《业主公理》回答读者在“问卷星”网站上的一份问卷问题

文/李云亮

一、您认为依法自治过程中须要解决的主要问题有哪些？

1、社会对“自治”概念，有自以为是的应用危险。

2、自治，在中国是政治化概念。

3、业主自治概念，有政治化危险。业主管理自己的不动产，面对的是物，应该规范使用业主自管概念。

4、城市居民自治形成的居民委员会，逻辑基础是《城市居民委员会组织法》——政治性授权。

5、物业小区业主自管形成的业主委员会，逻辑基础是《民法典》“第六章 业主的建筑物区分所有权”——物权法授权。

6、城市居民自治与业主自管，二者逻辑基础不同，不可混淆。

7、如果业主自管行为，不规范地使用业主自治概念。在“自治”大帽子下，全社会有偷换概念现象。

8、在同一地区，居民委员会组织因认识上偷换概念，成为“控制器”，而控制业主委员会组织。这是极为不妥当的。

《民法典》第二百七十七条 第二款：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”极易因偷换概念而成为“控制器”。

9、在同一地区，居民委员会组织面对业主委员会组织，政治上应该只是一个“传感器”。

二、您如何理解《民法典》赋予居民委员会特别法人地位？

1、预备知识

①《民法典》“第三章 法人 第一节 一般规定”：

第五十七条 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

第五十八条 法人应当依法成立。

法人应当有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费。法人成立的具体条件和程序，依照法律、行政法规的规定。

第六十条 法人以其全部财产独立承担民事责任。

②《民法典》“第三章 法人 第四节 特别法人”：

第九十六条 本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，为特别法人。

第一百零一条 居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。

2、根据以上法律知识：

《民法典》没有赋予居民委员会特别法人地位。

《民法典》只是承认，由宪法性法律《城市居民委员会组织法》形成的居民委员会，具有《民法典》中的基层群众性自治组织法人资格。

这种承认，是《民法典》的适用性承认。否则，《民法典》无法适用，以及判断居民委员会相关民事活动的合法性。

3、需要特别强调，《民法典》“第一章 基本规定 第四条 民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。”

4、也就是说，业主委员会无论是否具有法人资格，它是《民法典》“第六章 业主的建筑物区分所有权”赋权的民事主体。

另外，《民法典》承认居民委员会具有特别法人资格，也是一种民事主体。

5、那么，依据《民法典》第四条，业主委员会与居民委员会的民事主体法律地位一律平等。居民委员会不能因为自有特别法人资格，而歧视没有法人资格的业主委员会。

6、还有一点也要特别强调，《民法典》关于法人的一般规定，其中一个法定条件是：“法人应当有自己的……财产或者经费。”居民委员会也不例外。

7、注意《城市居民委员会组织法》第十六条：

居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用，经居民会议讨论决定，可以根据自愿原则向居民筹集，也可以向本居住地区的受益单位筹集，但是必须经受益单位同意；收支帐目应当及时公布，接受居民监督。

8、居民委员会组织法赋权，居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用，可以向本居住地区的受益单位筹集。

9、在同一地区，共存业主委员会、住宅小区物业服务公司、居民委员会。三者之间目前法律关系复杂。

10、需要十分注意，《城市居民委员会组织法》第十六条，目前存在明显法律施行漏洞：

业主委员会组织和住宅小区物业服务公司二者，为利益相对方。

而居民委员会组织，向本居住地区的受益单位筹集经费的对象，极大可能是住宅小区物业服务公司。

11、那么，居民委员会组织和住宅小区物业服务公司二者，因筹集经费关系，极大可能成为利益共同体。这个利益共同体，对业主委员会组织处境很不利。

三、你赞同业委会成为独立法人吗？为什么？

1、我不赞同业委会成为独立法人。

2、业委会组织的依据，是《民法典》“第六章 业主的建筑物区分所有权”制度。

3、业主的建筑物区分所有权，因业主的共有，自然集合出一个共有团体。

4、这个共有团体，因人数众多，需要选出一个对这个共有团体共有不动产负责的、比较精简的管理机构。

5、这个精简的不动产管理机构，就是业主委员会。

6、业主委员会，主要的任务是受托管理业主团体的共有不动产保值增值、营收维护维修。

7、在共有不动产保值增值的名义下（再说一遍，在共有不动产保值增值的名义下）：

业主委员会的必要任务，是受托维护共有不动产的使用规则，维护共有人共同协议（业主公约），维持对共有不动产居住环境的美好秩序和美好愿景。

8、注意：

居委会也有维持居民共同居住环境美好秩序和美好愿景的责任。但是，居委会的那种维持，只具有社会生活安定的功能，不具有增进共有不动产财产价值既定目标。

居民委员会与业主委员会，都有维持居民共同居住环境美好秩序和美好愿景的责任，但是二者目标有本质的不同。居委会的目标没有财产性。业委会的目标有财产性。

居委会维持居民共同居住环境美好秩序和美好愿景的责任，目标没有财产性。仅此，在居委会内设物管委员（会）管理业主的不动产共有财产，那是一种不切实际、也是不负责任的制度幻想。

9、业主委员会如果没有业主共有团体的授权，它是不能独立对外承担民事责任的。

10、所以，业主委员会，在组织逻辑上不能成为独立法人。

四、您如何理解社区Dang组织、居委会、物管会、业委会、物业服务企业主体之间的互相关系？

关于社区Dang组织、居委会、物管会、业委会、物业服务企业主体之间的互相关系，从民事活动的角度出发，如果基于《民法典》“第三章 法人”制度，这个问题不可抽象地回答。

五、您如何理解依法治国框架下的群众自治组织体系建设问题？

1、依法治国框架下的群众自治组织体系，首先要分清群众组织的法律基础。不同法律基础的群众组织，不可在概念上“偷换概念”、“偷梁换柱”。

2、比如，不能把基于《城市居民委员会组织法》组织起来的政治性居民委员会，与基于《民法典》“业主的建筑物区分所有权”制度组织起来的物权性业主委员会，在一个大“自治”（共治）概念下混为一谈。

3、现在，不仅有制度基础不清的“自治”概念，还有制度基础不明的“社区”概念，都在社会上自以为是地“偷换概念”、“偷梁换柱”乱用。造成社会秩序不同程度地混乱管理。

4、以“业主的建筑物区分所有权”制度为例，法律的原教旨需要澄清。法律的原教旨强调，法律的逻辑基础，必须具有公理性。

5、所谓法律制度的公理性，一句话，《民法典》是市民的法，需要有极为通俗的公理性基础。

2022-7-7