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说明：本文比较详细介绍了香港《建筑物管理条例》和大厦公共契约的相关内容，和一些实际执行情况。对这方面的内容，比较具体向大陆读者介绍的文章还不多，本文供愿意了解的朋友参考，特别是关于大厦公契的内容。
很多业主事务的活动人士，在实践中感到物权法第七十六条规定的业主共同决定门槛过高，对香港业主大会议决的低门槛很羡慕，希望仿照办理。
是的。香港《建筑物管理条例》（以下简称“条例”）规定，业主立案法团（以下简称“法团”）举行业主大会的法定人数，一般为业主人数的10%。大会上提出的决议案，由亲自投票或委派代表投票的业主以过半数票决定；而且无须理会出席会议但没有投票的业主，无须理会空白票、无效票和弃权票。另外还规定，如赞成和反对双方的票数相同，则主持会议者除原有的普通票一票外，另有决定性的一票。
就是说，一座150位业主的大厦，只要有出席业主加上委任书所代表的业主达到15名，就可以合法举行业主大会。如果对某项决议投票，空白票、无效票和弃权票共有3票，那么只要7票同意就可以通过。若是6票对6票，由主持会议者投决定性的一票。
不过，在有的情况下，门槛就要高一点：解散管理委员会（以下简称“管委会”），需要20%业主出席；更改法团名称，须藉出席会议的业主以不少于75%的票数通过。
比较特殊的是，终止公契经理人（即发展商指定的物业公司）的委任，有关决议须凭藉超过50%的票数通过，及获总共拥有不可分割份数不少于50%并有权投票的业主支持。
按上面引述的规定，业主大会成功举行并通过一项或几项决议，在多数情况下，门槛非常低，流会或议而不决的情况会很少。不过，我们不能只看到低门槛。与大陆相比，我们先要留意两个方面的不同：一，香港是如何从程序上保障每一位业主的知情权和发言权、决策权的；二，业主大会可以议决的事项非常有限。
业主大会保障业主权利的程序特点
与大陆相比，举行业主大会的相关程序，条例的规定有这样一些特点：
一、会议通知须列明会议的日期、时间和地点，拟在会议上决议或讨论的事项。
这里的要点是，如果会议要作出决议，必须把拟议决的事项在通知中预先写清楚，或把议案附上，否则决议无效。如果会议作出了通知中没有列明的决议，或者通知中写了“讨论”某一事项但会议“决议”了该事项，而会后有业主主张决议无效，该业主的主张成立。
因为讨论与议决，业主的重视程度不一样，影响业主决定是否出席会议。不写清楚，就在一定程度上剥夺了业主的知情权，也因此影响到他行使发言权、决策权。因为发言是可以影响他人投票的。
二、通知必须在至少14天前向每一位业主发出，同时在建筑物的显眼处展示。仅有公告式的通知，无效。
管委会秘书应该能够证明自己是以适当的方法发出了通知因而业主能够收到。如果有一位业主对此的异议成立，就可能影响决议的合法性，至少影响决议对该业主的约束力。当然，属于业主责任的除外。有一个案例是，秘书把通知留给业主店铺的邻居而没有交给本人，业主则说邻居没有告诉他，结果业主胜诉。另一个案例说，业主在别处居住期间没有向管委会告知地址，管委会秘书因而无法寄发通知，业主败诉。
还有案例是，发出通知只比举行会议提前13天，被判定会议通过的决议无效。
每一位业主都是平等的，独立的，都有发言和参加决策的权利。至于他愿意亲自到会或委派代表发布意见、参加议决，还是不出席会议而愿意服从会议的多数意见，那是他自己的事。而足够的通知时间，是业主对会议事项作适当了解的必要保障。
三、会议纪录须由会议主持者核证，然后展示至少7天。应任何业主或业主委托的代表要求，管委会都应提供会议记录副本。
这方面的要求之所以相对简单，是建立在对通知的高要求基础上的。愿意关注的业主，应该知道自己需要留意看展示，也可以在需要时索取副本。
作出了决议但是没有按规定展示，怎么算？说没有履行法定程序，应该无效，有道理。但决议已经实际通过，展示是否像注册那样地严格要求为必经程序，也需要研究。因为没有找到相关案例，只好存疑。
四、业主可以委派他人出席会议及投票。除了被选举、主持会议等权利有限制外，受委托人在大部分事项中都可以代表业主本人，不单单是出席会议。
业主对建筑物管理的权利，纯粹是民事权利。在自己认为对前因后果有了足够了解之后，业主有权利委托任何人代理。这就方便业主行使权力。
当然，能给业主提供方便的委托制，加上对于受委托人接受委托的人数没有限制性规定，也会给不良人士提供方便。这个留在后面讨论。
综上所述，业主大会议决的低门槛，是建立在让每一位业主充分知情，和方便业主行使权力的基础上的。
业主大会不能修改条例规定的程序不能修改公契
3万多字的建筑物管理条例，主要是一个程序法。业主大会不能对条例规定的程序进行修改。
比如，把条例规定只属于业主大会的权力授予管委会，就不允许。当然，与大陆的业委会相比，管委会的权力已经非常大了。
用书面方式召开业主大会，或者通过互联网投票，都不是条例规定的的合法形式，也没有发现香港有这方面的讨论。大概是因为，出席者面对面的讨论，难以用其他方式代替吧。
至于有代议权的业主代表制，也没有发现相关讨论，毕竟这与民事代理性质的委派代表有很大不同。代议制是相对固定的一大群人，在相对固定的时期（一般以年计）共同向一个人或一小群人综合性地让渡权力；对于后者参加议决的具体事项及其议决过程无须详细了解，也无法直接干预。而民事代理一般是各自委托，一事一理，事完终止，而且随时可以变更或撤销委托；委托人对委托事项应有足够的了解。
在程序方面，条例没有具体规定的，才由公契规定。看到过的公契，好像在这方面的补充也不多。另外，如果公契的规定与条例不一致，以条例为准。
所以，在程序方面，业主大会没什么重要的事项可以议决。
要了解香港的建筑物管理，必须了解公契的地位和作用。
公契就是公共契约，条例对公契的定义是：“(a)界定业主之间的权利、权益、责任；及(b) 在土地注册处注册”的一份文件。但我看到的公契，都用大量篇幅约定了业主与经理人之间的权利、权益、责任。
公契是不能修改的；除非100%业主同意，而100%同意的可能性非常小。
下面说一说，就我想到的，与大陆的管理规约等文件相比，香港的公契有什么特点。
一、公契的文本很长。
我现在在看的公契中，有2份较新的，都是单座大厦公契，分别制订于2012年和2014年。一份A4纸正文91页，一份101页，各有5、6万中文字。
二、公契于开盘时订立，购房就意味着认同公契。
公契是发展商负责制订的，由发展商、第一位购房者、公契经理人签字，再向土地注册处注册后生效。只签署这一次，就对以后的所有购房者同样有效。以后的购房者，认可公契，就买；不认可，就不买，不用提出修改要求。购房者可以向发展商索取副本，以后业主也可以随时到土地注册处获得副本。在大厦的管理处，一般也放有副本，供业主随时阅读。
购房者需要认真了解公契内容，确定该楼盘是不是适合自己购买。每一楼盘的公契都有与其他楼盘的不同之处，不是笼统、简单，权责不清的统一文本。一般购房者往往不易看懂这些差别，需要买方律师把关，律师有责任向买方介绍清楚。
三、公契具体规定了每一座、每一层的每一个不可分割单位所占有的份数。
所有单位，包括住宅单位、商业单位、私人停车库或停车位、公用地方及设施的不可分割份数，都一一列在公契内。除去公用地方及设施的份数，就是管理份数，是计算业主对公用地方及设施管理、维修责任的依据，包括分摊管理费、维修费等等。
四、对所有公用地方及设施详细列举。
公契详细列举了所有公用地方及设施，和相对应的全体或部分业主的权利和义务，包括享用、通行等权利，管理费、维修费等的分摊方法，等等。如果是多座大厦组成的屋苑，需要分别列出属于整个屋苑和属于单座大厦的公用地方及设施。有的商业单位的公用地方及设施，或公共停车场的公用地方及设施，或集中的私人停车位的公用地方及设施，可以与住宅单位等其他区域的公用地方及设施区分管理的，也就分别列出。不同的业主对不同的公用地方及设施享受不同的权利，承担不同的责任。这样就可以在很大程度上避免几百户、几千户甚至上万户业主一起吃大锅饭，权责不清造成的混乱，也减少了管理者乘机浑水摸鱼的机会。
五、对管理开支有详细规定。
对于管理所需要的开支，由经理人（包括公契经理人和业主大会决定的合约经理人）编制年度预算，经管委会决议通过后执行。公契一般都规定业主在每月的第一天支付当月的供款，供款进入经理人为法团代持的银行账户。
公契对管理开支有详细规定。前面讲到的2份公契，一份的第五章是“管理开支”，17页；另一份放在第III节“经理人及管理费”中，相关规定有15页。内容有：编制和修订预算的程序；应该包括在管理开支的细目；大额开支的限制；不同业主对各类公用地方和设施管理开支的分担；不能包括的开支；如何设立和保持用于非日常开支的特别基金；如何催讨欠费；经理人酬金；等等。也包含财务公开的规定，包括允许业主及其委派代表无须理由查阅账目，对公契经理人和合约经理人都一样。查账的门槛，公契的规定往往比条例的门槛更低。
顺便介绍一下法团追讨业主应付款项的“杀手锏”。条例规定，某些情况下法团可将业主单位出售或作出押记注册。押记，俗称“钉契”。法团对业主的押记通常向土地审裁处注册。被押记的物业，只有在偿还债务后才能出售。债权人也可以申请对该物业进行拍卖。公契都会对押记的适用作一些更具体的规定。
六、对业主权利和责任有详细规定。
关于权利和义务的一般性规定，就不详细介绍了。大陆业主能够想到的重要权利、责任，公契都有规定，而且尽量考虑到各类业主的不同权利、责任，尽量考虑到可能遇到的不同情况。举一个细小的例子，我看到的公契都有这样的规定：不得在公用地方张贴、放置，不得在公用地方、窗外、阳台等处晾晒衣物。如有违反，经理人无须通知即可移除，并要求违例业主支付费用。还见过一份20年前的公契，禁止在住宅内打麻将，大概是为了防止非住户频繁进出和抑制噪音吧。
介绍一下困扰大陆业主的群租和宠物问题。
鉴于旧楼的劏房、笼屋之害，早在四五十年前，新建楼盘就有在公契中加入相应规定的，后来则越来越普遍。如：在法例规定的基础上，再次强调住宅单位不得作商业用途，商业单位不得作住宅用途；规定住宅单位只可做私人住宅，一个住宅单位只能入住一个家庭，不得在单位内任意增设间墙，不得以房间、床位、笼屋等形式出租，等等。
关于宠物。现在大多数公契禁止饲养动物，所以购房者很留意公契的这方面规定，不想被宠物滋扰的与希望能够饲养宠物的，各自选择不同的楼盘。而不禁止饲养的公契，也有防止影响其他业主的严格规定。
下面贴一个允许饲养的某楼盘公契相关原文：
“如经理人认为任何狗、猫、雀、动物或禽鸟对发展项目其他业主或占用人构成滋扰或骚扰，又或遭最少两名发展项目业主或佔用人作出合理的书面投诉（投诉是否合理由经理人酌情决定），业主不可在发展项目任何部份饲养或收留此等狗、猫、雀、动物或禽鸟。
于任何情况下，犬只必须手抱或戴上狗带，方可进入公用地方与设施。”
另外，违反猫狗条例及附属的危险狗只规例，公众卫生(动物及禽鸟)条例、狂犬病条例、防止残酷对待动物条例、噪音管制条例等等一大堆法律规定，就可能被处罚，但那是由相关当局执行的。
在公契授权的范围内，也可以制定住户守则之类，但是不得与公契的规定有抵触。不过现在多数购房者喜欢一开始就明确规矩；所以应该规定的，公契都已经规定了。这也是公契文本越来越长的原因之一。
综上所述，公契从业主的基本权利和义务，到相关细节，都有明确、详细的规定。而这些规定，是每一位业主购房时就相互确认的。任何其他业主，即使是其他99%的业主，都不能剥夺任何一位个别业主的私权利，和增加他的责任。所以，对于公契规定的权利、责任，业主大会也同样没有可以作重要补充或修改的。
业主大会主要决定周期性事项和偶发事项
香港的业主大会，主要决定周期性事项和偶发事项，比如：
一、选举管委会。按条例规定，业主周年大会每隔12到15个月召开一次，每次都要重新选举管委会委员，再在委员中由业主选举主席、副主席。另外还要选举秘书、司库。秘书和司库可以不是委员，但绝大多数法团实际上是由委员兼任的。这些职位，都由业主大会直接选举。
二、经常性服务的招标。条例规定，占当年管理预算20%以上的，或价值20万港元以上的采购，需要招标。而招标最终要由业主大会投票选择。招标的经常性大项目，主要有清洁公司的服务、保安公司的服务、升降机保养服务等合约。这些服务，一般是法团直接招标的，无须假手物业公司。合同期一般是2年，也有3年的，更长的没有看到。
为了帮助大家了解以上几项服务合约的关系，以一个3千多户的屋苑为例，2015年每月主要合约服务费用如下（单位：港元）：
清洁38.3万，保安99.4万，升降机（12座大厦36部）保养18.1万，管理服务34.4万（已含酬金及总部行政费），园艺3.0万，以上合计193.2万。
其中对管理服务公司，要求驻苑员工16名，其中经理1名，管理处员工9名，维修部员工6名。
重新招标选择物业服务公司，当然也是需要业主大会决议的重要事项。但是这种情况很少发生，多数是连续聘任的。
三、大型维修项目的决定与招标。这往往是最大的项目，花业主的钱最多，最应该重视。这类项目，如果招标时间不与周年大会接近，就需要召开特别业主大会。
四、与诉讼有关的事项。
低门槛与委托制的弊病
任何制度，总是有利有弊。
我在上一篇文章《物业管理小区规模过大对业主组织正常运作的制约》里提过，主要由于香港成熟的市场经济环境，业主与物业管理人的主从关系非常明确，业主无须过于担心自己的合法权益会遭受后者的太大侵害。大部分业主，对于建筑物共有部分的管理并不十分关心，也懒得出席业主会议。业主大会召开和议决的低门槛，是在这样的条件下的无奈选择。
但是，方便业主大会作出决议的低门槛，加上没有限制的委托代理，也给业主中的不良分子提供了通过掌控管委会营私舞弊的方便。从已经暴露出来的那些案例看，与大陆不同，侵犯业主利益事件中起决定作用的主要不是物业公司，而是业主立案法团中担任职位的人员，当然最重要的是主席。
2015年7月3日，香港大量媒体同时报道了一则新闻，轰动全港。一名俗称“维修老鼠”的中间人丘某被廉政公署起诉，涉嫌串谋他人提供共4500多万元贿款，以围标方式取得沙田两个屋苑及土瓜湾一幢住宅大厦的顾问及翻新工程合同。
据媒体透露的案情，沙田翠湖花园围标案是丘某最大的嫌罪。涉嫌贿款有：该屋苑的新昌管理公司物业经理许某260万元，新昌管理集团中排名仅次于董事长的董事总经理樊某博士1500万元，翠湖花园法团主席黎某2600万元。三笔合计4360万元，占被称为“癫价”维修的该屋苑2.63亿预算的17%。
新昌管理集团是香港业内著名的上市公司，主营物业及设施管理业务，2015年上半年营业收入11亿。
而黎某一人的2600万元，不但是历来法团主席个人涉案的最高金额，也是香港多年来少见的个人贿额。
翠湖花园共6座840戶，是典型的优质中产社区，多数业主文化层次和收入都较高。该批维修费用，每户需要付出数十万元。据新昌集团7月8日的“澄清公告”称，这2.63亿的维修工程，从2010年就开始筹备了。在2012年3月29日，2013年的7月28日和11月12日，举行过3次业主大会。而据媒体报道，其间争议不断，但业主大会最终还是通过了维修工程。法团主席及管委会成员使用了种种欺骗手段，包括一直不公布工程总额和每户承担费用，业主们直到收到付款通知书才知道要付那么多钱。限于篇幅，详细过程不作介绍了。
屋苑维修工程，早就被相关商家视为肥肉，建筑界业内人士认为遭围标的比例很高，而成交价格会高出正常的一倍到数倍。围标的办法五花八门，如果汇集一下，倒是很有参考价值的。但是不管什么办法，总要通过操纵业主大会才能最终实现。可惜多数业主，躺在香港良好市场经济环境的安乐窝里，不愿关注法团工作，反而以为少数热心业主反对法团主席等人恶意操纵，是“天下本无事，庸人自扰之”。翠湖花园的一位业主披露了以前的心态，很有代表性：“如果俾（给）钱可解决问题，好多业主费事（懒得）烦，法团搞就唔（不用）理”，却没想到这回要的是每户几十万。而法团主席等人则乘机利用低门槛和委托书，操纵表决。
维修工程遭围标，翠湖花园不是孤例，只是最具轰动效应而已。围标也不是法团主席绑架业主大会的唯一目标。有一个1800多户的屋宇，法团主席要在业主大会上通过一项合约，把护卫服务交给某公司。出席大会的业主共74人，而主席手握407份委托书。即使73人全部反对，也不妨碍合约的通过。这样明显的操纵，却是条例允许的。
如果没有近几年闹得沸沸扬扬的围标事件，香港社会对于低门槛和无限制委托的弊病，并不在意。这次翠湖花园事件，把社会关注推向了高潮，应该会推动条例对于低门槛和委托制的修改，但估计也只是针对大型维修项目的；因为任何修改都可能是双刃剑。而广大业主能否因此大幅度加强对法团的关注，也是未知数；直接遭受围标之害的业主，毕竟是少数。绝大部分业主还会继续沉睡在总体良好的成熟市场经济环境的安乐窝里。
感 想
建筑物管理是整个社会治理体系的一部分。管理的好坏，首先取决于社会的大环境。香港是成熟的市场经济社会和良好的法治社会。尊重私有财产的理念，从有小渔村以来一直没有被破坏过。自从有建筑物管理以来，业主与物业管理人的主从关系也从来没有模糊过。业主之间，尊重别人的权利，恪守自己的责任，也是相当广泛、深入的社会共识。在经济领域，政府一直尊重交易各方的契约关系，尽量只做公平的第三方；在民生问题上，政府也主要是作为服务者而不是经营者。所以，尽管会有种种局部不理想的状况存在，包括像翠湖花园事件那样的极端案例，总体情况还是令人满意的。而像围标之类的流弊受到关注之后，纠错机制也会及时启动。
制度设计是复杂的系统工程。借鉴人家的制度，不能只看个别条文，也不能只看个别文件，要了解整套制度是如何设计的。除了基本了解整套制度之外，还要了解这一整套制度是在什么样的环境中运行的，这样的制度和环境是怎样形成的。
对于自己所面临的不理想现状和制度，同样要了解是怎样形成的。只有找到根源，才能明确改进的大方向。改进制度的具体设计，要总体符合大方向，避免南辕北辙。当然也要立足当前，不放弃任何细小的改善。即使有些改善与大方向有点冲突，如果在当时当地是必要而可行的，也应该乐观其成；战略上坚持方向与战术上灵活机动是可以有机结合的。但是一定要明白大方向，坚持大方向；不应把所有一时一事的表面改善，都认为符合正确方向。（发表于《现代物业·新业主》2015年第十期）
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