近年来，万州不少有多余房产的市民，眼看短期升值空间不大，便将住宅改为商业用房出租，以期发挥房产的最大效益。但据记者调查，许多市民不知道住宅改商业用房后，物业管理收费标准有所不同，因此，物管与业主为增加的费用产生的纠纷时有发生。
近日，记者从重庆市第二中级人民法院获悉，万州一市民就因住宅改商业用房后，与加价收费的物管打起了官司。虽然一、二审法院判决的结果不一，但法院认定住宅和商业用房有不同的物管收费标准，至于按什么标准收取应由物管与业主协商合意。
事发市民将住房改造成宾馆经营
七年前，家住万州的市民王先生因为手里有一笔闲钱，便在地处一交通要道的高层楼盘买了近500平方米的几套住房，由于其不缺钱，王先生没有将其卖掉的想法，而是考虑如何让其发挥效益。
大约购房一年后，王先生发现了商机，当地发达的交通带来了南来北往的客人，可附近没有一家像样的宾馆。于是，王先生便决定将住房改造成宾馆赚钱。
2008年10月王先生购房时，与房产开发商成立的物业管理公司签订《物业管理合同》，约定：王先生将其所有的住房委托给该公司进行物业管理，并明确了相应的管理及服务范围，同时载明物业管理费的标准为：住宅0.8元/平方米/月、商业用房2.0元/平方米/月、餐饮娱乐休闲用房3.0元/平方米/月。合同到期后，双方虽然进行了续签，但均未发生过违约纠纷。
2010年上半年，合同期限届满后，双方没有续签合同，但王先生仍然按照前述合同约定的住宅标准向物业管理公司支付物业服务费。其间，王先生陆续将住宅改造成宾馆经营。
争议物管要求加价收费起纷争
王先生将住宅改为宾馆经营后，物业管理公司认为按照相关物业收费标准规定，王先生应主动按餐饮娱乐休闲用房3.0元/平方米/月的标准缴费，而公司从优惠的角度考虑，只要求王先生按商业用房2.0元/平方米/月的标准支付，却被王先生拒绝。
对于物业管理公司加价收费，王先生表示有拒缴的理由，其称物业管理公司在实施物业管理的过程中，没有尽到相应的物业管理服务。如其房屋一直漏水未解决，通道、梯子门口经常停放车辆，业主反映后物管不管；小区绿化地被改建成道路，没有经业主同意等。同时，王先生表示只要物业服务到了位，自己不会拖欠一分钱的费用。
自2012年5月起双方发生纷争后，王先生一直拒绝缴纳物管费，虽然物业公司向其发出催缴通知书，但到期后王先生仍未缴纳。
一审住宅改商业用房加价收费合规
去年初，物业管理公司见王先生在期限内仍未缴纳物管费，便一纸诉状将王先生告上万州区法院，要求判令王先生缴纳拖欠的物管费3万余元。
法院审理查明，万州区发改委就王先生住宅区域的物业服务收费标准有文件明确，物业管理公司在实际操作中对高层住宅按照0.8元/月.㎡、对商业用房按照2.0元/月.㎡、对餐饮娱乐休闲用房按照3.0元/月.㎡的标准，向业主收取物业管理费。
同时，文件还明确住房改为办公用房或营业性用房的，按重庆市相关文件规定，其收费标准由物业公司与业主协商确定并报万州区发改委备案；物业服务费收费属政府指导价，物业公司可在此收费标准内根据实际情况与业主协商议定具体收费标准，并报万州区发改委备案。
法院审理后认为，王先生与物业管理公司原来签订的《物业管理合同》不违背法律、法规的规定，合法有效。该合同期限届满后，双方虽然没有续签合同，但双方仍然按照该合同的约定履行各自义务，应视为对该合同的延续，双方成立物业服务合同关系。公司已经提供了物业管理服务，王先生负有向公司交纳物业管理费的义务。
同时，法院也认为王先生从2010年2月起，将其所有的住房改造成宾馆经营，如今住房已成为了商业用房，双方的物业服务事实已经发生变化，物业管理公司要求王先生按照2.0元/月/平方米的标准交纳物业管理费，符合相关的物业服务费收费标准和法律的规定，法院予以确认。
对于王先生提出的物业管理公司存在部分服务瑕疵的事实，公司及时进行了整改，其不足以证明物业管理公司存在根本违约，故王先生拒交物业服务费缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
据此，法院作出一审判决：王先生在判决生效后五日内支付所欠物业管理费3万余元。
二审费用加价应由物管与业主协商解决
一审宣判后，王先生不服判决，向重庆市第二中级人民法院提出上诉。其理由是物业管理公司对其将住房改为宾馆的事实是明知的，一直是按照0.8元/平方米/月的标准收取物管费，而物管的加价行为也没有与业主协商合意。
二审法院审理后认为，王先生于2010年年初起将其住房开设宾馆，改变了其房屋的使用性质的事实，物业管理公司作为该小区的前期物业服务企业应当是明知的。
一般而言，王先生改变房屋使用性质，双方约定的物业服务的内容发生了改变，其物业服务费的计费标准也应当作相应的变更，但物业服务费的变更须经双方进行协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。而物业管理公司在明知王先生改变房屋用途后，也没有特别针对王先生的改变行为，对物业服务费的计费标准作出相应的变更和约定，仍然按照改变前的约定标准计收其物业服务费，且已实际按住宅标准收取了相关的物业服务费。
因此，法院确认，王先生在改变房屋使用性质后，双方约定其物业服务费的收费标准仍然按照合同约定的住宅标准即0.8元/平方米/月收取。
同时，法院也认为，根据万州区发改委的相关文件通知，物业管理公司没有与王先生就住改商的物业服务收费标准进行重新协商，约定新的计收物业服务费的标准，双方对收费标准仍然合意按照住宅标准收取物业服务费，且没有证据证明物业管理公司在2015年1月前，向王先生明确提出要求提高物业服务费标准的意思。虽然之后物管向王先生发出了催缴通知书，但其载明的催缴物业服务费的标准和金额系其单方按照商业用房标准计算而来，并非双方协商合意。因此，该计算标准对王先生没有约束力，双方仍然应当按照合同中约定的住宅标准计算物业服务费。
据此，二审法院作出终审判决，改判王先生支付所欠物业管理公司物业服务费1.2万余元。
说法住宅改商用房须经有利害关系的业主同意“住改商”须经有利害关系的业主同意
承办此案的法官称，按照《物权法》规定，业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
法官分析解释，由于住宅改商用房现象情况很普遍，虽然法律规定了“住改商”必须取得有利害关系的业主同意，但人们的实际做法是只要征得部分近邻同意便改变了住宅用途。因此，随后当小区居民感觉到环境、卫生等方面受到影响时，便产生纠纷矛盾。
法官称，业主将住宅改变为经营性用房，如果未按照物权法的规定经有利害关系的业主同意，双方一旦因此发生纠纷矛盾，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院将予以支持。
物业加收费用应与业主协商
法官称，住宅改商用后，由于其用途发生改变，物业管理公司肯定会对收费标准进行调整，但物业管理收费各地区都有不同的政府指导价，不同地区收费标准不同。即便同一地区，也会按不同等级来划分收费标准。
结合万州的现实情况而言，法官称因住宅改商用房现象较普遍，每个物业公司、小区的管理办法也大不相同，出现蒙混过关不多交物业费的情况也大有人在。但从客观来讲，住宅改商业用房，无论对小区环境还是小区住户均有不同程度的影响，多收物业费也属正常。比方说，小区住宅改成托管班的，因为人多而影响到小区住户使用电梯和小区卫生、公共设施的，如果这类群体的物业费不增加，物业公司也很难办。
同时，最高人民法院对《物权法》的司法解释也规定，业主通过设立公司或出租等方式从事经营活动的，物业服务企业可参照商业物业标准收取相应的物业服务费。因此，如果认定业主将住宅改为商用，物业公司按照商业用房标准收取物业费也是合理的。
但法官也表示，许多地方出台的有关文件目前只针对普通住宅的物业服务费规定了政府指导价。而对于普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费标准，满足部分业主使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务费，实行市场调节价。也就是说，非普通住宅物业费用需业主和物业协商解决。
据此，法官提醒居民，住宅改商用房后，物管公司加收物业费合理合法，至于到底按什么标准收取，物管公司应与业主协商合意解决。只有这样才能化解纠纷，消除矛盾，减少上法院打官司的诉累。
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