内陆商品房小区须有制度从开发商控制向业主控制过渡（续）

李云亮说业主物权（续67）

美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（30）

内陆商品房小区须有制度从开发商控制向业主控制过渡（续）

文/李云亮

前文指点，区分所有制度设计的角度可分三大类。本文在此指出：

第一大类，以共同所有权（共有）为中心设计区分所有不动产制度。此类为“共有中心说”。此说之典型国家和地区：德国、加拿大魁北克省、意大利。

第二大类，以宗地不动产（物业）为中心设计区分所有不动产制度。此类为“财产中心说”。此说之典型国家：泰国。

第三大类，以个人所有权（专有）为中心设计区分所有不动产制度。此类为“专有中心说”。此说之典型国家和地区：日本、台湾地区、中国内陆。

研究以上三大类区分所有制度的设计视角，十分有趣。其趣、其逻辑方式，可比天文学历史上的“地心说”、“日心说”。

英美法系国家和地区，是以CONDOMINIUM历史语境（共同管理）为背景，以类似美国的《Covenants, Conditions & Restrictions (CC&Rs)》（总协议书）或香港的《Deeds of Mutual Covenant(DMCs)》（公契）之预先书面签订共同契约方式，达到依法保护商品房业主全部权利的目的。这种预先达成制度性契约的方式，有点类似历史上北美洲的《五月花号公约》方式。

另：

2015年9月，北京韵竹园业委会诉鲁能物业公司与鲁能地产公司所签租用韵竹园3号楼地下一层自行车库用于鲁能物业办公的《房屋租赁协议》，请求法庭判决该《房屋租赁协议》无效。

2017年12月1日，北京市二中院二审判决认为：“韵竹园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持”。

此诉的本意，北京韵竹园业委会想指鲁能物业公司与鲁能地产公司所签租用韵竹园3号楼地下一层自行车库用于鲁能物业办公的《房屋租赁协议》侵犯了韵竹园业主的共有物权——这是一个典型的、谁有韵竹园小区的控制权纠纷。韵竹园业委会认为，鲁能地产公司无权出租韵竹园3号楼地下一层自行车库，以租赁合同无效提起诉讼。

鲁能地产公司（合同甲方）是韵竹园大业主（“大产权”人）。这个大业主还不在《物权法》“业主的建筑物区分所有权”制度调整范围内。韵竹园业委会对韵竹园这个大业主（“大产权”人）侵权鞭长莫及，无法以“业主共有权纠纷”案由对其提出物权纠纷诉讼。不得已，韵竹园业委会为了维护业主共有权利益，间接提出《房屋租赁协议》无效诉讼。

“确认合同无效纠纷”，确认条件很严格。我国《合同法》第五十二条：

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

显然，北京韵竹园业委会诉鲁能物业公司与鲁能地产公司所签租用韵竹园3号楼地下一层自行车库用于鲁能物业办公的《房屋租赁协议》合同无效，不符合《合同法》第五十二条任何一项情形。可想而知，诉讼会被驳回。

在业主共有物权纠纷诉讼中，法律没有给小业主与大业主就“大产权”产生物权纠纷的救济渠道。小业主另辟蹊径“曲线救国”，比如诉大业主合同无效，不可能得到法院支持。

但是，“仗”还是要打的。我在考虑，这种“仗”，小业主如何在现有法律条件下去打……。