以小产权房抵债的效力认定，不影响双方债务清偿

——以小产权房抵债的合同是否有效，不影响双方依约定交付房屋等进行现实履行的债务清偿。

标签：以房抵债|合同效力|合同履行

案情简介：张某借款给王某1350万元，王某还款982万元，尚欠368万元。王某将名下小产权房抵给张某，抵债金额368万元。双方确认该小产权房建设在集体建设用地上，无法办理不动产登记手续。后张某诉请案涉以房抵债协议无效，请求王某偿还借款。

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法院认为：1、首先经核算，双方368 万元欠款为不高于法定利率的合法债务。

2、因涉案房产系建设在集体建设用地上，尚末办理房产登记，属于小产权房。因目前国家针对不同类型的小产权房具体政策尚不明确，故法院对于本案涉及的王某以涉诉房屋用于抵偿张某债务的协议的效力不宜进行认定处理。

3、目前房屋已交付，张某己获得丁该房屋的使用、收益、处分权利。双方通过以房抵债协议书对原368万元债务履行方式进行了变更且已履行完毕，368万元债务己消灭，故判决驳回了张某的诉讼请求。

实务要点：1、小产权房抵债的合同效力，存在无效说与有效说两种观点。无效说认为以房抵债合同违反2004年《土地管理法》第43条和第63条的强制性效力性规定。有效说认为以房抵债是抵销合同或以债抵债，债权人享有选择权或受让债务人房屋上的权利。

2、以房抵债合同中，双方当事人均明知房屋暂时无法办理过户登记的，债务人义务应以合同约定为限。债务已经交付房屋等约定方式进行现实履行的，可以认定构成债务清偿。

3、法院可以回避合同效力的认定，其实质是认定不当然构成无效合同。合同履行问题并不影响合同效力的认定。

案例索引：北京市第三中级人民法院（2021）京03民终273号，张某诉王某民间借贷纠纷案。