【答疑】房地产公司缴纳的土地出让金，是否允许进项抵扣？

问：2016年5月1日以后通过“招、拍、挂”受让的土地价款是否允许进项抵扣？

　　

答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额；从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额；从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

　　

由此可见，列举的允许从销项税额中抵扣的进项税并不包括房地产企业受让土地时向政府部门支付的土地价款的进项抵扣。

　　

所以，受让土地向政府缴纳的土地出让金不能抵扣进项税额。但另据财税〔2016〕36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。”也就是说，房地产企业新项目受让土地时向政府部门支付的土地价款虽然不能抵扣进项税，但在确定新项目计税销售额时，企业受让土地时向政府部门支付的土地价款允许从销售额中扣除，其实质也就变相将房地产公司受让土地时向政府部门支付的土地价款按照11%抵扣了增值税进项税。支付的土地价款允许从销售额中扣除，在时间上并未具体规定。

　　

另外，需要注意的是：房地产企业受让土地未进行房地产开发直接转让的，其受让时向政府部门支付的土地价款应当不允许从销售额中扣除。

来源：大成方略纳税人俱乐部