物业小区，为何从始至今无法解困？（资料五）

文/李云亮

前几天，在一个业主小群里讨论自然资源部，2022年10月30日所发的《不动产登记法》（征求意见稿）。

说到业主共有登记问题。此登记始终没有落实给业主。

一位朋友说：“小区共有部位和共有设施要登记在各家各户的不动产登记簿上，以避免被第二次买卖。”

另一位朋友回答：“我请教过自规局的领导，共有部分物权即便登记也是在业主大会名下。”

这两句对话，令作者大开眼界。

使作者对领导，有N多新认识。

一位二线城市的自然资源和规划局领导（隐去城市名），能简单扼要地说出“共有部分物权即便登记也是在业主大会名下”。这个学问不简单。

不简单到何种程度？

超出物权法学界，整体对这个问题的认识。

我看过N多关于区分所有的中国论文。没有一篇，如此清楚地说出这句话，或者这样的一句话。

这位自规局领导，说话直白，直指区分所有关键问题：

业主共有登记，登记主体是业主大会。不是分散给每个业主。。

这位自规局领导，不简单在于，脱口而出的语言，那么成熟，那么精炼于心。

说明这位领导的制度直觉，高于99%的物权法学家。（不敢说100%）

本文作者查询过诸多法学论文（寻找同盟军）。没有一篇论文，能简单说出，“共有部分物权即便登记也是在业主大会名下。”

我得知，那位二线城市的自规局领导，自己也是业主。他（她）考虑问题，自然有两个角度，全面一点。

“共有部分物权即便登记也是在业主大会名下”，这句话有多重要？

要想使共有部分之物，能够登记在业主大会名下，必须具备如下条件：

业主大会必须成为《民法典》承认的权利主体。

如此，业主大会才有资格到不动产登记机关，申请登记业主的共有（权）。

也就是说，业主大会必须是一个依照法律的规定登记的“非法人组织”。

请读者去看《民法典》第一百零二条，什么是“非法人组织”？

目前，

1、《民法典》还没有给业主大会机会，使之可以依照法律的规定，登记为“非法人组织”。

2、《民法典》第二百七十七条所言“业主可以设立业主大会”，不可以认为，业主大会自然地、真正的能组织成一个民法上的实体。

3、《民法典》说，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，只是业主可以有一个内部的管理组合而已（非实体性的管理组合）。

4、如果认为业主大会依法举行会议，制定规章，设立管理人，该组织的理论性质应视为社团，那也是一个无权利能力社团。适用无权利能力社团之法理。

5、无权利能力社团不具备对外的权利主体性。就业主大会而言，其基本状态，是在业主内部建立集体约束关系。

6、另一方面，业主大会（业主委员会）如果是民事纠纷当事人。民诉法第51条“其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。业主大会（业主委员会）应诉，被认作“其他组织”，有当事人能力。因此，就认为业主大会具有权利能力。那就大错特错了。

7、诉讼当事人能力与民法权利能力不是一回事。诉讼当事人能力，一事一能；民法权利能力，此生永能。

8、或者说，有权利能力就有当事人能力；反之，有诉讼当事人能力不一定有民法权利能力。

总之，“共有部分物权即便登记也是在业主大会名下”，这句话指明，业主大会迫切需要朝民法典上的权利能力方向努力。谋求民法典认可其权利能力，是要务。

眼下的业主大会（业主委员会），不具备对外的权利主体性，其基本状态仅在业主内部，建立起集体约束关系。仅此而已。