美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（4）

李云亮说业主物权（续41）

美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（4）

文/李云亮

前文说，商品房区分销售，都是开发商在建筑物内设计诸多特定气泡（单元空间），专卖特定气泡（单元空间）给业主——这可不是说笑话！

开发商很清楚自己的销售行为，他们有一套自己的理论。不动产专家也很明白，并有博士论文说“空间权”。只有业主当真认为是买“房”。甚至在自己区分所有的“房”内拆除承重墙。一旦每户业主皆如此，那座区分所有的大楼还稳当吗？

言归正传。

前文说到，美国的开发商以区分所有出售商品房，首要的法律文件，是“设立区分所有物业小区总协议书（Condominium Declaration），亦称物业小区主转让契书（The MasterDeed）。它是设立区分所有物业小区最重要的法律文件。根据美国各州的区分所有物业产权法的规定，凡设立物业小区的开发商，必须按照法律规定的内容要求编制设立物业小区总协议书，送当地不动产登记机关备案，并办理物业小区的产权登记，然后才能对外销售。”（周树基书，第29-30页）

请各位看官反复阅读周树基书中的这段话。此书是周先生50岁左右专程赴美读法律硕士，并实地调查美国的区分所有物业制度，写成《美国物业产权制度与物业管理》报告。看毕这段话，深感美国对开发商销售区分所有商品房的制度很严格、很厉害。

本文强调美国这个总协议书或称主转让契书的法律价值，是突出美国的开发商如果没有按照法律规定的内容要求，预先编制设立这个总协议书或称主转让契书，他们的商品房不能对外销售！

看官可以提问：这是美国本地孤独的法律行为，还是世界各地共通的法律行为？

我断然告诉大家，这是世界各地共通的法律行为（除了中国大陆）。

那么，由近及远，先说中国香港。

香港的法律制度继承的是英国法，属于英美法系。香港的商品房销售有大厦公契（Deed of Mutual Covenant）制度。Deed of Mutual Covenant直译是，相互誓盟的契约。

为了完善中国大陆之区分所有物业产权制度，内陆不乏有知识精英出境，他们独立调查外域相关法律制度。

2016年，内陆业主忻锦帆先生为了中国大陆令人头痛的业主大会问题，专程驻香港实地调查，写出调查报告《如何看待香港业主大会议决的低门槛》。报告很全面。其中说：“要了解香港的建筑物管理，必须了解公契的地位和作用。”报告称：“二、公契于开盘时订立，购房就意味着认同公契。

公契是发展商负责制订的，由发展商、第一位购房者、公契经理人签字，再向土地注册处注册后生效。只签署这一次，就对以后的所有购房者同样有效。以后的购房者，认可公契，就买；不认可，就不买，不用提出修改要求。”（经作者忻锦帆授权发表在《和谐社区》微信公众号，2016-11-11）

注意：香港的大厦公契必须由发展商负责制订，且在发展商、第一位购房者、公契经理人签字之前制定妥当，以备各方同时签字。那就是说，发展商如果没有制定妥当大厦公契草契，他就别想出售他的区分所有商品房。

而且，香港当局还备有《草拟公契指引（Guidelinesfor Drafting of Deeds of Mutual Covenant）》（直译是相互誓盟契约草案的准则），规范发展商制定各个物业小区的大厦公契，以免发展商在公契草案中自私自利。

时间早在2002年10月，香港注册专业房屋经理、英国特许屋宇经理学会及香港房屋经验学会资深会员吴光铭先生就在内陆撰文《香港大厦公契及其法律意义》（《住宅与房地产》2002年10期）。

吴先生当时指出：“国内由于没有如香港的《物业转易及财产条例》，公共契约只能由管理公司与个别业主签署，物业转让后如新业主拒绝与管理公司签署公共契约，管理公司将无法可依，当然亦无从管理。同时国内公共契约只建立在管理公司与业主之间的合约关系，而未能建立业主与其他业主之间的相互合约关系，业主之间的纠纷未能根据公共契约进行，诉讼只能依赖管理公司作为公共契约的中间人进行调庭及诉讼。”

吴先生行文建议：“为解决物业管理的纠纷，国内可参照香港的经验考虑通过类似香港《物业转易及财产法例》，规定物业第一位业主签署公共契约后，公共契约内的条款对该物业内所有业主都有约束力。同时咨询国内物业管理组织，听取物业管理从业人员的意见后制定标准公共契约，规定所有开发商必须遵从。当公共契约签订后，物业内业主、管理公司及开发商的权利和义务得以明确，管理公司可根据公共契约提供管理服务，业主的权益亦可得到完善法制的保障。”

可惜，那个年代内陆无人理解香港的大厦公契制度，更因没有物权法，不可能立法如香港《物业转易及财产法例》制度。

问题是，现在的不动产主流专家理解香港的大厦公契制度理念了吗？

不管内陆主流专家理解不理解香港的大厦公契制度理念，我再说中国台湾。

台湾的法律制度秉承的是德国法，属于大陆法系，不同于香港的法律制度属于英美法系。相同的是，台湾的商品房销售有《公寓大厦管理条例》制度，且有相应相同的规定。

中国台湾从1995年至今的《公寓大厦管理条例》，有不变的第四十四条（建物所有权登记）：“公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约。”——在台湾，开发商（建筑起造人）要在申请建造执照的同时，检附住户规约草约。这个检附，甚早于中国香港的大厦公契草案制备时间。

台湾法律规定：“第四十五条（消费者权益）公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。”——没有建造执照，开发商不能销售区分所有物业（大厦公寓）——世界上又一个地区，逻辑地间接规定，没有住户规约草约，不得办理区分所有建筑物销售。

而且，该法律还规定：“第四十八条（规约模板）规约模板，由中央主管机关定之。/第四十四条规约草约，应依前项规约范本制作。”——这一点，与香港法律的《草拟公契指引（Guidelines for Drafting ofDeeds of Mutual Covenant）》制度一模一样。

远至美国。近及香港、台湾。他们分处不同法系，或总协议书，或大厦公契，或住户规约，制度理念一模一样。中国大陆怎么没有？怎么不开窍呀！

（未完待续，20170614）