辕北辙。笔者曾咨询房产交易部门，工作人员认为抵押权登记证明中显示的“债务履行期限”即是“抵押权期限”，一旦债务履行期内债务未清偿，需要及时续押，否者抵押权将不复存在。
有人说，或许只是业务水平的问题。但在办理抵押过程中，不同法律之间的冲突导致“在建工程抵押”中存在形形色色的问题，虽然法律法规之间依据位阶效力终有定论，但往往需要经过大量的司法裁判，进而才能贯彻，或者，经过各部门各机构高层的协调发文，指令明确。
现实中办理在建工程抵押，尤其是以在建工程为第三人提供担保或向银行外的债权人申贷的情形。主管部门认为，在建工程抵押只得为在建工程权利人为取得继续建造的资金，基于与银行间的借贷关系而产生的主债权，以在建工程为自身提供抵押担保，其余条件下，均不得办理在建工程抵押。
上述思路依据在于建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定：＂本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。【注：或许该办法过于有针对性，反而更容易被认定为“细则”，操作性强，易深入人心】
那么，此思路是否是正确的呢？
只能说是相对性有效，依据最高院回复，《办法》只规定了以贷款银行为抵押权人的情形，但并未限制银行以外的主体作为在建工程抵押权人；而且以银行为债权人时，其主债权是基于借贷关系【注：除与银行的主营业务有关外，其他法律关系下融资，也各有约束条款，如公司对外担须满足公司法规定的情形】。
▲ 自《物权法》出台，其第180条第1款第5项明确规定：“ 债务人或者第三人有权处分的下列
赫少华·律师
在建工程本身已是复杂综合体，在建工程抵押更可谓繁中添琐，只得将话题缩减到在建工程能够为第三人设立抵押担保？即便如此，寥寥数笔也只能勾勒出线条。
《物权法》第180条第1款，债务人或者第三人有权处分正在建造的建筑物可以抵押。条文中提及的“正在建造的建筑物”，现实中常存有两种形态：在建工程和预售商品房。在建工程抵押，是讨论重点。
关于不动产抵押，法律规定和现实操作脱节的情况经常出现。譬如，抵押权登记中，有些登记部门要求注明抵押权期限，即便只显示“债务履行期限”，理解南辕北辙。笔者曾咨询房产交易部门，工作人员认为抵押权登记证明中显示的“债务履行期限”即是“抵押权期限”，一旦债务履行期内债务未清偿，需要及时续押，否者抵押权将不复存在。
有人说，或许只是业务水平的问题。但在办理抵押过程中，不同法律之间的冲突导致“在建工程抵押”中存在形形色色的问题，虽然法律法规之间依据位阶效力终有定论，但往往需要经过大量的司法裁判，进而才能贯彻，或者，经过各部门各机构高层的协调发文，指令明确。
现实中办理在建工程抵押，尤其是以在建工程为第三人提供担保或向银行外的债权人申贷的情形。主管部门认为，在建工程抵押只得为在建工程权利人为取得继续建造的资金，基于与银行间的借贷关系而产生的主债权，以在建工程为自身提供抵押担保，其余条件下，均不得办理在建工程抵押。
上述思路依据在于建设部《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款规定：＂本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。【注：或许该办法过于有针对性，反而更容易被认定为“细则”，操作性强，易深入人心】
那么，此思路是否是正确的呢？
只能说是相对性有效，依据最高院回复，《办法》只规定了以贷款银行为抵押权人的情形，但并未限制银行以外的主体作为在建工程抵押权人；而且以银行为债权人时，其主债权是基于借贷关系【注：除与银行的主营业务有关外，其他法律关系下融资，也各有约束条款，如公司对外担须满足公司法规定的情形】。
▲ 自《物权法》出台，其第180条第1款第5项明确规定：“ 债务人或者第三人有权处分的下列
